부산지방법원 2023타경109997. 부산 남구 대연동 엘이즈디30 4층 402호로, 감정 이용상태상 공동주택(다세대주택)과 업무시설(오피스텔)이 함께 있는 건물입니다. 이 사건의 말소기준은 2022.12.14. 을구 1번 근저당권으로, 채권최고액은 1,760,000,000원입니다. 등기 원문에는 광안신용협동조합과 부산거제신용협동조합이 기재되어 있고 공동담보목록 제2022-552호가 붙어 있습니다.

말소기준 뒤에 등기된 조아라의 주택임차권은 보증금 20,000,000원, 임대차계약일 2023.02.09, 주민등록일 2023.02.17, 점유개시일 2023.02.16, 확정일자 2023.02.09로 확인되며 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 현황조사상 다른 점유자들이 다수 확인됐고, 그중 전철호는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 이 부분을 해소하기 전에는 ‘인수 위험이 완전히 없다’고 단정하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 정리되지만 ‘미상 점유자’가 변수

② 임차·점유 관계 — 실제 확인된 실명 관계 10명

실명으로 확인되는 점유·임차관계는 10명이며, 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 정수빈·김용천·최지영·이상중·이지훈·배정아·박다해·서태우·조아라는 모두 말소기준일 2022.12.14 이후 전입으로 정리돼 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 조아라는 별도로 2024.04.12 주택임차권등기를 마쳤지만 이 임차권 역시 매각으로 소멸합니다.

③ 가격 판단 — 69,972,000원이라고 ‘싸다’고 말할 수는 없다

현재 회차 최저가는 69,972,000원으로, 감정가 204,000,000원에서 3회 유찰된 가격입니다. 시나리오에는 현재 회차가 감정가 34%, 4회 유찰 시 48,980,400원, 5회 유찰 시 34,286,280원으로 제시돼 있습니다.

하지만 이 물건은 동일면적의 최근 실거래 금액을 직접 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 엘이즈디30은 총 11세대, 사용승인일 2022.11.22이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 현재 3회 유찰은 그 자체로 ‘시세보다 싸다’는 증거가 아니라, 시장의 응찰이 여러 차례 성사되지 않았다는 사실로 읽는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 69,972,000원 가정)

현재 회차 가정에서 근저당 채권의 미배당액은 1,691,687,496원이고, 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 전철호의 미상 임대차관계는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 등기상 추가 확인사항

• 민간임대주택 등기. 2022.12.14. 민간임대주택등기가 있으며, 원인일자는 2021.12.29입니다. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기 내용이 존재하므로 매각 후 처리와 지위관계를 원문으로 확인해야 합니다.
• 보전처분. 2024.01.23. 부산회생법원 재산보전처분이 등기돼 있으며, 양도·저당권 또는 임차권 설정 기타 처분행위 금지 내용이 기재돼 있습니다. 매각 후 처리 여부를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
• 공동담보. 말소기준 근저당에는 공동담보목록 제2022-552호가 기재돼 있습니다. 채권최고액 1,760,000,000원을 이 호실 단독 채무액으로 단순 해석해서는 안 됩니다.
• 임차권등기. 조아라의 주택임차권은 2024.04.12 등기됐고, 보증금은 20,000,000원입니다. 데이터상 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 처리돼 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 대천초등학교 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·소규모 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 1-8, 10-12는 공동주택(다세대주택), 9는 업무시설(오피스텔)입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역·특화경관지구이며, 공시지가는 2,233,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·자연재해위험개선지구 관련 표시가 있습니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 규모. 엘이즈디30은 총 11세대이며 사용승인일은 2022.11.22입니다. 최근 실거래 금액을 직접 비교할 수 없는 만큼 환금성은 실제 매수수요와 인근 거래를 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전철호 전입일 확인. 말소기준일 2022.12.14보다 앞선 전입인지 반드시 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
• 전철호 보증금 확인. 보증금 규모가 확인되지 않아 인수액을 최종 확정할 수 없습니다.
• 현 점유자 특정. 여러 명의 점유·전입 관계가 조사된 만큼 실제 402호의 현재 점유자와 사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 민간임대주택 관련 등기의 매각 후 처리와 낙찰자에게 미치는 영향을 원문 기준으로 확인해야 합니다.
• 보전처분 확인. 부산회생법원 재산보전처분의 현재 효력과 경매 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가 69,972,000원이 감정가 대비 크게 내려왔다는 사실만으로 저가매수라고 단정하지 말고, 인근 다세대·오피스텔의 실제 거래금액을 별도로 대조해야 합니다.
• 배당표 해석. 근저당 미배당은 매수인 인수와 같은 개념이 아닙니다. 다만 미상 임차인의 대항력이 확인되면 별도의 승계위험이 생길 수 있습니다.

맺으며 — “3회 유찰”보다 먼저 볼 것은 미상 권리다

이 물건은 감정가 204,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 69,972,000원까지 내려왔습니다. 배당표만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 조아라의 20,000,000원 임차권을 비롯해 전입일이 확인된 임차관계는 모두 말소기준 이후입니다. 여기까지만 보면 가격이 크게 내려온 후순위 정리형 사건처럼 보입니다.

하지만 결론을 가르는 것은 전철호입니다. 전입일도, 보증금도 미상이라 대항력은 ‘가능·미상’입니다. 여기에 민간임대주택등기와 재산보전처분 확인사항도 남아 있습니다. 최근 실거래 금액 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 평가할 수도 없습니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가보다 미상 점유관계 해소가 선행돼야 하는 물건입니다. 권리 확인이 끝나기 전에는 배당표상의 0원 인수를 최종 결론으로 받아들이지 않는 것이 핵심입니다.