부산지방법원 2023타경109997. 부산 남구 대연동 ‘엘이즈디30’ 2층 201호 다세대 물건입니다. 감정가는 195,000,000원이고 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 66,885,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 핵심 말소기준은 2022.12.14. 광안신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,760,000,000원입니다. 그 뒤 설정됐다가 이미 말소된 김우태의 전세권과 경매개시결정이 확인됩니다.
권리분석의 핵심은 가격보다 점유관계입니다. 현황조사상 실제 임차인은 10명이고, 이 가운데 9명은 확인된 전입일이 말소기준권리인 2022.12.14.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 전철호는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 여부를 판정할 수 없습니다. 따라서 배당표상 인수액 0원을 그대로 ‘확정 인수 0원’으로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경109997 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔평화로47번길 56, 2층201호 (대연동,엘이즈디30) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 4층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 66,885,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광안신용협동조합 / 612,237,207원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.14. 근저당권 · 광안신용협동조합 · 채권최고액 1,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 근저당은 명확, 점유는 한 명이 변수
말소기준권리는 2022.12.14. 접수된 광안신용협동조합 근저당권입니다. 2023.06.14. 김우태 명의 전세권 150,000,000원이 설정됐으나 2023.09.01. 해지로 이미 말소됐습니다. 2023.11.21. 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 다만 2022.12.14. 민간임대주택등기와 2024.01.23. 재산보전처분도 등기돼 있으므로 입찰 전 원본 문서에서 매각 후 처리관계를 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명, 1명은 대항력 가능·미상
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전철호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정수빈 | 2023.08.25 | 2024.01.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용천 | 2023.10.11 | 2024.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지영 | 2023.01.30 | 2023.12.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상중 | 2023.07.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조아라 | 2023.02.17 | 2024.01.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지훈 | 2023.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배정아 | 2023.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박다해 | 2023.01.25 | 2023.12.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서태우 | 2023.03.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 34%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 66,885,000원으로 감정가 195,000,000원의 34.3% 수준입니다. 하지만 본 건에 대해 가격 메리트를 판단할 수 있는 동일 면적의 신뢰할 만한 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 비교 대상 면적 21.36㎡도 이 물건과 일치하지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론내리기 어렵습니다.
엘이즈디30은 총 11세대이며 준공일은 2022.11.22입니다. 관련 경매 물건의 평균 유찰 횟수는 2.9회이고, 이 사건 역시 이미 3회 유찰됐습니다. 현재 가격이 낮아진 배경에 시장성·점유관계가 반영됐을 가능성을 배제하기 어려우므로, 감정가 할인율 자체에 가격 가점을 주는 접근은 피하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,885,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,603,930원 |
| 2. 근저당 · 광안신용협동조합 | 1,760,000,000원 | 65,281,070원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 미배당은 1,694,718,930원이며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 계산은 전철호의 미상 보증금·대항력 여부를 확정하는 자료가 아니므로 실제 인수 여부는 별도 판단해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 대천초등학교 북서측 인근이며, 공동주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도. 건물은 공동주택(다세대주택)과 업무시설(오피스텔)이 함께 있는 형태이며, 사건 물건의 용도는 다세대입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·특화경관지구이며 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 확인됩니다. 토지 자료에는 자연재해위험개선지구도 포함돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 11세대 규모이며 관련 경매 평균 유찰 횟수가 2.9회입니다. 이 사건도 3회 유찰된 만큼 가격 외에 점유·수요 측면을 함께 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전철호 점유관계 최우선 확인. 전입일·보증금·확정일자와 실제 점유 여부를 확인해야 대항력 및 인수 가능성을 판단할 수 있습니다.
- 다른 임차인 보증금 확인. 9명은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당관계는 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단은 실거래 확보 후. 감정가의 34.3%라는 이유만으로 싸다고 보지 말고 동일 용도·면적의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.14. 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본 문서에서 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.23. 재산보전처분이 등기돼 있으므로 경매절차 및 매각 후 처리관계를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 계산상 인수액은 0원이지만 당해세·최우선변제 및 미상 임차인의 권리 여부에 따라 실제 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “34%까지 떨어졌다”보다 “무엇이 아직 미상인가”가 중요하다
이 사건은 숫자만 보면 강하게 눈길을 끕니다. 감정가 195,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 66,885,000원, 즉 34.3%까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 가격 메리트를 뒷받침할 직접 실거래 금액이 없고, 실제 임차인 10명 중 전철호 한 명은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않습니다. 이 한 명 때문에 ‘매수인 인수 0원’을 확정적으로 말할 수 없습니다.
등기상 말소기준은 명확하고, 확인된 전입일을 가진 9명은 모두 후순위입니다. 그럼에도 다세대·11세대 규모, 3회 유찰, 직접 시세 비교의 어려움, 미상 임차인이라는 요소가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유로 접근할 사건이 아니라, 전철호의 권리와 실제 시세를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 권리관계가 보완 확인되기 전에는 가격보다 불확실성 관리가 우선입니다.
