창원지방법원 2025타경21300. 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 102동 19층 1901호 아파트입니다. 감정가는 219,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 153,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 소유자는 주식회사시온토건이며, 신청채권자 극동글라스텍건설부문 주식회사의 청구액은 3,300,000,000원입니다.
권리의 기준점은 2024.06.28. 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 강제경매개시결정, 국 압류, 김길상 전세권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 같은 날 1번 근저당권 변경등기에 채권최고액 84,000,000원·공동담보 해제가 별도로 기재되어 있는 반면, 말소기준권리 및 배당자료에는 우리은행 채권최고액이 47,784,000,000원으로 반영돼 있습니다. 입찰 전 등기 원문과 공동담보 관계를 직접 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21300 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 102동 19층 1901호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용중 |
| 소유자 | 주식회사시온토건 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 153,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 극동글라스텍건설부문 주식회사 / 3,300,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.28. 주식회사우리은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준권리 이후에 접수된 강제경매개시결정, 국 압류, 김길상 전세권은 자료상 모두 매각으로 소멸합니다. 김길상의 전세권은 전세금 145,845,000원, 존속기간 2023.06.10.~2027.06.09.로 기재되어 있으나 등기 접수일은 2026.03.09.로 말소기준권리보다 늦습니다.
② 점유자·임차인 분석 — 확인된 전입은 모두 기준권리 이후
현황조사 명단에는 총 25명이 기재되어 있습니다. 이 가운데 전입일이 확인된 23명은 모두 2024.06.28. 말소기준권리 이후에 전입해 자료상 대항력이 없습니다. 반면 김운자·최영애는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 특히 김운자는 1905호 전부에 보증금 115,290,000원, 월차임 39,500원이 기재되어 있습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재원 | 미상 | 2024.08.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정순 | 미상 | 2024.11.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신민지 | 미상 | 2024.11.15 | 미상 | 2025.05.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영주 | 1902호 전부 | 2025.04.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임수정 | 미상 | 2024.07.02 | 미상 | 2025.05.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박철용 | 미상 | 2024.09.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동민 | 미상 | 2024.07.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상규 | 미상 | 2024.11.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이후탁 | 미상 | 2024.07.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정희 | 미상 | 2024.07.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강동조 | 미상 | 2024.07.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지영 | 미상 | 2024.07.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김해동 | 미상 | 2024.07.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정숙영 | 미상 | 2025.02.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김옥곤 | 미상 | 2024.07.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박옥순 | 미상 | 2024.07.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영준 | 미상 | 2024.07.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민주 | 미상 | 2024.07.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유재희 | 미상 | 2024.07.19 | 미상 | 2025.05.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영우 | 미상 | 2024.11.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 엄민영 | 미상 | 2024.07.03 | 미상 | 2025.05.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전선우 | 미상 | 2024.07.08 | 미상 | 2025.05.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이덕상 | 미상 | 2024.07.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김운자 | 1905호 전부 | 미상 | 115,290,000원 / 39,500원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최영애 | 1905호 전부 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 219,000,000원의 70%인 153,300,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 ‘1회 유찰 = 가격 메리트’라고 평가하지 않는 것이 맞습니다. 현재 확인 가능한 가격 정보는 감정가와 회차별 최저가뿐입니다.
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 153,300,000원 · 감정가 70% |
|---|---|
| 2회 유찰 시 | 107,310,000원 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 75,117,000원 · 감정가 34.3% |
| 실거래 비교 | 확인 가능한 실거래 자료 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 153,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,946,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 47,784,000,000원 | 150,353,800원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 극동글라스텍건설부문 주식회사 | 3,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 김길상 | 145,845,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 집행비용을 제외한 매각대금은 우리은행 근저당권 배당에 모두 소진되고, 신청채권자와 김길상 전세권에는 배당이 없습니다. 채권자 총 미배당액은 51,079,491,200원입니다. 배당모형의 매수인 인수액은 0원이지만, 전입일 미상 점유자의 실제 대항력 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(아파트)로 이용중이며, 대지권 토지도 공동주택(아파트) 건부지로 이용중입니다.
- 입지. 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 한내공단 북동측 인근으로, 주위는 농경지·임야·단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 진·출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다. 대지권 토지 남측으로 외곽도로가 개설되어 있으며 주출입로는 남서측에 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 콘크리트지붕이며, 위생·급배수·난방·승강기·각층 소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 170,500원/㎡, 대지권 토지는 부정형 완경사입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 현장확인. 이해관계인 부재와 폐문으로 내부조사가 불가능해 인근 주민 탐문, 관련 공부 및 외부 관찰을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1901호 점유관계 특정. 점유부분 미상 명단이 실제 대상 호실과 연결되는지 현황조사서와 매각물건명세서 원문으로 확인하세요.
- 전입일 미상 2명. 김운자·최영애의 전입일을 확인해 말소기준권리 2024.06.28. 이전인지 이후인지 확정해야 합니다.
- 김운자 보증금. 115,290,000원 보증금과 월차임 39,500원이 기재되어 있으므로 실제 점유 호실과 대항력·배당요구 여부를 함께 확인하세요.
- 우리은행 근저당 원본 대조. 말소기준 및 배당자료의 47,784,000,000원과 같은 날 변경등기의 84,000,000원·공동담보 해제 관계를 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2020.07.28. 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 관련 원문 기재를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 153,300,000원이 시세보다 낮다고 가정하지 말고 별도로 최근 거래가격을 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문으로 내부조사가 불가능했으므로 내부 하자·수선비를 별도로 확인하세요.
- 절차 원문 확인. 2026.03.19. 및 2026.07.01. 채권자 기각결정정본 발송 이력이 있으므로 사건 진행기록의 대상과 현재 효력을 확인하세요.
맺으며 — “등기상 0원 인수”와 “확인 끝난 물건”은 다르다
이 사건의 등기 구조만 보면 기준은 명확합니다. 2024.06.28. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 강제경매개시결정·압류·김길상 전세권은 소멸합니다. 전입일이 확인된 23명도 모두 기준일 이후여서 대항력이 없습니다. 그래서 배당모형은 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
하지만 현황조사 명단 25명 중 김운자·최영애 두 사람은 전입일이 미상이고, 김운자에게는 115,290,000원의 보증금까지 기재되어 있습니다. 대상은 1901호인데 일부 명단은 1902호·1905호로 특정되고 나머지 다수는 점유부분이 미상입니다. 따라서 이 물건은 등기상 소멸관계는 비교적 명확하지만 점유관계 특정이 핵심인 사건입니다. 여기에 실거래 자료도 없어 현재 70% 최저가를 가격 메리트로 평가할 근거가 없습니다. 결론은 권리의 뼈대는 정리되지만, 점유자 원문 확인 전에는 입찰가를 확정하기 어려운 물건입니다.
