부산지방법원 2023타경109997. 대연동 엘이즈디30 3층 302호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2022.12.14. 설정된 광안신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 1,760,000,000원이며 공동담보목록 제2022-552호가 기재되어 있습니다. 그 뒤 2023.11.21. 임의경매개시결정, 2023.12.29. 김용천의 주택임차권등기가 이어집니다. 김용천의 전입일과 확정일자는 모두 2023.10.11.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
문제는 등기된 김용천보다 전철호입니다. 현황조사상 임차인으로 확인됐지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 이런 점유자는 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 배당모형의 인수액 0원은 현재 확인된 권리관계에 따른 계산값일 뿐, 전철호의 전입일·보증금·점유관계가 보완되기 전까지 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경109997 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔평화로47번길 56, 3층302호 (대연동,엘이즈디30) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 69,972,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광안신용협동조합 / 612,237,207원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.14. 광안신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 건물 이용상태 | 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)이 함께 있는 건물 |
① 권리 흐름 — 소멸권리는 단순하지만 미상 임차인이 핵심
말소기준은 2022.12.14.의 광안신용협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정과 김용천의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 갑구에는 같은 날 민간임대주택등기가 있고, 2024.01.23.에는 부산회생법원의 재산보전처분도 등기돼 있습니다. 이 두 등기는 매각으로 소멸한다고 명시된 권리와 달리 별도 확인이 필요한 등기이므로 입찰 전 등기 원문과 매각조건을 대조해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전철호 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 정수빈 | 미상 | 2023.08.25 | 미상 | 2024.01.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지영 | 미상 | 2023.01.30 | 미상 | 2023.12.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상중 | 미상 | 2023.07.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조아라 | 미상 | 2023.02.17 | 미상 | 2024.01.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지훈 | 미상 | 2023.04.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배정아 | 미상 | 2023.04.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박다해 | 미상 | 2023.01.25 | 미상 | 2023.12.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서태우 | 미상 | 2023.03.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용천 | 건물 302호의 전부 | 2023.10.11 | 20,000,000원 | 2023.12.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
김용천의 임대차계약일자는 2022.12.22, 점유개시일자는 2022.12.23, 주민등록일자와 확정일자는 2023.10.11이며 임차보증금은 20,000,000원입니다. 주민등록일이 말소기준 2022.12.14보다 늦어 대항력은 없습니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 69,972,000원으로 감정가 204,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 동일 면적의 실거래 매칭이 성립하지 않아, 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 현재 실질취득가를 직접 비교할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
엘이즈디30은 11세대, 준공일 2022.11.22로 확인되며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 이 사건은 이미 3회 유찰돼 단지 평균 유찰 수준을 넘어선 상태입니다. 낮아진 최저가와 별개로 실제 거래가격 검증과 임차인 권리 확인을 함께 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,972,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,659,496원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합 | 1,760,000,000원 | 68,312,504원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서는 광안신용협동조합 채권최고액 가운데 68,312,504원만 배당되고 1,691,687,496원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 배당모형에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 전철호의 권리도 확인되지 않았으므로 실제 배당·인수관계는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 69,972,000원 | 68,312,504원 | 1,691,687,496원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 48,980,400원 | 47,698,753원 | 1,712,301,247원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 34,286,280원 | 33,269,127원 | 1,726,730,873원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 남구 대연동 대천초등학교 북서측 인근으로, 공동주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 1-8호와 10-12호는 공동주택(다세대주택), 9호는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 용도는 다세대입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·특화경관지구이며 가축사육제한구역·상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다. 토지자료에는 자연재해위험개선지구도 포함돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 151.4㎡, 공시지가는 2,233,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 엘이즈디30은 11세대 규모이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 2.9회입니다. 이 사건은 현재 3회 유찰 상태이므로 매도·재매각 가능성은 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전철호 권리부터 확인. 전입일·보증금·점유개시일과 실제 302호 점유 여부를 확인해야 합니다. 이 확인이 끝나기 전에는 매수인 인수액 0원을 확정값으로 보지 마세요.
- 임차인 배당관계 재대조. 실제 임차인 10명 중 여러 명이 배당요구를 했고 보증금이 확인되지 않은 사람이 많습니다. 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 김용천 임차권. 보증금 20,000,000원, 전입·확정일 2023.10.11이며 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 등기된 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.14. 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 이후의 효력과 매수인 관련 사항을 원문으로 확인하세요.
- 재산보전처분 확인. 2024.01.23. 부산회생법원의 재산보전처분 등기가 있으므로 매각조건과 현재 효력을 법원 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격은 실거래로 검증. 현재 최저가는 감정가의 34.3%이지만 동일 면적 실거래 매칭이 성립하지 않았습니다. 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 유찰 체질 반영. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 2.9회, 본건 3회 유찰이라는 사실을 응찰 경쟁과 환금성 판단에 반영하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당모형에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 볼 것은 미상 임차인
이 사건은 감정가 204,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 69,972,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 동일 면적 실거래가로 검증되지 않았고, 실제 임차인 10명 가운데 전철호 1명의 대항력 판정이 불가능합니다.
확인된 등기권리만 놓고 보면 말소기준 이후의 권리는 소멸하고 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 전철호의 전입일과 보증금이 확인되기 전까지는 이 0원을 최종 실질취득비용으로 고정할 수 없습니다. 여기에 민간임대주택등기, 재산보전처분, 3회 유찰, 11세대 규모라는 조건까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 권리 확인이 먼저이고, 시세 메리트는 아직 입증되지 않은 물건입니다.
