부산지방법원 2023타경109997. 부산 남구 대연동 ‘엘이즈디30’ 2층 204호로, 감정 이용상태상 해당 건물은 공동주택(다세대주택)과 업무시설(오피스텔)이 함께 있는 4층 집합건물입니다. 이 사건 물건의 용도 표시는 다세대입니다. 감정가 265,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 90,895,000원까지 내려왔습니다.
가격 하락 폭만 보면 눈에 띄지만, 이 사건의 핵심은 단순 할인율이 아닙니다. 등기상 말소기준권리는 2022.12.14. 설정된 광안신용협동조합 근저당권이고, 등기된 전세권과 확인된 다수 점유자의 전입 시점을 하나씩 분리해서 봐야 합니다. 특히 전철호는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경109997 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔평화로47번길 56, 2층204호 (대연동,엘이즈디30) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.9㎡ · 4층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 90,895,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 612,237,207원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.14. 근저당권 · 광안신용협동조합 · 채권최고액 1,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2022.12.14. 광안신용협동조합 근저당권입니다. 2023.10.20. 설정된 정수빈의 전세권 150,000,000원은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당표에서도 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 2023.11.21. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 조사 10명, 미상 1명이 핵심
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전철호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 정수빈 | 2023.08.25 | 2024.01.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용천 | 2023.10.11 | 2024.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지영 | 2023.01.30 | 2023.12.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상중 | 2023.07.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조아라 | 2023.02.17 | 2024.01.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지훈 | 2023.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배정아 | 2023.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박다해 | 2023.01.25 | 2023.12.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서태우 | 2023.03.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 조사된 점유자는 10명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 정수빈은 등기부상 150,000,000원의 전세권자이지만 전입신고일이 2023.08.25.로 말소기준권리 2022.12.14. 이후이므로 대항력은 없습니다. 김용천·최지영·이상중·조아라·이지훈·배정아·박다해·서태우도 모두 말소기준권리 이후 전입으로 정리돼 있습니다.
③ 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 불가
현재 최저매각가는 90,895,000원으로 감정가 265,000,000원의 약 34.3%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 63,626,499원, 그 다음은 44,538,549원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실제 거래금액이 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 최근 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
엘이즈디30은 11세대 규모이고, 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.9회로 제시돼 있습니다. 현재 사건은 이미 3회 유찰 상태이므로 단지 경매 이력과 비슷한 수준까지 내려온 셈입니다. 소규모 건물이라는 점과 다수 점유 조사, 미상 점유자 리스크를 함께 보면 단순 할인율보다 권리 확인과 환금성이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,895,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,036,110원 |
| 1. 근저당 · 광안신용협동조합 | 1,760,000,000원 | 88,858,890원 |
| 2. 전세권 · 정수빈 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 1,910,000,000원 중 88,858,890원이 배당되고, 미배당액은 1,821,141,110원입니다. 정수빈 전세권 예상배당은 0원이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 확정 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 대천초등학교 북서측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·소규모 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제1종일반주거지역·특화경관지구이며 가축사육제한구역, 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 2,233,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 엘이즈디30은 11세대 규모로, 대단지 공동주택과 달리 매수층이 제한될 수 있습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전철호 대항력 확인. 전입일과 보증금이 미상입니다. 말소기준권리 2022.12.14. 전후의 전입 여부와 실제 임대차 보증금을 반드시 확인해야 합니다.
- 정수빈 전세권 확인. 등기 전세금은 150,000,000원이고 전입일은 2023.08.25., 배당요구일은 2024.01.25.입니다. 등기 전세권은 말소기준권리 이후입니다.
- 다수 점유 명도. 현황조사상 10명이 확인돼 있어 실제 204호 점유관계와 각 점유자의 사용 부분을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 마세요. 비교 가능한 실거래 금액이 없어 최근 시세 대비 가격 우위는 확인되지 않습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기부에는 2021.12.29. 민간임대주택 등록에 따른 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다.
- 관리비·세금. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 체납관리비와 세금 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 90,895,000원, 4회 유찰 시 63,626,499원, 5회 유찰 시 44,538,549원입니다. 가격 하락보다 권리 불확실성 해소 여부를 우선해 판단해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인보다 미상 점유자 한 명이 더 중요하다”
이 사건은 감정가 265,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 90,895,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후의 전세권과 경매개시결정이 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인의 확정 인수액도 0원입니다. 그러나 현황조사상 10명의 점유자가 있고, 그중 전철호는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다.
따라서 이 사건의 결론은 “감정가의 34%라서 싸다”가 아니라 “미상 점유자의 권리 확인이 끝나야 가격을 논할 수 있다”입니다. 실거래 금액이 없어 최근 시세 대비 저가 여부도 판단할 수 없고, 11세대 규모의 소형 다세대·오피스텔 혼합 건물이라는 환금성 특성까지 감안하면 공격적인 가격 가점을 주기 어렵습니다. 등기상 큰 줄기는 단순하지만, 점유관계가 완전히 닫히지 않은 사건입니다.
