창원지방법원 2025타경21300. 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 101동 19층 1902호 아파트입니다. 감정가 219,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 153,300,000원, 감정가의 70%입니다. 소유자는 주식회사시온토건이고, 강제경매 채권자는 극동글라스텍건설부문 주식회사, 청구액은 3,300,000,000원입니다.
등기상 말소기준은 2024.06.28. 접수된 우리은행 근저당입니다. 이후 강제경매개시결정과 통영세무서장 처분의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 같은 날 말소기준 근저당보다 먼저 접수된 민간임대주택등기가 있고, 이어 우리은행 근저당에 대한 채권최고액 84,000,000원 변경·공동담보 해제 기재도 존재합니다. 따라서 등기상 순서와 변경내용은 입찰 전에 반드시 원본에서 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21300 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 101동 19층1902호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사시온토건 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 153,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 극동글라스텍건설부문 주식회사 / 3,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발급 | 창원지방법원 거제등기소 · 2026.08.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 선행기재를 확인해야 한다
② 임차인 — 25명 기록, 전입 확인 23명은 말소기준 이후
임차인 기록은 총 25명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복된 사람은 없으므로 실제 기록 인원도 25명입니다. 이 가운데 전입일이 확인된 23명은 모두 말소기준일인 2024.06.28. 이후 전입해 대항력이 없습니다. 김운자·최영애 2명은 전입일이 없어 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재원 | 미상 | 2024.08.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정순 | 미상 | 2024.11.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신민지 | 미상 | 2024.11.15 | 미상 | 2025.05.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영주 | 1902호 전부 | 2025.04.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임수정 | 미상 | 2024.07.02 | 미상 | 2025.05.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박철용 | 미상 | 2024.09.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동민 | 미상 | 2024.07.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상규 | 미상 | 2024.11.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이후탁 | 미상 | 2024.07.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정희 | 미상 | 2024.07.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강동조 | 미상 | 2024.07.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지영 | 미상 | 2024.07.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김해동 | 미상 | 2024.07.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정숙영 | 미상 | 2025.02.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김옥곤 | 미상 | 2024.07.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박옥순 | 미상 | 2024.07.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영준 | 미상 | 2024.07.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민주 | 미상 | 2024.07.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유재희 | 미상 | 2024.07.19 | 미상 | 2025.05.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영우 | 미상 | 2024.11.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄민영 | 미상 | 2024.07.03 | 미상 | 2025.05.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전선우 | 미상 | 2024.07.08 | 미상 | 2025.05.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이덕상 | 미상 | 2024.07.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김운자 | 1905호 전부 | 미상 | 115,290,000원 / 39,500원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최영애 | 1905호 전부 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 153,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,946,200원 |
| 2. 우리은행 근저당 | 47,784,000,000원 | 150,353,800원 |
| 3. 극동글라스텍건설부문 주식회사 | 3,300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 총 채권액 51,084,000,000원 중 채권자 배당액은 150,353,800원, 미배당액은 50,933,646,200원입니다. 신청채권자 극동글라스텍건설부문 주식회사에는 0원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 소유자 잔여도 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 시세 판단 자료는 없다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 153,300,000원 | 150,353,800원 | 50,933,646,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 107,310,000원 | 105,007,660원 | 50,978,992,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 75,117,000원 | 73,364,894원 | 51,010,635,106원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려와 있지만, 동일 단지 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어 153,300,000원이 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건의 가격 평가는 감정가 대비 할인율만으로 가점을 줄 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 한내공단 북동측 인근. 주위는 농경지·임야·단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지 내 차량 진·출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 건물로 위생·급배수·난방·승강기·각층 소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 대지권 토지 남측으로 외곽도로가 개설되어 있고 주출입로는 남서측에 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·지구단위계획구역이며, 토지는 부정형 완경사로 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 170,500원/㎡입니다.
- 규제. 소로1류·중로2류, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등의 지정이 확인됩니다.
- 현장조사. 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부조사가 불가능해 인근 주민 탐문·공부·외부 관찰을 통해 통상적 상태를 기준으로 평가했습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2024.06.28. 접수 23568로 말소기준 근저당보다 먼저 들어간 등기입니다. 매각 후 처리 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 우리은행 근저당 47,784,000,000원과 같은 날 변경기재 84,000,000원의 관계, 공동담보 해제 범위를 등기사항전부증명서에서 대조하세요.
- 임차인 호수 대조. 김영주는 1902호 전부로 기재됐으나 김운자·최영애는 1905호 전부입니다. 현황조사서와 매각물건명세서에서 대상호수별 임차관계를 다시 분리해야 합니다.
- 대항력 미상 2명. 김운자·최영애는 전입일이 없어 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 김운자는 보증금 115,290,000원·월세 39,500원 기록도 있습니다.
- 배당요구 확인. 신민지·임수정·유재희·엄민영·전선우는 배당요구 접수일이 확인됩니다. 다른 임차인들의 배당요구 여부와 보증금은 별도 확인이 필요합니다.
- 세금 확인. 2026.02.26. 통영세무서장 압류가 있고, 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 세액을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 최근 실거래 비교자료가 없어 ‘저렴하다’고 단정할 수 없습니다.
- 내부상태 확인. 현장조사 당시 폐문 등으로 내부조사가 불가능했던 물건이므로 실제 내부 상태를 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 임차·등기 원본 대조가 먼저다
현재 계산만 놓고 보면 최저가 153,300,000원에 매수인 인수액은 0원입니다. 전입일이 확인된 임차인 23명도 전부 2024.06.28. 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 그러나 임차인 기록이 25명으로 많고, 전입일이 없는 김운자·최영애는 대항력 가능·미상입니다. 더구나 이 두 사람의 점유부분은 대상 1902호가 아닌 1905호로 표시돼 있습니다.
등기에서도 단순하지 않습니다. 민간임대주택등기가 말소기준 근저당보다 먼저 접수됐고, 우리은행 근저당은 47,784,000,000원 기재와 84,000,000원 변경기재가 같은 날 함께 존재합니다. 시세 자료도 없어 감정가 대비 30% 할인만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 결론은 배당상 인수 0원이나, 입찰 전 임차인 호수·전입일·민간임대주택등기·근저당 변경내용을 원본으로 맞추는 것이 선행돼야 하는 C등급 확인형 물건입니다.
