💰 90,895,000원 📉 34.3% 🏠 실제 점유·임차 조사 10명 ⚠️ 대항력 미상 1명
부산지방법원 2023타경109997. 부산 남구 대연동 엘이즈디30 4층 404호 다세대 물건입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2022.12.14. 소유권보존과 같은 날 광안신용협동조합을 중심으로 채권최고액 1,760,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 2023.11.21. 광안신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
등기상 박다해의 전세권은 2023.01.25. 설정됐다가 2025.01.21. 말소됐고, 2024.11.11. 임차보증금 170,000,000원의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 다만 주민등록일과 점유개시일이 모두 2023.01.25.로 말소기준권리인 2022.12.14.보다 늦어 대항력은 없습니다. 현황조사상 다른 점유자들도 확인되는데, 전입일이 확인되는 사람들은 모두 말소기준권리 이후입니다. 문제는 전철호로, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경109997 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔평화로47번길 56, 4층404호 (대연동,엘이즈디30) |
| 물건종류 | 다세대 · 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 90,895,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 612,237,207원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 준공 | 2022.11.22 |
| 규모 | 엘이즈디30 · 11세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 미상 점유자
② 임차·점유 분석 — 10명 중 1명은 대항력 미상
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전철호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정수빈 | 2023.08.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김용천 | 2023.10.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최지영 | 2023.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상중 | 2023.07.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조아라 | 2023.02.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지훈 | 2023.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배정아 | 2023.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서태우 | 2023.03.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박다해 | 2023.01.25 · 확정 2022.12.28 | 170,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 따라서 조사된 인원은 실제 점유·임차 관련 10명입니다. 그중 박다해는 임차권등기상 임대차계약일이 2022.12.27., 확정일자가 2022.12.28.이지만 주민등록일과 점유개시일은 2023.01.25.로 말소기준권리보다 늦습니다. 보증금은 170,000,000원이나 대항력은 없습니다.
정수빈·김용천·최지영·이상중·조아라·이지훈·배정아·서태우 역시 확인된 전입일이 모두 2022.12.14. 이후라 대항력이 없습니다. 반면 전철호는 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 이 사람만큼은 대항력 유무를 단정하면 안 됩니다.
③ 현재 가격 — 감정가 34.3%, 하지만 실거래 비교값은 없다
감정가는 265,000,000원, 현재 최저매각가는 90,895,000원입니다. 3회 유찰 후 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 엘이즈디30의 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.9회입니다.
다만 이번 자료에는 이 404호와 직접 비교할 수 있는 동일 면적의 최근 실거래 금액이 없습니다. 확인된 비교 대상 면적은 29.9㎡이지만 현재 물건과 면적 일치가 확인되지 않았으므로, 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,895,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,036,110원 |
| 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합 | 1,760,000,000원 | 88,858,890원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 1,760,000,000원 중 88,858,890원만 배당되고, 미배당액은 1,671,141,110원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 90,895,000원 | 88,858,890원 | 1,671,141,110원 |
| 4회 유찰 시 | 63,626,499원 | 62,081,222원 | 1,697,918,778원 |
| 5회 유찰 시 | 44,538,549원 | 43,336,855원 | 1,716,663,145원 |
신청채권자의 청구액은 612,237,207원입니다. 현재 회차의 신청채권자 배당액은 88,858,890원으로 청구액 전액에 미치지 못하며, 추가 유찰 시에도 충족되지 않습니다. 소유자 잔여는 각 시나리오에서 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 대천초등학교 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·소규모 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 1-8호와 10-12호는 공동주택(다세대주택), 9호는 업무시설(오피스텔)입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·특화경관지구이며 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 2,233,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 151.4㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전철호 점유관계 확인. 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 매각물건명세서·현황조사 원본의 최신 보완 여부를 확인해야 합니다.
- 다수 점유자 확인. 조사된 실제 점유·임차 관련 인원이 10명이므로 각 점유자의 실제 사용 호수와 현재 점유 여부를 다시 대조해야 합니다.
- 박다해 임차권. 보증금 170,000,000원의 임차권등기가 있으나 주민등록·점유개시가 말소기준권리 이후로 대항력은 없습니다.
- 보전처분 확인. 부산회생법원의 재산보전처분이 등기돼 있으므로 경매절차에서의 현재 처리 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 말고, 동일 면적 최근 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔어도 권리 확인이 먼저”
이 물건의 숫자는 강하게 보입니다. 감정가 265,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 90,895,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 비교값이 없기 때문에 이 할인율을 곧바로 시세 할인율로 볼 수는 없습니다.
권리에서는 말소기준이 2022.12.14. 광안신용협동조합 근저당으로 명확하고, 전입일이 확인되는 점유자들은 모두 그 이후라 대항력이 없습니다. 박다해의 170,000,000원 임차권등기도 같은 이유로 대항력이 없습니다. 다만 전철호 한 명은 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 배당모형의 인수 0원을 그대로 확정값으로 받아들이기보다, 이 미상 점유자의 대항력 여부를 원본 서류에서 해소하는 것이 입찰 판단의 첫 단계입니다. 가격은 크게 내려왔지만, 권리는 아직 확인이 끝난 물건이 아닙니다.
