창원지방법원 2025타경21300. 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 108동 19층1902호 아파트입니다. 감정가는 175,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 122,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 소유자는 주식회사시온토건이고, 강제경매개시결정 채권자는 극동글라스텍건설부문 주식회사, 청구금액은 3,300,000,000원입니다.

가격 숫자만 보면 52,500,000원이 내려왔지만, 이번 사건의 승부처는 가격보다 권리와 점유관계의 정리입니다. 말소기준인 우리은행 근저당은 2024.06.28. 접수됐고, 전입일이 확인되는 조사자들은 모두 그 뒤에 전입했습니다. 따라서 확인된 전입자에 대해서는 대항력 인수형 구조가 아닙니다. 다만 본건 1902호와 다른 1905호 전부로 조사된 두 사람이 함께 나타나고, 현장 내부조사도 이루어지지 못했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 기준권리 전 등기는 확인 필요

말소기준은 2024.06.28. 접수 제23569호 우리은행 근저당권입니다. 이후의 강제경매개시결정, 김보강 주택임차권, 통영세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 우리은행 근저당의 등기상 채권최고액은 47,784,000,000원입니다.

② 임차·점유 관계 — 확인된 전입자는 모두 말소기준 이후

현황조사와 문건, 임차권등기에서 확인되는 이름은 26명입니다. 이 가운데 전입일이 확인되는 사람들은 모두 2024.06.28. 말소기준 이후에 전입했습니다. 따라서 이들에 대해서는 대항력 없음으로 판단합니다. 확정일자가 확인되지 않은 사람은 우선변제 여부를 확정할 수 없으므로 미상으로 표시했습니다.

김보강은 등기부상 임대차계약일이 2023.05.24.이지만, 대항력 판단에 중요한 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2025.05.19.이며 확정일자도 같은 날입니다. 따라서 2024.06.28. 우리은행 근저당보다 뒤에 대항요건을 갖춘 후순위 임차권입니다. 주택임차권등기는 2026.02.10. 접수됐고 매각으로 소멸합니다.

③ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)

현재 최저가 122,500,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 2,515,000원을 제외한 119,985,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 신청채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권 합계 기준 미배당액은 50,964,015,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 미배당이 더 커진다

유찰이 이어질수록 매각가는 122,500,000원에서 85,750,000원, 60,024,999원으로 내려가지만, 이 계산에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원입니다. 다만 실거래 가격과 비교한 값은 없으므로 감정가의 70%라는 사실만으로 “시세보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 가격 메리트는 실제 인근 거래가격을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 한내공단 북동측 인근. 주변은 농경지·임야·단독주택 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 단지 내 차량 진·출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
• 이용. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 외벽은 몰탈 위 페인트·석재 타일, 내부는 벽지·타일, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·각층 소화전 설비가 있습니다.
• 토지. 부정형 완경사 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 남측으로 외곽도로가 있고 주출입로는 남서측에 있습니다.
• 규제. 계획관리지역·지구단위계획구역, 소로1류 접합, 중로2류 저촉, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지입니다.
• 공시지가. 170,500원/㎡, 토지면적 55,113.9㎡입니다.
• 공부와의 차이. 없습니다.
• 현장 확인. 이해관계인 부재와 폐문 등으로 내부조사가 불가능해 인근 주민 탐문·관련 공부·외부 관찰을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 1902호 실제 점유자 확인. 김영주는 1902호 전부로 조사됐고, 김보강은 건물 전부 임차권등기가 있습니다. 현재 실제 점유자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 1905호 조사자 분리 확인. 김운자·최영애는 본건과 다른 1905호로 조사됐습니다. 두 사람의 권리를 본건에 바로 합산하지 말고 실제 호수와 계약서를 확인하세요.
• 보증금 미상자 확인. 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구 여부와 최우선변제 가능성은 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2024.06.28. 접수번호 23568로 말소기준 근저당보다 앞서 존재합니다. 매각 후 처리 여부를 원문에서 확인하세요.
• 근저당 변경등기 확인. 같은 날 채권최고액 62,400,000원·공동담보 해제 변경등기가 있으므로 현재 잔존 피담보채권과 공동담보 관계를 원문에서 대조하세요.
• 가격 검증. 최저가는 감정가의 70%지만, 실제 거래가격과 비교하지 않은 상태에서 가격 메리트를 단정하지 마세요.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부조사가 불가능했습니다. 내부 마감·하자·수리비는 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 입찰 직전 기준으로 직접 확인하세요.

맺으며 — “70% 유찰가”보다 점유관계가 먼저

이 사건은 감정가 175,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 122,500,000원까지 내려왔습니다. 말소기준 이후 전입이 확인된 사람들과 후순위 김보강 임차권만 놓고 보면 계산상 인수액은 0원입니다. 하지만 현황조사에 등장하는 인원이 26명으로 많고 보증금 미상자가 다수입니다. 특히 1905호로 조사된 김운자·최영애는 전입일이 없어 대항력을 단정할 수 없고, 본건 1902호와의 관계 자체도 확인해야 합니다.

여기에 말소기준보다 접수번호가 빠른 민간임대주택등기와 같은 날의 근저당 변경등기, 내부조사 불가까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “확인된 금전 인수는 0원, 하지만 점유와 선행 등기 확인 전에는 안전형으로 단정하지 않는다.”입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 숫자는 매력적으로 보일 수 있지만, 시세와 점유관계를 확인하기 전에는 가격 가점을 줄 근거가 부족합니다.