부산지방법원 2023타경109997. 부산 남구 대연동 ‘엘이즈디30’ 3층 304호 다세대 물건입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 말소기준권리는 2022.12.14. 광안신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,760,000,000원이며 공동담보목록 제2022-552호가 기재되어 있습니다. 2023.11.21. 임의경매개시결정과 2025.05.30. 이상중의 주택임차권은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

가격은 매우 크게 내려왔습니다. 감정가 265,000,000원에서 현재 최저가는 90,895,000원입니다. 다만 이 물건은 가격보다 임차인 확인이 먼저입니다. 이상중은 임차보증금 150,000,000원으로 최저가보다 보증금이 크지만, 전입일 2023.07.26.이 말소기준일 2022.12.14.보다 늦고 등기된 임차권도 말소기준 이후이므로 현재 자료상 대항력은 없습니다. 반면 전철호는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 같은 결론을 적용할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 미상 임차인이 남는다

말소기준권리는 2022.12.14. 을구 1번 근저당권입니다. 이후 2023.11.21. 임의경매개시결정과 2025.05.30. 이상중의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2022.12.14.에는 민간임대주택등기도 존재하고, 2024.01.23.에는 부산회생법원의 재산보전처분도 등기되어 있으므로 이 두 등기의 매각 후 처리 상태는 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서에서 다시 대조하는 것이 필요합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 10명, 9명은 대항력 없음·1명은 미상

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복신고를 제외한 실제 임차인은 10명입니다. 말소기준권리 2022.12.14. 이후 전입일이 확인되는 9명은 대항력이 없는 것으로 정리되어 있고, 전철호 1명만 판정에 필요한 전입일이 확인되지 않습니다.

이상중 임차권등기에는 임대차계약일자 2023.06.30., 주민등록일자·점유개시일자 2023.07.26., 확정일자 2023.06.30., 임차보증금 150,000,000원이 기재되어 있습니다. 다만 우선변제 여부는 별도로 확정하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 34.3%여도 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거가 없다

현재 최저가는 90,895,000원으로 감정가 265,000,000원의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에서는 같은 면적의 유효한 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 엘이즈디30은 11세대, 사용승인일은 2022.11.22.이고, 비교대상 면적 29.9㎡는 대상물건과 면적 일치가 확인되지 않아 가격 비교에 사용하기 어렵습니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 이 사건도 현재 3회 유찰 상태로, 해당 수치와 비슷한 흐름입니다. 다회 유찰 자체는 가격이 내려왔다는 사실을 보여주지만, 소규모 다세대의 환금성과 임차관계 확인 위험까지 함께 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 90,895,000원 가정)

현재 회차 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용과 근저당 배당으로 매각대금 전액이 소진되고 소유자 잔여도 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 전철호의 대항력·보증금이 미상인 점은 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 대천초등학교 북서측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 송판콘크리트패널·스타코·화강석 마감, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보설비가 되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·특화경관지구이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·자연재해위험개선지구 관련 표시가 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 151.4㎡, 공시지가는 2,233,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 엘이즈디30은 11세대 규모이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 시세 금액 확인 없이 최저가 하락폭만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전철호 최우선 확인. 전입일·점유개시·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 주민등록 관련 자료에서 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
• 이상중 임차권. 보증금 150,000,000원 자체만 보고 인수형으로 오인하지 말고, 전입 2023.07.26.과 말소기준 2022.12.14.의 선후관계를 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.12.14. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기 처리와 관련 의무 여부를 최신 원본으로 확인하세요.
• 보전처분. 2024.01.23. 부산회생법원 재산보전처분 등기가 있으므로 현재 효력과 말소 여부를 최신 등기부에서 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 실제 304호와 면적·층·용도가 맞는 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.
• 배당표 한계. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 최종 배당요구종기 이후 배당관계를 다시 계산하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 최신본을 입찰 직전 직접 대조하세요.

맺으며 — “34.3%까지 내려왔다 ≠ 안전하고 싸다”

이 사건은 감정가 265,000,000원에서 최저가 90,895,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 현재 배당 시뮬레이션만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 전입일이 확인되는 9명도 모두 말소기준권리 이후라 권리구조의 상당 부분은 정리됩니다. 그러나 전철호 1명은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.

가격도 마찬가지입니다. 감정가 대비 34.3%까지 떨어졌다는 사실은 분명하지만, 동일면적의 유효한 최근 실거래 금액이 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 낮다는 근거는 없습니다. 여기에 11세대 규모의 다세대, 평균 2.9회 유찰이라는 단지 경매 흐름까지 감안하면, 이 물건은 단순한 저가 매수형이 아니라 미상 임차인 확인과 실제 시세 검증을 끝낸 뒤 접근해야 하는 보수적 검토형입니다.