창원지방법원 2025타경21300. 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 104동 19층1902호 아파트입니다. 2024.06.28. 주식회사시온토건 명의로 소유권보존이 이루어졌고 같은 날 우리은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.04.29. 강제경매개시결정, 2026.03.05. 국의 압류, 2026.03.09. 윤성환의 전세권 등기는 모두 말소기준보다 뒤에 있으며 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
다만 이번 물건은 단순히 “후순위 권리가 모두 없어진다”는 사실만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 현황조사에는 다수의 전입자가 나타나고, 대부분의 점유부분과 보증금이 특정되지 않았습니다. 1902호 전부로 명확히 적힌 김영주의 전입일은 2025.04.23.으로 말소기준일인 2024.06.28.보다 뒤라 대항력이 없지만, 나머지 미상 표시는 대상 호수와의 실제 점유관계를 입찰 전에 대조할 필요가 있는 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21300 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 104동 19층1902호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사시온토건 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 182,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 극동글라스텍건설부문 주식회사 / 3,300,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.28. 근저당권 · 주식회사우리은행 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.06.28. 접수된 우리은행 근저당입니다. 등기에는 최초 채권최고액 47,784,000,000원이 기재되어 있고, 같은 날 1번 근저당권 변경으로 채권최고액 96,000,000원·공동담보 해제가 별도로 기재되어 있습니다. 현재 예상배당표는 우리은행 채권액을 47,784,000,000원 기준으로 계산하고 있으므로, 입찰 전 근저당 변경등기의 현재 효력과 실제 피담보채권 범위를 원본 등기로 대조할 필요가 있습니다.
② 임차·점유관계 — 1902호 특정자는 후순위
현황조사 등에 이름이 나타나는 사람은 모두 25명입니다. 이 가운데 김영주만 “1902호 전부”로 대상 호수가 명확히 적혀 있고, 전입일은 2025.04.23.입니다. 말소기준인 2024.06.28. 이후 전입이므로 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 김운자와 최영애는 각각 1905호 전부로 기재되어 대상 물건인 1902호와 호수가 다릅니다. 나머지 22명은 점유부분이 미상입니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재원 | 미상 | 2024.08.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정순 | 미상 | 2024.11.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신민지 | 미상 | 2024.11.15 | 미상 | 2025.05.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영주 | 1902호 전부 | 2025.04.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임수정 | 미상 | 2024.07.02 | 미상 | 2025.05.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박철용 | 미상 | 2024.09.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동민 | 미상 | 2024.07.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상규 | 미상 | 2024.11.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이후탁 | 미상 | 2024.07.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정희 | 미상 | 2024.07.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강동조 | 미상 | 2024.07.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지영 | 미상 | 2024.07.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김해동 | 미상 | 2024.07.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정숙영 | 미상 | 2025.02.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김옥곤 | 미상 | 2024.07.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박옥순 | 미상 | 2024.07.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영준 | 미상 | 2024.07.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민주 | 미상 | 2024.07.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유재희 | 미상 | 2024.07.19 | 미상 | 2025.05.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영우 | 미상 | 2024.11.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄민영 | 미상 | 2024.07.03 | 미상 | 2025.05.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전선우 | 미상 | 2024.07.08 | 미상 | 2025.05.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이덕상 | 미상 | 2024.07.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김운자 | 1905호 전부 | 미상 | 115,290,000원 / 39,500원 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 최영애 | 1905호 전부 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 182,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,357,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 47,784,000,000원 | 179,342,200원 |
| 3. 경매개시결정 · 극동글라스텍건설부문 주식회사 | 3,300,000,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 윤성환 | 165,690,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 182,700,000원 가정에서 채권 총액은 51,249,690,000원, 채권자 배당액은 179,342,200원, 미배당액은 51,070,347,800원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 소유자 잔여도 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당표입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 산정은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 182,700,000원 | 179,342,200원 | 51,070,347,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 127,889,999원 | 125,299,539원 | 51,124,390,461원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 89,522,999원 | 87,511,585원 | 51,162,178,415원 | 0원 |
현재 배당 시나리오에서는 1회·2회·3회 유찰 어느 경우에도 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 산정상 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 현재 회차 기준으로는 182,700,000원입니다. 다만 점유부분 미상 전입자와 보증금 미상 사항을 실제 대상 호수 기준으로 확인하기 전에는 점유 리스크까지 완전히 해소됐다고 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한내공단 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지·임야·단독주택 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 진·출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 공동주택으로 외벽은 몰탈위 페인트·석재 타일 등, 내부는 벽지 및 타일 등, 창호는 새시창호이며 위생·급배수·난방·승강기·각층 소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 대지권 토지는 부정형 완경사의 공동주택 건부지로 이용되고 있으며, 남측 외곽도로와 남서측 주출입로가 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·지구단위계획구역이며 소로1류와 접합, 중로2류와 저촉되고 가축사육제한구역·준보전산지·영농여건불리농지 사항이 기재돼 있습니다. 공시지가는 170,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 내부 확인. 현장 조사 당시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부조사가 불가능해 인근 주민 탐문·관련 공부·외부관찰을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1902호 점유자 특정. 김영주는 1902호 전부로 확인되지만 나머지 점유부분 미상 전입자가 실제 어느 호수에 해당하는지 매각물건명세서·현황조사 원본과 대조하세요.
- 보증금 확인. 김영주를 포함한 다수 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당 및 명도 판단 전에 보완 확인이 필요합니다.
- 1905호 기재 분리. 김운자·최영애는 1905호 전부로 기재돼 대상 호수 1902호와 다릅니다. 김운자의 보증금은 115,290,000원, 월세는 39,500원이며 두 사람 모두 전입일이 미상입니다.
- 근저당 변경 확인. 우리은행 근저당 최초 채권최고액 47,784,000,000원과 같은 날 변경등기의 채권최고액 96,000,000원·공동담보 해제 내용을 원본 등기에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.06.28. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 입찰 전에 확인하세요.
- 전세권. 윤성환 전세권은 전세금 165,690,000원, 존속기간 2023.06.10.~2027.06.09.로 기재되어 있으나 등기 접수일은 2026.03.09.이고 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 182,700,000원이지만 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
맺으며 — “등기상 인수 0, 점유 확인은 아직 필요”
이 사건의 등기 순위만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2024.06.28. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 경매개시결정·압류·후순위 전세권은 매각으로 소멸하며 현재 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 최저가는 한 차례 유찰되어 182,700,000원까지 내려왔습니다.
그러나 현황조사에 25명이 나타나고 그중 22명의 점유부분이 미상이라는 점은 반드시 정리해야 합니다. 대상 호수 1902호 전부로 명확히 특정된 김영주는 말소기준 이후 전입이므로 대항력은 없지만, 다수의 점유부분·보증금 미상 사항과 2024.06.28. 민간임대주택등기, 우리은행 근저당 변경등기의 내용까지 원본 대조가 끝나야 권리 리스크를 최종 확정할 수 있습니다. 현재 결론은 “산정 인수는 0원, 그러나 점유관계 확인 전까지는 보수적으로 접근”입니다.
