의정부지방법원 2025타경71806. 남양주시 화도읍 가곡리 킹덤빌리지 에이치단지 지층 비01호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되어 있고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 감정가는 278,000,000원, 신건이라 최저매각가도 같은 278,000,000원입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 2019.06.21. 사당새마을금고 근저당 255,000,000원이 말소기준권리입니다.
이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝내기보다 세 갈래로 봐야 합니다. 첫째, 말소기준 이후 전입한 4명의 점유관계. 둘째, 출입문에 붙어 있던 유치권 안내문과 그 후 확정된 유치권 부존재 판결. 셋째, 신탁소유 부동산이라는 점입니다. 권리 배당 구조 자체는 비교적 명확하지만, 현장 점유와 신탁원부 대조가 입찰 전 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71806 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-23 킹덤빌리지 에이치단지 지층 비01호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 이용 |
| 대상면적 | 118.35㎡ |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 278,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2019.06.21. 사당새마을금고 근저당권 · 채권최고액 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
과거 2010년 김원국 근저당 600,000,000원, 2013년 화도농업협동조합 근저당 2,730,000,000원, 가처분·압류·경매개시결정 등은 2017.11.28. 임의경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 이종민이 같은 날 소유권을 취득했고, 2019.06.21. 사당새마을금고 근저당 255,000,000원이 설정된 뒤 같은 날 주식회사무궁화신탁으로 신탁등기가 이루어졌습니다.
현재 기준에서 중요한 것은 2019.06.21. 을구 5번 근저당입니다. 이후 2024.05.14. 남양주시 압류와 2025.06.11. 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 근저당권은 2023.07.10. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 현 경매개시결정 채권자도 엠씨아이대부 주식회사입니다.
② 점유자 4명 — 전입은 모두 말소기준 이후
현황조사에서 확인된 실제 인원은 4명입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입일은 모두 2019.06.21. 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금이 확인되지 않는 만큼 배당·명도 절차를 위해서는 매각물건명세서와 점유현황을 다시 대조할 필요가 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신오균 | 2022.02.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강예순 | 2019.11.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이만덕 | 2021.04.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이광영 | 2022.02.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 유치권 — 현장 안내문은 있었지만 부존재 판결 확정
현황조사보고서에는 출입문에 유치권으로 점유한다는 내용의 안내문이 부착돼 있었다고 기재되어 있습니다. 그러나 의정부지방법원 남양주지원 2024가단32567, 2025나206426 유치권 부존재 확인의 소에서 원고 엠씨아이대부 주식회사가 피고 이광영, 유한회사 백마산업에 대해 승소했고 그 결과가 확정됐습니다.
④ 시세 비교 — 97.5%지만 ‘싸다’고 단정하기 어렵다
확인되는 킹덤빌리지H단지 거래는 2022.02. 285,000,000원 1건입니다. 해당 거래 면적은 103.5㎡, 1층이고 이 경매 대상면적은 118.35㎡라 면적이 일치하지 않습니다. 거래도 1건뿐이므로 278,000,000원 최저가가 비교 거래의 97.5%라는 수치만으로 가격 메리트가 크다고 평가하기는 어렵습니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 경매 대상 | 118.35㎡ | 지층 | 278,000,000원 |
| 2022.02 실거래 | 103.5㎡ | 1층 | 285,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 278,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,692,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 사당새마을금고 | 255,000,000원 | 255,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,308,000원 |
신건 278,000,000원 가정에서는 채권최고액 255,000,000원이 전액 배당되고 18,308,000원이 소유자 교부로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 278,000,000원 | 255,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 222,400,000원 | 218,486,400원 | 36,513,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 177,920,000원 | 174,629,120원 | 80,370,880원 | 0원 |
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가곡초등학교 동측 인근이며 연립주택·다세대주택·임야 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 지층 비01호이며 위생·급배수·개별난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 북측 하향 완경사의 사다리형 토지로 연립주택 건부지로 이용 중이고 공시지가는 347,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·준보전산지·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 킹덤빌리지H단지는 6세대이고 확인되는 실거래도 1건뿐이라 거래 표본이 매우 제한적입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원문 확인. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 권한, 임대차 관련 조항을 입찰 전에 반드시 대조하세요.
- 점유자 4명 현황 확인. 전입일은 후순위지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 인원이 있으므로 실제 점유관계를 확인하세요.
- 유치권 현장 재확인. 부존재 판결이 확정됐지만 출입문 안내문이 있었던 만큼 현재도 점유 주장이나 시설물 표시가 남아 있는지 확인하세요.
- 가격 비교 주의. 285,000,000원 실거래는 2022.02. 103.5㎡·1층 거래로 대상 118.35㎡ 지층과 조건이 다릅니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 제한사항이 확인되므로 취득 목적에 따른 적용 여부를 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·유치권 판결 및 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 신탁·점유 확인이 더 중요하다
이 물건의 등기상 배당 구조만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 확인된 전입자 4명도 모두 말소기준 후순위입니다. 유치권 역시 안내문이 존재했던 이력과 달리 엠씨아이대부 주식회사가 이광영·유한회사 백마산업을 상대로 한 부존재 확인 소송에서 승소 확정됐다는 점이 큰 안전요소입니다.
반면 현재 소유권이 주식회사무궁화신탁 명의이고 등기 자체가 신탁원부 확인을 별도로 요구합니다. 또한 6세대 규모에 실거래 표본이 1건뿐이고, 그 거래도 면적과 층이 달라 278,000,000원을 단순히 “시세보다 싸다”고 평가하기 어렵습니다. 권리는 비교적 정리됐지만, 신탁원부·현재 점유·가격 적정성까지 확인하고 들어가야 하는 물건입니다.
