창원지방법원 2025타경21300. 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 103동 1901호 아파트입니다. 소유자는 주식회사시온토건이고, 2024.06.28 소유권보존과 민간임대주택등기가 이루어진 뒤 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 강제경매개시결정·주택임차권·압류는 등기 순서상 뒤에 놓여 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리분석에서 눈에 띄는 부분은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준 직전에 민간임대주택등기가 존재합니다. 둘째, 말소기준 근저당은 최초 등기상 채권최고액 47,784,000,000원으로 기재돼 있지만 같은 날 1번 근저당권 변경으로 채권최고액 84,000,000원·공동담보 해제가 이어집니다. 입찰 전 현재 효력이 있는 근저당 한도와 배당요구채권을 원본 등기로 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 선행 등기는 별도 확인

② 임차·점유 — 1901호 임차권은 후순위, 호실 미상 전입자는 구분 확인

1901호에 직접 특정된 임차권자는 배미영입니다. 임차보증금은 145,845,000원, 월 차임은 89,000원이며, 임대차계약일 2023.05.14, 점유개시일은 2023.11.20(전차인 최다슬), 확정일자는 2024.11.29, 주민등록일자는 2025.05.09로 등기돼 있습니다. 말소기준일 2024.06.28보다 주민등록이 늦으므로 말소기준 근저당권에 대항하는 선순위 임차인으로 보기는 어렵고, 2026.02.25 주택임차권등기 역시 말소기준 이후입니다.

1902호·1905호로 명시된 점유자는 본건 1901호와 호실이 다릅니다. 나머지 다수는 점유 부분이 특정되지 않았으므로 실제 1901호 점유 여부를 현장에서 구분해야 합니다. 전입일이 확인되는 점유자들은 모두 2024.06.28 말소기준일보다 늦습니다. 김운자·최영애는 1905호로 표시돼 있으나 전입일이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로만 표시했습니다.

③ 가격 구조 — 1회 유찰 70%, 그러나 유찰률만으로 저가 판단은 금지

현재 최저매각가는 153,300,000원으로 감정가 219,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 107,310,000원, 3회 유찰 시 75,117,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 동일 단지 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 153,300,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 집행비용 2,946,200원을 제외한 150,353,800원이 우리은행 근저당에 배당되고, 신청채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 전체 채권 미배당은 50,933,646,200원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 한내공단 북동측 인근으로, 농경지·임야·단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 단지 내 차량 진·출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다. 대지권 토지 남측으로 외곽도로가 개설돼 있고 주출입로는 남서측에 있습니다.
• 이용. 공동주택(아파트)으로 이용중이며 철근콘크리트조 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·각층 소화전 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 계획관리지역·지구단위계획구역이며 대지권 토지는 부정형 완경사, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중입니다. 공시지가는 170,500원/㎡입니다.
• 규제. 소로1류 접합, 중로2류 저촉, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 관련 사항이 기재돼 있습니다.
• 현장 확인. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 없으나, 현장 조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부조사가 불가능해 인근 주민 탐문·관련 공부·외부 관찰을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 민간임대주택등기. 2024.06.28 접수번호 23568의 선행 등기가 낙찰 후 어떤 상태로 정리되는지 매각 관련 원본과 행정등록을 확인하세요.
• 우리은행 근저당 변경. 최초 47,784,000,000원 등기와 같은 날 변경된 84,000,000원·공동담보 해제 내용을 대조해 현재 채권최고액과 배당한도를 확인하세요.
• 1901호 실제 점유. 배미영은 1901호로 특정돼 있지만 현황조사에는 호실이 특정되지 않은 전입자도 다수 기재돼 있습니다. 현관·관리사무소·전입세대 관련 원본을 통해 실제 점유자를 특정해야 합니다.
• 배미영 임차권. 임대차계약일 2023.05.14, 점유개시 2023.11.20, 확정일자 2024.11.29, 주민등록일 2025.05.09, 임차권등기 2026.02.25의 선후관계를 원본으로 확인하세요.
• 가격. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
• 내부 상태. 현장 조사에서 폐문으로 내부조사가 이루어지지 않았으므로 실제 내부 상태와 수선 필요 여부를 별도로 확인하세요.
• 배당·세금. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정이므로 배당요구종기 이후 확정된 채권과 조세채권을 원본으로 대조하세요.

맺으며 — “70% 유찰”보다 선행 등기와 점유 확인이 먼저

현재 최저가는 153,300,000원으로 감정가 219,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이고, 1901호 배미영의 주민등록일 역시 말소기준일보다 늦어 보증금 145,845,000원이 낙찰자에게 그대로 승계되는 대항력 인수형 구조로 보이지 않습니다.

다만 이 사건을 단순한 ‘후순위 임차권 소멸형’으로만 보면 부족합니다. 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기, 우리은행 근저당의 같은 날 변경등기, 호실 미상 전입자의 실제 점유호수, 폐문으로 확인하지 못한 내부 상태가 남아 있습니다. 실거래 비교 근거도 없으므로 가격은 중립, 권리는 조건부 확인이 맞습니다. 인수 0원이라는 장점은 분명하지만, 원본 대조를 끝낸 뒤에야 현재 153,300,000원이 실제로 매력적인 가격인지 판단할 수 있습니다.