부산지방법원 2023타경109997. 부산 남구 대연동 엘이즈디30 3층 303호 다세대 물건입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2022년 12월 14일 소유권보존과 같은 날 광안신용협동조합을 비롯한 근저당권 설정이 이뤄졌습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 1,760,000,000원이며 공동담보목록 제2022-552호가 기재되어 있습니다. 해당 근저당이 말소기준이고, 이후 2023년 11월 임의경매개시결정이 들어왔습니다.
현재 최저가는 90,895,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 최근 실거래 비교자료가 제시되어 있지 않아 최저가가 실제 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 11세대 규모의 다세대이고, 임차관계에서 확인되지 않은 점유자가 남아 있어 가격보다 먼저 권리·점유 사실관계를 마무리해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경109997 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔평화로47번길 56, 3층303호 (대연동,엘이즈디30) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 90,895,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 612,237,207원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인 관련 표본 | 엘이즈디30 · 11세대 · 2022.11.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 보전처분은 별도 확인
말소기준은 2022.12.14. 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,760,000,000원이고 근저당권자로 광안신용협동조합과 부산거제신용협동조합이 기재되어 있습니다. 이후 2023.11.21. 임의경매개시결정과 2025.03.13. 최지영의 주택임차권등기는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인·점유 — 대부분 후순위, 한 명은 대항력 가능·미상
확인 가능한 성명 기준 점유·임차관계는 10명입니다. 이 가운데 정수빈·김용천·이상중·조아라·이지훈·배정아·박다해·서태우·최지영은 전입일이 2022.12.14. 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 최지영은 건물 전부에 관해 임차보증금 170,000,000원의 주택임차권등기가 있으나, 전입일 2023.01.30.으로 역시 말소기준 뒤입니다.
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전철호 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정수빈 | 미상 | 2023.08.25 | 미상 | 2024.01.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용천 | 미상 | 2023.10.11 | 미상 | 2024.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상중 | 미상 | 2023.07.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조아라 | 미상 | 2023.02.17 | 미상 | 2024.01.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지훈 | 미상 | 2023.04.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배정아 | 미상 | 2023.04.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박다해 | 미상 | 2023.01.25 | 미상 | 2023.12.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서태우 | 미상 | 2023.03.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.01.30 | 170,000,000원 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
매각물건명세서에는 성명이 확인되지 않은 주거 신고도 있으며 전입일 2023.01.30., 확정일자 2023.01.30., 배당요구일 2023.12.08.로 표시되어 있습니다. 이 역시 전입일 자체는 말소기준 이후입니다.
③ 가격 — 많이 내려왔지만 시세 판단은 보류
감정가는 265,000,000원이고 현재 최저가는 90,895,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 63,626,499원, 5회 유찰 시 44,538,549원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
다만 이 물건에는 동일 또는 유사 면적의 최근 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 엘이즈디30의 표본 정보에는 11세대, 2022.11.22. 준공, 경매 평균 유찰 2.9회가 표시되어 있지만 마지막 낙찰금액은 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 34%니까 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 감정가 할인율과 실제 시장가 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,895,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,036,110원 |
| 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합 | 1,760,000,000원 | 88,858,890원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 채권최고액 대비 미배당액은 1,671,141,110원입니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 전철호의 대항력·보증금은 미상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 대천초등학교 북서측 인근이며 공동주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 위생·급배수, 난방, 승강기, 화재탐지 및 경보설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택과 업무시설(오피스텔)이 함께 구성된 건물이며 본 사건 용도는 다세대입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·특화경관지구이며 공시지가는 2,233,000원/㎡로 표시되어 있습니다.
- 건축상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 표시되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전철호 확인. 전입세대열람, 임대차계약, 보증금, 실제 점유 호실을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.23. 부산회생법원 재산보전처분의 매각 후 처리관계를 등기부·매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 최지영 임차권. 보증금 170,000,000원, 전입 2023.01.30., 말소기준 이후라는 사실을 원본 서류와 다시 대조해야 합니다.
- 다수 점유자. 현황조사에 여러 성명이 등장하므로 실제 303호 점유관계와 건물 전체 조사정보가 혼재하지 않았는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 금액이 없어 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다. 주변 동일 면적 다세대·오피스텔 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 외 부담. 당해세·최우선변제·미납 관리비 등은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “34%”보다 중요한 것은 미상 점유
이 사건은 감정가 265,000,000원에서 90,895,000원까지 내려와 숫자상 할인폭이 큽니다. 그러나 최근 실거래 자료가 없어 그 자체를 시장 대비 저가라고 볼 수 없고, 무엇보다 전철호의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태가 남아 있습니다.
확인된 임차권과 전입자들은 말소기준 이후라 권리 구조 자체는 정리 가능한 편이지만, 미상 점유와 보전처분 확인을 끝내지 않은 채 “인수 0원”만 믿고 들어가는 것은 위험합니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리 확인은 아직 닫히지 않은 사건. 이 물건의 핵심은 더 낮은 낙찰가가 아니라, 미상 점유를 실제 서류와 현장에서 얼마나 확실히 해소하느냐입니다.
