부산지방법원 2023타경109997. 부산 남구 대연동 엘이즈디30 4층 401호 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 66,885,000원으로, 시나리오상 감정가의 34% 회차입니다. 등기상 말소기준은 2022.12.14. 설정된 광안신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 1,760,000,000원입니다. 같은 근저당 내용에는 부산거제신용협동조합과 공동담보목록 제2022-552호도 함께 기재돼 있습니다. 2023.11.21. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사 등에 나타난 점유자는 총 10명이고, 정수빈·김용천·최지영·이상중·조아라·이지훈·배정아·박다해·서태우는 모두 말소기준일인 2022.12.14. 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 전철호는 전입신고일 자체가 미상이고 보증금도 미상이어서, 이 사람만큼은 대항력이 없다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경109997 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔평화로47번길 56, 4층401호 (대연동,엘이즈디30) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 집합건물 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 66,885,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 관련 청구 | 612,237,207원 |
| 말소기준 | 2022.12.14. 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 1,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 ‘점유 미상’이 핵심
말소기준권리는 2022.12.14. 근저당권입니다. 2023.11.21. 임의경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 등기에는 2022.12.14. 민간임대주택등기와 2024.01.23. 부산회생법원의 재산보전처분도 기재돼 있습니다. 민간임대주택등기에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 주택이라는 내용이 적혀 있고, 보전처분에는 양도·저당권 또는 임차권 설정 등 처분행위 금지가 기재돼 있으므로 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서에서 처리 상태를 다시 확인해야 합니다.
② 임차인·점유자 분석
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 조사된 실제 점유자는 10명입니다. 이 가운데 전철호를 제외한 점유자는 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다.
| 이름 | 전입신고 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전철호 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정수빈 | 2023.08.25 | 미상 | 2024.01.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용천 | 2023.10.11 | 미상 | 2024.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지영 | 2023.01.30 | 미상 | 2023.12.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상중 | 2023.07.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조아라 | 2023.02.17 | 미상 | 2024.01.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지훈 | 2023.04.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배정아 | 2023.04.19 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박다해 | 2023.01.25 | 미상 | 2023.12.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서태우 | 2023.03.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
정수빈·김용천·최지영·조아라·박다해는 배당요구 사실이 확인되지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제액을 산정할 수 없습니다. 나머지 말소기준 이후 전입자 역시 보증금은 미상입니다. 다만 이들의 대항력 자체는 조사 결과상 없는 것으로 정리돼 있습니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 195,000,000원, 현재 최저매각가는 66,885,000원입니다. 현재 시나리오는 3회 유찰·감정가 34%로 표시돼 있습니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 66,885,000원이 최근 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
엘이즈디30은 총 11세대, 2022.11.22. 준공이며 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 현재 이미 3회 유찰 상태라는 점은 이 물건이 단순히 감정가 대비 할인율만으로 평가되기 어려운 물건이라는 신호로 볼 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,885,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,603,930원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합 | 1,760,000,000원 | 65,281,070원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형에서는 매각대금 전액이 집행비용과 근저당권 배당에 사용되고, 근저당권 미배당액은 1,694,718,930원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 모형상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 특히 전철호의 보증금과 대항력은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 남구 대연동 소재 대천초등학교 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·소규모 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도. 대상 사건의 용도는 오피스텔이며, 건물은 공동주택(다세대주택)과 업무시설(오피스텔)이 함께 있는 구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·특화경관지구이며 공시지가는 2,233,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 엘이즈디30은 총 11세대이고 2022.11.22. 준공됐으며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전철호 전입일 확인. 말소기준일 2022.12.14. 전후가 대항력 판단의 핵심입니다.
- 전철호 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 실제 매수인 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 점유자들의 배당요구 사실과 별개로 보증금·확정일자 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.14. 민간임대주택등기가 현재 등기에 기재돼 있으므로 매각물건명세서 및 최신 등기와 대조해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.23. 부산회생법원 재산보전처분의 현재 처리 상태를 최신 등기에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 34%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 실제 비교 거래와 임차보증금 확인 후 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 점유관계 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인보다 먼저 확인할 1명”
이 사건은 감정가 195,000,000원에서 최저가 66,885,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인으로 보입니다. 그러나 경매 권리분석에서 더 중요한 숫자는 할인율이 아니라 인수 가능액입니다. 10명의 점유자 가운데 9명은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있지만, 전철호는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
따라서 현재 배당모형의 인수 0원을 실제 인수 0원으로 받아들이면 안 됩니다. 실거래 비교금액도 없어 현재 최저가가 시세보다 낮다고 확인할 근거가 없습니다. 여기에 3회 유찰, 11세대 규모, 민간임대주택등기와 보전처분 기재까지 겹쳐 있습니다. 결론은 명확합니다. 가격은 내려왔지만 권리는 아직 닫히지 않았다. 전철호의 전입일과 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가도, 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.
