창원지방법원 2025타경21300. 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 107동 19층 1905호 아파트입니다. 소유자는 주식회사시온토건이고, 신청채권자는 극동글라스텍건설부문 주식회사, 청구금액은 3,300,000,000원입니다. 현재 계산된 말소기준권리는 2025.04.29 강제경매개시결정이며 그 이후의 김운자 주택임차권과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

문제는 그보다 앞선 시점입니다. 현황조사에 기록된 상당수 전입자가 2024년 7월부터 2025년 4월 사이에 전입한 것으로 나타나지만, 보증금과 확정일자·실제 점유부분이 명확하지 않습니다. 이들은 단순히 “대항력 있음”으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 더구나 본건 호수인 1905호 전부를 점유부분으로 명시한 최영애는 전입일과 보증금 자체가 확인되지 않아 인수 여부를 숫자로 고정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심

2024.06.28 설정된 우리은행 근저당권은 채권최고액 47,784,000,000원으로 등기됐지만 현재 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 같은 날 근저당권 변경으로 채권최고액 62,400,000원 및 공동담보 해제 내용도 기록돼 있습니다. 따라서 현재 말소기준은 이 말소된 근저당이 아니라 2025.04.29 강제경매개시결정입니다.

② 임차·점유 관계 — ‘대항력 있음’으로 일괄 단정하면 안 된다

조사된 임차·점유 기록은 25명입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 인원은 없으며, 대부분은 보증금·확정일자와 점유부분이 명확하지 않습니다. 따라서 말소기준보다 전입일이 빠르더라도 아래 표에서는 정확도 원칙에 따라 대항력 가능·미상으로 표시했습니다.

김운자는 등기부 임차권등기에 임대차계약일자 2023.07.21, 확정일자 2023.07.21, 주민등록일자·점유개시일자 2025.05.15, 보증금 115,290,000원으로 기재돼 있습니다. 주민등록·점유개시는 말소기준 2025.04.29보다 늦고, 해당 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

③ 가격 판단 — 70%는 ‘감정가 대비’일 뿐

감정가는 175,000,000원, 현재 최저매각가는 122,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세에 해당하는 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다.

특히 이 사건은 가격보다 임차관계가 먼저입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 매수인의 실질취득비용은 낙찰가 + 인수액이 됩니다. 현재는 최영애를 비롯한 미상 점유자의 보증금 자체가 확정되지 않았기 때문에, 유찰로 최저가가 내려왔다는 사실만으로 실질취득액이 낮아졌다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)

현재 배당 계산에서는 집행비용 2,515,000원을 먼저 공제하고 신청채권자에게 119,985,000원이 배당돼 청구금액 중 3,180,015,000원이 미배당으로 남습니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당과 인수관계를 확정하는 표로 사용하면 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 권리 불확실성은 그대로

⑥ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 한내공단 북동측 인근. 주변은 농경지·임야·단독주택 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 단지 내 차량 진·출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중입니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트조, 외벽 몰탈 위 페인트·석재 타일 등 마감, 내벽 벽지·타일 등 마감, 새시창호. 위생·급배수·난방·승강기·각층 소화전 설비가 있습니다.
• 토지. 부정형 완경사 토지의 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중이며 남측에 외곽도로, 주출입로는 남서측에 있습니다.
• 용도지역. 계획관리지역·지구단위계획구역. 공시지가 170,500원/㎡, 토지면적 55,113.9㎡입니다.
• 규제. 소로1류 접합, 중로2류 저촉, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등이 확인됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
• 내부 확인. 현장 조사 시 이해관계인 부재·폐문으로 내부조사가 불가능해 인근 주민 탐문, 관련 공부, 외부 관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 1905호 최영애 확인. 전입일·보증금·확정일자와 실제 점유상태를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 점유부분 미상 전입자 대조. 말소기준 전 전입기록이 다수이므로 본건 1905호와 실제로 관련된 인원인지 매각물건명세서·현황조사 원문에서 개별 대조해야 합니다.
• 김영주 기록 구분. 점유부분이 1902호 전부로 기재돼 있어 본건 1905호와 호수가 다릅니다. 다른 미상 기록도 같은 방식으로 호수별 구분이 필요한 사건입니다.
• 김운자 임차권. 보증금 115,290,000원, 주민등록·점유개시 2025.05.15, 임차권등기 2026.02.11이며 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
• 민간임대주택등기. 2024.06.28 선행 등기의 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 배당표 과신 금지. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 미상 점유자의 실제 보증금도 확정되지 않았습니다.
• 가격 판단 유보. 감정가 대비 70%라는 수치만 존재할 뿐 최근 실거래 시세 비교 근거가 없으므로 ‘싸다’는 판단은 금물입니다.
• 내부상태 확인. 감정 당시 내부조사가 불가능했던 물건이므로 실제 내부상태에 대한 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “70% 유찰”보다 먼저 풀어야 할 임차관계

이 물건은 감정가 175,000,000원에서 한 차례 유찰돼 122,500,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 먼저 눈에 들어오지만, 권리분석 순서는 반대입니다. 본건 1905호를 명시한 최영애의 전입일·보증금이 미상이고, 말소기준 전 전입기록도 다수 존재합니다. 이런 상태에서는 배당표의 ‘인수 0원’을 그대로 믿고 실질취득비용을 122,500,000원으로 고정할 수 없습니다.

김운자의 115,290,000원 임차권은 주민등록·점유개시가 말소기준 이후이고 등기상 매각 소멸로 표시돼 있어 상대적으로 구조가 보이지만, 오히려 보증금조차 확인되지 않은 선행 점유기록이 더 큰 변수입니다. 실거래 시세 자료도 없어 감정가 대비 70%만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 이 사건은 가격보다 먼저 “누가 실제 1905호 임차인이고, 얼마가 인수될 수 있는가”를 확정해야 합니다.