의정부지방법원 2025타경71806. 남양주시 화도읍 가곡리 킹덤빌리지 지단지 2층 201호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되어 있고, 감정평가상 현황은 연립주택으로 이용 중입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 말소기준은 2019.06.21 설정된 사당새마을금고의 근저당권 255,000,000원입니다. 이 근저당권은 2023.07.10 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 현재 경매개시결정 채권자도 엠씨아이대부 주식회사입니다.
핵심 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준보다 뒤에 있는 남양주시 압류와 2025.06.11 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건은 단순히 “임차인 없음”인 물건은 아닙니다. 현황조사에서 전입자 4명이 확인됐고, 보증금과 확정일자는 확인이 필요한 상태입니다. 다행히 네 사람 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71806 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-20 킹덤빌리지 지단지 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 화도읍 비룡로 420-76 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정상 연립주택으로 이용 중 |
| 현재 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 280,000,000원 (신건) |
| 채권액 | 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.06.21 사당새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 255,000,000원이고 채무자는 이종민입니다. 같은 날 주식회사무궁화신탁 앞으로 신탁 소유권이전이 이루어졌으며, 근저당권 접수번호 63273, 신탁 접수번호 63274로 근저당권이 먼저 설정됐습니다. 이후 근저당권은 2023.07.10 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 전입자 4명, 대항력은 모두 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강예순 | 2019.11.12 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 이만덕 | 2021.04.05 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 신오균 | 2022.02.23 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 이광영 | 2022.02.23 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
실제 임차·점유 조사 대상은 4명입니다. 모두 보증기관 대위·승계 신고자가 아닌 실제 전입자이고, 전입일은 말소기준인 2019.06.21보다 뒤입니다. 따라서 현재 확인된 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인이 필요하지만, 매수인이 인수하는 임차보증금은 배당 시나리오상 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 유치권 쟁점 — 안내문은 있었지만 부존재 판결 확정
현황조사에서는 출입문에 유치권으로 점유한다는 내용의 안내문이 부착되어 있었습니다. 일반적인 경매라면 현장점유와 유치권 주장이 큰 변수지만, 이 사건에는 중요한 후속 결과가 있습니다. 의정부지방법원 남양주지원 2024가단32567, 2025나206426 유치권 부존재 확인의 소에서 원고 엠씨아이대부 주식회사가 피고 이광영, 유한회사 백마산업에 대하여 승소가 확정됐습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교 대신 ‘실질취득 280,000,000원’으로 접근
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 280,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득액 역시 280,000,000원입니다.
이 사건에서는 동일 조건의 실거래 금액과 직접 대조할 수 있는 가격 표본보다 단지 경매 통계가 확인됩니다. 킹덤빌리지G단지는 9세대, 2019.04.26 준공이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.7회, 매각률은 33.33%입니다. 따라서 감정가 280,000,000원 자체만으로 “시세보다 싸다”거나 “비싸다”고 단정하지 않고, 가격 메리트 평가는 보수적으로 보류하는 편이 맞습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,720,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 사당새마을금고 설정 | 255,000,000원 | 255,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 20,280,000원 |
현재 회차 280,000,000원 가정에서는 채권액 255,000,000원이 전액 배당되고 20,280,000원이 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가곡초등학교 동측 인근이며, 연립주택·다세대주택·임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건으로 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 감정상 연립주택으로 이용 중이며 위생설비·급배수설비·개별 난방설비·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역에 포함되고 토지는 북측 하향 완경사의 사다리형으로 연립주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 자연보전권역·준보전산지·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 347,900원/㎡이며, 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 단지규모. 킹덤빌리지G단지 9세대, 2019.04.26 준공입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 수탁자는 주식회사무궁화신탁입니다. 임대차·관리·처분 관련 조항을 신탁원부에서 확인하세요.
- 전입자 4명 현황 확인. 강예순·이만덕·신오균·이광영 모두 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 보증금·확정일자·배당요구 상태는 최신 원본을 대조하세요.
- 유치권 현장 재확인. 이광영·유한회사 백마산업 관련 유치권 부존재 판결은 확정됐지만 출입문 안내문과 실제 점유 상태가 현재도 같은지는 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 신건 최저가 280,000,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 실질취득액도 현재 회차에서는 280,000,000원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 224,000,000원, 2회 유찰 시 179,200,000원으로 내려가며 매수인 인수액은 두 경우 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사와 현장점유 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현장 확인은 생략할 수 없다”
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 분명합니다. 2019.06.21 사당새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 전입한 4명은 모두 대항력이 없습니다. 남양주시 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 출입문 유치권 안내문이라는 강한 경고 신호도 있었지만, 엠씨아이대부 주식회사가 이광영·유한회사 백마산업을 상대로 한 유치권 부존재 확인 소송에서 승소가 확정됐습니다.
다만 현재 등기명의자가 주식회사무궁화신탁이고 실제 전입자가 4명 있다는 점은 입찰 전 확인사항으로 남습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험은 낮지만, 신탁원부와 실제 점유관계 확인이 필수인 유형으로 보는 것이 적절합니다. 가격 측면은 현재 최저가 280,000,000원의 시세 할인 여부를 단정하기보다, 현장과 원본서류 확인 뒤 별도로 판단하는 접근이 안전합니다.
