창원지방법원 2025타경21300. 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 106동 17층 1703호 아파트입니다. 소유자는 주식회사시온토건이고, 등기상 말소기준은 2024.06.28. 우리은행 근저당권입니다. 이후 강제경매개시결정, 국의 압류, 김백수의 주택임차권이 순차로 등기됐고 각 권리에는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 특히 김백수는 보증금이 1억4,584만5천원으로 최저가와 비슷한 규모이지만, 전입일이 말소기준보다 1년 이상 늦어 보증금을 낙찰자가 승계하는 대항력 인수형은 아닙니다.
이 사건의 핵심은 ‘보증금이 크다’는 숫자 자체보다 권리의 선후관계와 등기 변경내용의 일치 여부입니다. 2024.06.28. 우리은행 근저당 최초 기재는 채권최고액 47,784,000,000원이지만 같은 날 1번 근저당권 변경등기에는 채권최고액 84,000,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 반면 현재 예상배당은 47,784,000,000원을 우리은행 채권액으로 사용하고 있습니다. 실제 배당순위와 신청채권자 배당액은 이 변경등기의 법적 효과를 원본에서 확인한 뒤 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21300 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 17층 1703호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) 이용중 |
| 소유자 | 주식회사시온토건 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 153,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 극동글라스텍건설부문 주식회사 / 3,300,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.06.28. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 대상호 임차권은 후순위
임차인·점유자 확인
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 명의가 확인된 사람은 26명입니다. 이 가운데 대상 물건인 106동 1703호 건물 전부로 명확히 특정된 임차권자는 김백수입니다. 김백수의 전입·점유·확정일자는 모두 2025.07.07.로 말소기준 2024.06.28. 이후입니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김백수 | 106동 1703호 건물 전부 | 2025.07.07 | 145,845,000원 | 2026.05.13 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박재원 | 미상 | 2024.08.01 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김정순 | 미상 | 2024.11.20 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 신민지 | 미상 | 2024.11.15 | 미상 | 2025.05.21 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김영주 | 1902호 전부 | 2025.04.23 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 임수정 | 미상 | 2024.07.02 | 미상 | 2025.05.16 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박철용 | 미상 | 2024.09.20 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이동민 | 미상 | 2024.07.17 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이상규 | 미상 | 2024.11.15 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이후탁 | 미상 | 2024.07.03 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이정희 | 미상 | 2024.07.01 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 강동조 | 미상 | 2024.07.03 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이지영 | 미상 | 2024.07.01 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김해동 | 미상 | 2024.07.01 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정숙영 | 미상 | 2025.02.11 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김옥곤 | 미상 | 2024.07.05 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박옥순 | 미상 | 2024.07.23 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김영준 | 미상 | 2024.07.18 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김민주 | 미상 | 2024.07.22 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유재희 | 미상 | 2024.07.19 | 미상 | 2025.05.23 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이영우 | 미상 | 2024.11.05 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 엄민영 | 미상 | 2024.07.03 | 미상 | 2025.05.02 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 전선우 | 미상 | 2024.07.08 | 미상 | 2025.05.09 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이덕상 | 미상 | 2024.07.02 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김운자 | 1905호 전부 | 미상 | 115,290,000원 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최영애 | 1905호 전부 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 219,000,000원, 현재 최저매각가는 153,300,000원으로 한 차례 유찰되어 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 현재 시나리오상 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득은 153,300,000원입니다.
그러나 이 사건에는 같은 단지·동일 조건의 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 실제 입찰가는 주변 실거래와 현재 매물 수준을 별도로 확인한 뒤 결정해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 153,300,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 107,310,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 75,117,000원 | 34.3% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 153,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,946,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 47,784,000,000원 | 150,353,800원 |
| 3. 경매개시결정 · 극동글라스텍건설부문 주식회사 | 3,300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오에서는 매각대금에서 집행비용 2,946,200원을 제외한 150,353,800원이 우리은행에 배당되고, 신청채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권 미배당은 50,933,646,200원입니다. 다만 을구 1-1번의 84,000,000원 변경등기와 공동담보 해제 내용이 존재하므로 이 표는 반드시 해당 등기와 함께 검증해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한내공단 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지·임야·단독주택 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 진·출입은 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 대지권 토지는 부정형 완경사의 아파트 건부지입니다.
- 도로. 토지 남측으로 외곽도로가 개설돼 있고 주출입로는 남서측에 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·지구단위계획구역이며 소로1류 접합, 중로2류 저촉 등의 사항이 있습니다. 공시지가는 170,500원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조이며 위생·급배수·난방·승강기·각층 소화전 설비가 있습니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 내부 확인. 현장 조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부조사가 불가능해 인근 탐문, 공부 및 외부 관찰을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 원문 대조. 을구 1번 47,784,000,000원과 을구 1-1번 84,000,000원·공동담보 해제의 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.06.28. 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 등록지위와 의무의 처리·말소 여부를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 1703호 실제 점유 확인. 현황조사에는 점유부분 미상 명의자가 다수 포함돼 있습니다. 대상호 점유자와 다른 호수 점유자를 분리해 재확인하세요.
- 김백수 임차권. 보증금 145,845,000원이 크지만 전입·점유·확정일자 2025.07.07.은 말소기준 이후여서 대항력은 없습니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 153,300,000원의 시장 적정성을 최신 실거래와 매물로 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문으로 내부조사가 이뤄지지 않았으므로 내부 하자·수리비를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 배당표 확정 금지. 현재 배당 시나리오에서는 우리은행 150,353,800원, 신청채권자 0원으로 계산되지만 근저당 변경등기의 효과에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “임차보증금보다 등기 변경을 먼저 본다”
이 물건은 대상 1703호 임차권자의 보증금이 145,845,000원으로 커서 처음 보면 인수 위험이 커 보입니다. 하지만 김백수의 전입·점유는 2025.07.07., 말소기준 우리은행 근저당은 2024.06.28.이므로 대항력은 없고 현재 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 최저가 153,300,000원에 낙찰된다면 실질취득 역시 153,300,000원으로 계산됩니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗한 70% 아파트’로 보면 안 됩니다. 같은 날 우리은행 근저당이 47,784,000,000원에서 84,000,000원으로 변경되고 공동담보가 해제된 기재가 있으며, 민간임대주택등기도 존재합니다. 현황조사에는 다른 호수와 점유부분 미상 명의자도 다수 섞여 있습니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 153,300,000원이 싸다는 근거도 없습니다. 임차권 인수는 낮지만, 등기 원문 검증과 가격 검증이 반드시 필요한 확인형 물건입니다.
