69,972,000원
부산지방법원 2023타경109997. 부산 남구 대연동 엘이즈디30 2층 202호 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2022.12.14. 소유권보존과 같은 날 설정된 광안신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 1,760,000,000원이며 공동담보목록 제2022-552호가 기재되어 있습니다. 이후 2023.11.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 순위보다 점유관계입니다. 확인된 사람은 10명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없어 모두 실제 점유자로 봐야 합니다. 정수빈·김용천·최지영·이상중·조아라·이지훈·배정아·박다해·서태우는 전입일이 2022.12.14. 말소기준권리 이후여서 대항력이 없습니다. 그러나 전철호는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경109997 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔평화로47번길 56, 2층202호 (대연동,엘이즈디30) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 22.26㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 69,972,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 612,237,207원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.14. 등기 · 2021.12.29. 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 근저당은 지워져도 점유자 확인은 남는다
말소기준은 2022.12.14. 설정된 광안신용협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 같은 날 소유권보존 및 민간임대주택등기가 존재하고, 2024.01.23.에는 부산회생법원의 재산보전처분도 등기되어 있습니다. 보전처분에는 양도·저당권·임차권 설정 등 일체의 처분행위 금지가 기재되어 있습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 점유자 10명
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전철호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정수빈 | 2023.08.25 | 2024.01.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김용천 | 2023.10.11 | 2024.04.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최지영 | 2023.01.30 | 2023.12.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상중 | 2023.07.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조아라 | 2023.02.17 | 2024.01.31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지훈 | 2023.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배정아 | 2023.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박다해 | 2023.01.25 | 2023.12.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서태우 | 2023.03.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복신고를 제외할 사유가 없습니다. 따라서 실제 점유자는 10명입니다. 다만 10명 모두 보증금이 확인되지 않았고 확정일자 역시 확인되지 않아, 우선변제 여부와 배당액을 확정할 수 없습니다. 특히 전철호는 전입일마저 미상이라 다른 9명과 동일하게 “대항력 없음”으로 처리하면 안 됩니다.
③ 가격 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가 204,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 69,972,000원입니다. 감정가 대비 34.3% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 48,980,400원, 그 다음은 34,286,280원으로 제시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,972,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,659,496원 |
| 1. 근저당 · 광안신용협동조합 | 1,760,000,000원 | 68,312,504원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재회차 가정에서 근저당 채권 미배당은 1,691,687,496원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 점유자 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 대천초등학교 북서측 인근이며 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·특화경관지구이며 공시지가는 2,233,000원/㎡, 토지면적은 151.4㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 자연재해위험개선지구가 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 규모. 엘이즈디30은 11세대, 2022.11.22. 사용승인입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전철호 전입일 확인. 말소기준일 2022.12.14.보다 빠른 전입인지 반드시 확인해야 합니다.
- 점유자 보증금 확인. 10명 모두 보증금이 확인되지 않아 배당·인수 규모를 확정하기 어렵습니다.
- 확정일자 확인. 현재 우선변제 여부가 확인되지 않으므로 각 점유자의 확정일자와 배당요구 관계를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.29. 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.12.14. 등기되어 있으므로 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 재산보전처분 확인. 2024.01.23. 부산회생법원 재산보전처분의 현재 효력과 매각절차 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 22.26㎡ 다세대의 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 명도. 실제 점유자가 10명인 사건이므로 권리와 별개로 인도·명도 난도가 높아질 수 있습니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 중요한 한 사람
현재 최저가는 69,972,000원으로 감정가 204,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 전철호의 권리 확인입니다. 9명은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없지만 전철호만은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다. 배당 시뮬레이션의 인수 0원은 이 미상 정보를 확정한 뒤에야 안심하고 받아들일 수 있습니다. 여기에 실제 점유자가 10명이고 단지 평균 유찰도 2.9회라는 점을 감안하면, 최저가가 낮다는 이유만으로 등급을 높일 사건은 아닙니다.
