부산지방법원 2023타경109997. 부산 남구 대연동 엘이즈디30 2층 203호 다세대 물건입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2022.12.14. 소유권보존과 같은 날 광안신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당의 채권최고액은 1,760,000,000원이고 공동담보목록 제2022-552호가 기재돼 있습니다. 신청채권자의 경매 청구액은 612,237,207원입니다.
가격만 보면 감정가 265,000,000원에서 현재 90,895,000원까지 내려와 감정가의 34.3% 수준입니다. 하지만 이 사건은 “많이 유찰됐으니 싸다”로 바로 결론낼 수 있는 물건이 아닙니다. 동일 단지의 실거래 금액 비교가 없어 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없고, 무엇보다 현황조사에 이름을 올린 10명 중 전철호의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 선순위 임차 가능성이 열려 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경109997 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔평화로47번길 56, 2층203호 (대연동,엘이즈디30) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 90,895,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광안신용협동조합 / 612,237,207원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 건물 이용상태 | 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)로 구성된 4층 건물 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.12.14. 근저당
말소기준권리는 2022.12.14. 을구 1번 근저당권입니다. 채무자는 주식회사제이엘컴퍼니, 근저당권자는 광안신용협동조합이며 채권최고액은 1,760,000,000원입니다. 2023.11.21. 광안신용협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 10명, 핵심은 전철호
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인·점유자 10명으로 봅니다. 이 가운데 전입일이 확인된 9명은 모두 2022.12.14. 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 반면 전철호는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전철호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 정수빈 | 2023.08.25 | 미상 | 2024.01.25 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김용천 | 2023.10.11 | 미상 | 2024.04.08 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최지영 | 2023.01.30 | 미상 | 2023.12.08 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이상중 | 2023.07.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조아라 | 2023.02.17 | 미상 | 2024.01.31 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이지훈 | 2023.04.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 배정아 | 2023.04.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박다해 | 2023.01.25 | 미상 | 2023.12.08 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 서태우 | 2023.03.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 90,895,000원으로 감정가 265,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰 자체는 큰 가격 하락을 뜻하지만, 엘이즈디30의 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
단지는 11세대, 사용승인일은 2022.11.22이고, 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 이번 물건의 3회 유찰은 단지 경매 이력과 비슷한 수준입니다. 따라서 “감정가 대비 34.3%”라는 숫자만으로 가격 가점을 주기보다는, 현장 중개 시세와 동일·유사 면적의 실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,895,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,036,110원 |
| 1. 근저당 · 광안신용협동조합 | 1,760,000,000원 | 88,858,890원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 1,760,000,000원은 채권최고액 기준이며 신청채권자의 경매 청구액은 612,237,207원입니다. 현재 회차 예상 미배당액은 1,671,141,110원이고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 대천초등학교 북서측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물로 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·특화경관지구이며 공시지가는 2,233,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 엘이즈디30은 11세대이며 사용승인일은 2022.11.22입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전철호 전입일 확인. 2022.12.14. 말소기준보다 앞서는지 뒤지는지가 가장 중요합니다.
- 전철호 보증금 확인. 선순위로 판명될 경우 배당 후 미회수 보증금이 매수인 부담으로 이어질 수 있는지 계산해야 합니다.
- 나머지 임차인 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 여부가 모두 확인된 것은 아니므로 실제 배당순위를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준이 기재돼 있으므로 매각물건명세서상 매수인에게 남는 부담이 있는지 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.23. 부산회생법원 재산보전처분의 매각 후 처리관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 현장 시세 확인. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일·유사 면적의 실제 매매 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대확인 자료를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “34% 가격”보다 “미상 1명”이 더 중요하다
이 물건의 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 265,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 90,895,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 금액이 확인되지 않아 이를 시세보다 싸다고 말할 근거가 없고, 권리에서는 전철호가 남아 있습니다.
전입일이 확인된 나머지 9명은 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 전철호는 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 배당모형상 인수액 0원은 어디까지나 현재 확인된 권리를 전제로 한 수치입니다. 전철호가 후순위로 확인되면 권리 부담은 크게 줄지만, 선순위 대항력이 확인되면 실질취득비용이 달라질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 가격을 먼저 계산할 물건이 아니라, 전철호 권리를 먼저 확정할 물건입니다.
