창원지방법원 2025타경21300. 거제시 연초면 한내리 935 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 107동 18층1804호 아파트입니다. 소유자는 주식회사시온토건이고, 감정가는 175,000,000원입니다. 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 122,500,000원입니다. 신청채권자 극동글라스텍건설부문 주식회사의 청구액은 3,300,000,000원이고, 배당 시뮬레이션에서는 현재 회차 매각대금에서 집행비용 2,515,000원을 제외한 119,985,000원이 신청채권자에게 배당되는 구조입니다.

다만 이 사건을 단순히 “감정가의 70%까지 내려온 아파트”로 보면 위험합니다. 기준 권리는 2025.04.29. 강제경매개시결정으로 산정되어 있고, 현황조사에 기재된 점유자 가운데 다수가 그보다 앞서 전입한 것으로 나타납니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 이들을 일괄적으로 ‘대항력 있음’이라고 확정할 수 없고, 반대로 인수 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 전 점유관계가 핵심

소유권보존과 함께 2024.06.28. 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 등기에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 적혀 있습니다. 이 등기는 2025.04.29. 강제경매개시결정보다 앞서 있으므로, 매각 후 효력이나 의무가 어떻게 처리되는지는 입찰 전에 원문과 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.

우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 2025.04.29. 극동글라스텍건설부문 주식회사의 강제경매개시결정이 있고, 2026.03.05. 통영세무서장 처분의 압류가 뒤따릅니다. 압류는 기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 임차·점유 현황 — 대항력과 인수액을 확정할 수 없다

현황조사에는 총 25명이 기재되어 있습니다. 이 중 전입일이 확인되는 23명은 모두 2025.04.29.보다 앞선 날짜가 기재되어 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 대부분 확인되지 않으므로 대항력을 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 표시합니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다.

신민지·임수정·유재희·엄민영·전선우는 배당요구 접수일이 확인됩니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 가능 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 배당요구 사실만으로 매수인 인수 위험이 소멸한다고 볼 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)

현재 회차 배당 시뮬레이션상 신청채권자 미배당액은 3,180,015,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현황조사상 임차보증금도 배당표에 반영되어 있지 않습니다. 따라서 이 표의 매수인 인수 0원은 실제 권리확정액으로 보아서는 안 됩니다.

④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 커진다

회차가 진행될수록 명목상 최저매각가는 122,500,000원에서 85,750,000원, 60,024,999원으로 내려갑니다. 하지만 이 사건에서는 낙찰가보다 먼저 임차보증금의 실제 인수 여부를 확정해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인된다면 낙찰가와 별개로 매수인의 실질취득비용에 더해지므로, 단순히 회차별 최저가만 비교해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 한내공단 북동측 인근. 주위는 농경지·임야·단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지 내 차량 진·출입이 용이하며 제반 교통사정은 보통입니다.
• 이용. 공동주택(아파트)로 이용 중입니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기·각층 소화전 등이 시설되어 있습니다.
• 도로. 대지권 토지 남측으로 외곽도로가 개설되어 있고 주출입로는 남서측에 있습니다.
• 토지. 계획관리지역·지구단위계획구역이며 토지는 부정형 완경사, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 170,500원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
• 내부 확인. 현장 조사 당시 이해관계인 부재와 폐문 등으로 내부조사가 불가능해 인근 탐문·관련 공부·외부 관찰을 기준으로 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 1804호 임차인 특정. 현황조사에 기재된 25명 가운데 실제로 본건 1804호를 점유하는 사람이 누구인지 원문에서 호수별로 대조해야 합니다.
• 보증금 확인. 전입일이 기준권리보다 빠른 점유자들의 임대차계약서·보증금·확정일자·점유 여부를 확인해야 합니다. 확인 전에는 인수액을 0원으로 보지 않습니다.
• 배당요구 확인. 신민지·임수정·유재희·엄민영·전선우의 배당요구가 확인되지만 실제 우선변제 범위와 미배당 보증금은 별도 확인이 필요합니다.
• 1902호·1905호 구분. 김영주는 1902호, 김운자·최영애는 1905호로 기재되어 있어 본건과의 연계 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2024.06.28. 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 의무 승계 여부를 원문과 관련 법률관계로 확인해야 합니다.
• 세금·최우선변제. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 다시 계산해야 합니다.
• 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 175,000,000원이나 최저가 122,500,000원의 시장 대비 수준을 확정할 수 없습니다.

맺으며 — “70% 최저가”보다 “인수액 확정”이 먼저다

이 물건은 감정가 175,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 122,500,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 현황조사에는 다수의 점유자가 기재되어 있고, 23명은 기준권리보다 앞선 전입일이 확인됩니다. 반면 보증금과 확정일자는 대부분 확인되지 않아 실제 인수액을 계산할 수 없습니다.

더구나 본건은 1804호인데 현황조사 일부는 1902호·1905호를 명시하고 있으며, 2024.06.28. 민간임대주택등기도 존재합니다. 배당 시뮬레이션의 인수액 0원만 믿고 접근할 사건이 아닙니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 최저가가 시장 대비 싸다고 단정할 근거도 없습니다. 결론은 가격 판단 보류, 권리·점유 확인 우선입니다. 본건 1804호의 실제 임차인과 보증금·확정일자·배당요구·민간임대주택등기 효력을 확정한 뒤에야 실질취득비용과 응찰가를 계산할 수 있습니다.