의정부지방법원 2025타경71806. 남양주시 화도읍 가곡리 킹덤빌리지 에이치단지 1층 101호입니다. 사건 분류는 근린주택이고, 감정평가상 현황 이용상태는 연립주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 수탁자 주식회사무궁화신탁이며, 2019.06.21 사당새마을금고가 채권최고액 255,000,000원의 근저당권을 설정한 뒤 같은 날 소유권이 신탁으로 이전됐습니다.
이 근저당권은 2023.07.10 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 현재 경매개시결정의 채권자도 엠씨아이대부 주식회사입니다. 현재 회차 264,000,000원 가정 배당에서는 집행비용 4,496,000원, 근저당권 255,000,000원이 배당되고 4,504,000원이 남는 구조이며, 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71806 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-23 킹덤빌리지 에이치단지 제1층 제101호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 / 연립주택으로 이용 중 |
| 비교 면적 | 103.5㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 4층 중 1층 101호 |
| 현재 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 준공 | 2019.05.27 |
| 세대수 | 6세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.06.21 근저당
2010년부터 2018년 사이의 가압류·압류·가처분·가등기·경매개시결정과 기존 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2019.06.21 사당새마을금고 근저당권 255,000,000원입니다. 이후 2024.05.14 남양주시 압류와 2025.06.11 현재 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 4명 모두 말소기준 뒤 전입
현황조사에서 확인된 전입자는 신오균·강예순·이만덕·이광영 4명입니다. 모두 2019.06.21 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신오균 | 2022.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강예순 | 2019.11.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이만덕 | 2021.04.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이광영 | 2022.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 유치권 — 안내문은 있었지만 부존재 승소 확정
현황조사보고서에는 출입문에 유치권으로 점유한다는 내용의 안내문이 부착돼 있었다고 기재돼 있습니다. 통상 입찰자가 가장 먼저 경계해야 할 신호입니다. 다만 이 사건에서는 후속 소송 결과가 확인됩니다.
다만 판결의 당사자와 대상 범위를 입찰 전 판결문 원문으로 대조하는 절차는 필요합니다. 특히 현황조사상 전입자 이광영과 유치권 부존재 소송의 피고 이광영이 함께 확인되는 만큼, 실제 인도 대상과 현재 점유상태를 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
④ 시세 비교 — 2.64억은 비교거래 2.85억의 92.6%
킹덤빌리지H단지의 비교 가능한 거래는 2022.02, 103.5㎡, 1층, 285,000,000원 1건입니다. 대상 물건의 현재 최저매각가 264,000,000원은 이 비교값의 92.6%입니다. 숫자만 보면 비교거래보다 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 103.5㎡ | 1 | 285,000,000원 |
| 비교값 | 103.5㎡ | 1 | 285,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,496,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 사당새마을금고 | 255,000,000원 | 255,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,504,000원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 255,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 근저당권은 2023.07.10 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 264,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 211,200,000원 | 47,556,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 168,960,000원 | 89,205,440원 | 0원 |
유찰되면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 현재 회차부터 2회 유찰까지 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조로 계산된 물건은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가곡초등학교 동측 인근. 연립주택·다세대주택·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 일련번호 1~10은 연립주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·개별난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 북측 하향 완경사의 사다리형 토지로 연립주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,004.0㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·준보전산지 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 347,900원/㎡입니다.
- 환금성. 킹덤빌리지H단지는 6세대이며 비교 가능한 거래는 2022.02의 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 검증은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있으므로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 원문으로 확인합니다.
- 전입자 4명 재확인. 신오균·강예순·이만덕·이광영의 보증금과 현재 실제 점유 여부를 매각물건명세서 및 현장에서 다시 대조합니다.
- 최우선변제 확인. 보증금이 모두 미상이고 배당표에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 변동 가능성을 확인합니다.
- 유치권 판결문 확인. 2024가단32567, 2025나206426 판결의 당사자·대상 부동산·확정 범위를 원문으로 대조합니다.
- 현재 점유·명도. 유치권 부존재 판결과 별개로 실제 누가 점유 중인지 확인해 인도 절차를 준비합니다.
- 가격 검증. 285,000,000원 거래는 2022.02의 단일 표본입니다. 최저가 264,000,000원이 92.6%라고 해서 현재 시세 대비 할인이라고 단정하지 말고 현장 가격을 추가 확인합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린주택, 감정평가상 이용상태는 연립주택이므로 실제 이용·공부·허가 관계를 현장에서 대조합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘확인 절차’가 승부처
이 사건의 핵심 숫자는 분명합니다. 감정가와 현재 최저가는 264,000,000원, 말소기준 근저당권은 255,000,000원, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 전입자 4명도 모두 말소기준권리 이후 전입이고, 출입문에 표시됐던 유치권 주장에 대해서도 관련 부존재 확인 소송의 승소 확정이 확인됩니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘깨끗한 신건’으로만 보면 안 됩니다. 현재 소유자가 주식회사무궁화신탁이고 신탁원부 확인 주의사항이 등기돼 있으며, 전입자 4명의 보증금은 확인되지 않았습니다. 가격도 2022.02의 285,000,000원 거래 1건뿐이라 현재 가치의 확신도가 높지 않습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 0원은 긍정적이지만, 신탁·점유·가격 검증을 끝낸 뒤 입찰해야 하는 B급 확인형 물건입니다.
