창원지방법원 2025타경21300. 거제시 연초면 한내리 한내시온숲속의아침뷰 102동 18층 1801호 아파트입니다. 소유자는 주식회사시온토건이고, 2024.06.28. 소유권보존과 함께 주식회사우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 2024.06.28. 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025.04.29. 강제경매개시결정, 2025.06.11. 채동식 전세권, 2026.02.27. 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

권리표만 보면 말소기준 이후 권리들이 정리되는 구조입니다. 그러나 이 물건은 민간임대주택등기가 함께 기재되어 있고, 임차·점유 조사 인원이 많습니다. 특히 대부분의 전입일은 말소기준일 뒤라 대항력이 없는 것으로 판정돼 있지만, 김운자·최영애는 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 미상입니다. 두 사람의 기재 호수는 1905호이고 김영주는 1902호로 적혀 있어, 입찰 대상 1801호와 실제로 연결되는 사람인지 원본에서 반드시 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 변경등기는 재확인

또한 갑구에는 2020.07.28. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 2024.06.28. 접수되어 있습니다. 해당 기재가 매각 후 어떤 상태로 정리되는지는 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원본을 대조하는 편이 안전합니다.

② 임차·점유 조사 — 대부분 기준일 이후, 일부는 판정 미상

현황조사에는 25명이 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계로 중복된 사람은 없습니다. 전입일이 확인된 사람은 모두 2024.06.28. 말소기준권리 이후 전입으로 판정되어 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 반면 김운자·최영애는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 경우에는 대항력이나 우선변제를 임의로 단정할 수 없습니다.

③ 가격 — 감정가 70%지만 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가는 219,000,000원, 현재 최저매각가는 153,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰로 가격이 내려온 것은 분명하지만, 감정가 대비 할인율 자체는 최근 실거래 시세가 아닙니다. 따라서 70%라는 숫자만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 단정하지 않습니다.

제공된 배당 시나리오에서는 매각가가 내려가도 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이는 배당 계산상의 결과이고, 실제 1801호 관련 임차인의 대항력·보증금·확정일자 확인과 근저당 변경등기 대조가 끝나기 전에는 그대로 확정적인 인수액으로 받아들이기보다 검증값으로 보는 것이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 153,300,000원 가정)

현재 배당 계산상 채권 총액은 51,229,845,000원, 채권자 예상배당은 150,353,800원, 미배당은 51,079,491,200원이며 소유자 잔여와 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 연초면 한내리 ‘한내공단’ 북동측 인근이며, 주위는 농경지·임야·단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 단지 내 차량 진·출입이 용이하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 대지권 토지는 부정형 완경사의 공동주택 건부지입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·각층 소화전 설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 대지권 토지 남측으로 외곽도로가 개설되어 있고 주출입로는 남서측에 있습니다.
• 규제. 계획관리지역·지구단위계획구역이며 소로1류 접합, 중로2류 저촉, 가축사육제한구역·준보전산지·영농여건불리농지 등이 기재되어 있습니다.
• 토지. 공시지가 170,500원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 55,113.9㎡입니다.
• 현장. 이해관계인 부재와 폐문 등으로 내부조사가 불가능해 인근 주민 탐문·관련 공부·외부 관찰을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 1801호 점유자 특정. 점유부분 ‘미상’인 조사 인원 중 실제 1801호와 연결되는 사람이 누구인지 현황조사 원문과 매각물건명세서에서 특정하세요.
• 대항력 미상자 확인. 김운자·최영애는 전입일이 확인되지 않습니다. 특히 김운자의 보증금 115,290,000원 기재가 1801호와 관련되는지부터 대조해야 합니다.
• 우리은행 변경등기 확인. 47,784,000,000원 근저당과 84,000,000원 변경·공동담보 해제의 정확한 효력을 등기사항전부증명서 원문에서 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2020.07.28. 민간임대주택 등록 원인의 등기가 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 함께 정리 여부를 확인하세요.
• 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 거래 가능한 가격을 별도로 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부조사가 불가능했으므로 입찰 전 실제 내부 상태와 수선 필요 여부를 확인하세요.
• 배당표 재검증. 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 가능액과 인수 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 등기다

현재 최저매각가 153,300,000원은 감정가 219,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 제공된 권리분류와 배당 계산만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 단순한 유찰 할인율이 아닙니다. 25명의 임차·점유 조사 기재, 전입일 미상의 사람, 다른 호수로 적힌 사람, 민간임대주택등기, 우리은행 근저당 변경등기를 1801호 기준으로 정리해야 비로소 권리 안전성을 확정할 수 있습니다.

따라서 결론은 “가격은 내려왔지만, 확인 전 선입찰은 보류”입니다. 감정가 70%만으로 가격 가점을 주지 않고, 1801호 실제 점유관계와 등기 변경 내용을 정리한 뒤 현재 153,300,000원이 실제 시장가격과 비교해 어느 위치인지 판단하는 순서가 맞습니다.