부산지방법원 2023타경109997. 대연동 엘이즈디30 3층 301호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택) 용도의 집합건물입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고 2022.12.14. 소유권보존과 함께 광안신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 채권최고액은 1,760,000,000원입니다. 이후 2023.11.21. 임의경매가 개시됐고, 현재 최저매각가는 66,885,000원입니다.
권리의 핵심은 근저당 자체보다 점유자 조사입니다. 확인된 임차인 10명 가운데 정수빈·김용천·최지영·이상중·조아라·이지훈·배정아·박다해·서태우는 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력이 없습니다. 반면 전철호는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 ‘대항력 있음’이 아니라 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경109997 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔평화로47번길 56, 3층301호 (대연동,엘이즈디30) |
| 물건종류 | 다세대 · 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 66,885,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 612,237,207원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 엘이즈디30 · 11세대 · 2022-11-22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차인은 별도 점검
② 임차인 분석 — 9명은 후순위, 1명은 대항력 가능·미상
| 임차인 | 전입신고일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전철호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정수빈 | 2023-08-25 | 2024-01-25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용천 | 2023-10-11 | 2024-04-08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지영 | 2023-01-30 | 2023-12-08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상중 | 2023-07-26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조아라 | 2023-02-17 | 2024-01-31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지훈 | 2023-04-17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배정아 | 2023-04-19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박다해 | 2023-01-25 | 2023-12-08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서태우 | 2023-03-13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 10명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 다만 모든 임차인의 보증금과 확정일자가 확인된 상태는 아니며, 특히 전철호는 전입일도 미상이므로 낙찰자 인수 가능성을 0으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,885,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,603,930원 |
| 근저당권 · 광안신용협동조합 | 1,760,000,000원 | 65,281,070원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 1,760,000,000원 중 65,281,070원이 배당되고, 미배당은 1,694,718,930원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리 안전은 별개
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 66,885,000원 | 65,281,070원 | 1,694,718,930원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 46,819,500원 | 45,576,749원 | 1,714,423,251원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 32,773,649원 | 31,783,723원 | 1,728,216,277원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대천초등학교 북서측 인근으로 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·특화경관지구이며 가축사육제한구역·상대보호구역·자연재해위험개선지구가 표시돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 151.4㎡, 공시지가 2,233,000원/㎡이며 평지·가로장방 형태입니다.
- 환금성. 엘이즈디30은 11세대 규모이며 2022-11-22 준공입니다. 동일 면적 거래 비교가 확인되지 않아 가격 환금성은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전철호의 전입일 확인. 말소기준일 2022.12.14.보다 빠른지 늦은지가 대항력 판단의 핵심입니다.
- 전철호 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않아 낙찰 후 인수 가능 금액을 현재 계산할 수 없습니다.
- 나머지 임차인 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없더라도 배당 및 최우선변제 관계는 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.14. 등기된 민간임대주택 관련 사항의 매각 후 처리 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 재산보전처분 확인. 2024.01.23. 부산회생법원 보전처분의 현재 효력과 경매절차 영향 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않으므로 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 시세 메리트를 판단하지 마십시오.
맺으며 — “유찰 3회보다 중요한 것은 미상 임차인”
이 물건은 감정가 195,000,000원에서 최저가 66,885,000원까지 내려왔습니다. 하지만 낮아진 최저가가 곧 안전마진을 뜻하지는 않습니다. 말소기준권리는 2022.12.14. 광안신용협동조합 근저당으로 분명하고, 전입일이 확인된 9명은 모두 그보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 문제는 전철호입니다. 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 가능·미상이 남습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “가격은 많이 내려왔지만 권리 확인이 끝나지 않았다”입니다. 배당 시뮬레이션의 인수액 0원만 믿고 응찰하기보다, 전철호의 전입일·보증금과 매각물건명세서를 확인해 실질취득비용을 확정한 뒤 접근해야 합니다. 동일 면적의 최근 거래가격도 확인되지 않아, 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거도 충분하지 않습니다.
