창원지방법원 2025타경21300. 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 106동 19층 1901호 아파트입니다. 소유자는 주식회사시온토건이고, 말소기준은 2024.06.28 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기 당시 채권최고액은 47,784,000,000원으로 기재돼 있습니다. 그 뒤 강제경매개시결정, 김해동의 주택임차권, 통영세무서장 관련 압류가 순차로 들어왔고 제공된 권리판정상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
다만 같은 2024.06.28에 1번 근저당권의 변경등기가 별도로 있고, 여기에는 채권최고액 84,000,000원·공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 반면 현재 예상배당은 우리은행 채권최고액을 47,784,000,000원 기준으로 계산하고 있습니다. 이 차이는 매수인 인수액을 늘리는 요소로 계산되지는 않았지만, 실제 배당관계와 담보 범위를 이해하려면 입찰 전 해당 근저당권의 설정·변경 원문을 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21300 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 19층 1901호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사시온토건 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 153,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 극동글라스텍건설부문 주식회사 / 3,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 말소기준 | 2024.06.28 주식회사우리은행 근저당권 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 등기 내용은 한 번 더 대조
② 임차·점유관계 — 본 호 김해동은 후순위, 나머지 점유관계 분리 확인
조사상 확인되는 인원은 25명입니다. 이 가운데 본 물건인 106동 1901호 전체가 특정된 사람은 김해동이고, 김영주는 1902호, 김운자·최영애는 1905호로 특정돼 있습니다. 나머지 21명은 점유부분이 미상입니다. 따라서 사건 전체의 점유자료와 1901호의 실제 점유관계를 입찰 전에 분리해서 확인하는 것이 중요합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재원 | 미상 | 2024.08.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정순 | 미상 | 2024.11.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신민지 | 미상 | 2024.11.15 | 미상 | 2025.05.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영주 | 1902호 전부 | 2025.04.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 본 호 아님 |
| 임수정 | 미상 | 2024.07.02 | 미상 | 2025.05.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박철용 | 미상 | 2024.09.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동민 | 미상 | 2024.07.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상규 | 미상 | 2024.11.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이후탁 | 미상 | 2024.07.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정희 | 미상 | 2024.07.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강동조 | 미상 | 2024.07.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지영 | 미상 | 2024.07.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정숙영 | 미상 | 2025.02.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김옥곤 | 미상 | 2024.07.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박옥순 | 미상 | 2024.07.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영준 | 미상 | 2024.07.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민주 | 미상 | 2024.07.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유재희 | 미상 | 2024.07.19 | 미상 | 2025.05.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영우 | 미상 | 2024.11.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄민영 | 미상 | 2024.07.03 | 미상 | 2025.05.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전선우 | 미상 | 2024.07.08 | 미상 | 2025.05.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이덕상 | 미상 | 2024.07.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김운자 | 1905호 전부 | 미상 | 115,290,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 본 호 아님 |
| 최영애 | 1905호 전부 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 본 호 아님 |
| 김해동 | 106동 1901호 전부 | 2024.07.01 | 145,845,000원 | 2026.01.19 | 없음 | 말소기준 후순위 | 없음 |
김해동의 등기된 임대차 내용은 임대차계약일 2023.05.14, 점유개시일 2023.07.19, 주민등록일 2024.07.01, 확정일자 2025.05.08, 임차보증금 145,845,000원, 월 차임 89,000원입니다. 점유 시작은 말소기준보다 빠르지만 주민등록일이 2024.07.01로 말소기준 2024.06.28보다 늦으므로 제공된 권리판정은 대항력 없음입니다. 주택임차권등기도 2026.01.19로 후순위이고 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어, 현재 계산상 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세 할인’으로 읽으면 안 된다
현재 최저매각가는 153,300,000원으로 감정가 219,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 제시된 가격은 107,310,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시는 75,117,000원(감정가 34.3%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,946,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 47,784,000,000원 | 150,353,800원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 극동글라스텍건설부문 주식회사 | 3,300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,946,200원을 제외한 매각대금이 우리은행에 배당되는 계산이며, 전체 채권 미배당액은 50,933,646,200원입니다. 신청채권자 배당액과 소유자 잔여액은 각각 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 연초면 한내리 소재 한내공단 북동측 인근이며, 주위는 농경지·임야·단독주택 등이 혼재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지 내 차량 진·출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용·구조. 공동주택(아파트)로 이용 중이며 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕, 외벽은 몰탈 위 페인트·석재 타일 등, 내벽은 벽지·타일 등, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기·각층 소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·지구단위계획구역이며 토지는 부정형 완경사, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 170,500원/㎡입니다.
- 도로·규제. 남측 외곽도로가 개설돼 있고 주출입로는 남서측에 있습니다. 소로1류 접합, 중로2류 저촉 등의 내용과 가축사육제한구역·준보전산지 등이 기재돼 있습니다.
- 현장 확인 한계. 현장 조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 내부조사가 불가능해 인근 주민 탐문, 관련 공부와 외부 관찰을 토대로 통상적인 상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1901호 실제 점유자 특정. 조사상 25명 중 21명의 점유부분이 미상입니다. 본 호 점유 여부를 매각물건명세서·현황조사 원문으로 분리 확인해야 합니다.
- 김해동 임차권 원문 확인. 보증금 145,845,000원, 전입 2024.07.01, 확정일자 2025.05.08, 임차권등기 2026.01.19의 순서를 다시 대조하세요. 현재 판정은 대항력 없음·승계 0원입니다.
- 근저당권 설정·변경 대조. 1번 근저당권 47,784,000,000원과 같은 날 변경등기의 84,000,000원·공동담보 해제 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 문언이 있는 등기이므로 매각 후 처리 여부를 원문으로 확인하세요.
- 기각결정 기록 확인. 2026.03.19 및 2026.07.01 채권자 극동글라스텍건설부문 주식회사에 기각결정정본 발송 기록이 있습니다. 무엇에 대한 기각인지 해당 결정 원문을 확인해야 합니다.
- 가격은 실거래와 별도 대조. 현재 최저가 153,300,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 현장 상태 확인. 감정평가 당시 내부조사가 불가능했으므로 내부 상태·수리 필요성은 별도 현장 확인 대상입니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 그러나 70%만으로 입찰할 물건은 아니다
이 물건의 금전 인수 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 말소기준 2024.06.28 우리은행 근저당권 뒤에 본 호 김해동의 전입과 임차권등기가 위치해 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가를 그대로 낙찰가로 가정하면 실질취득액도 153,300,000원입니다.
하지만 권리분석 난도가 낮다고 보기는 어렵습니다. 조사상 25명의 점유·임차 관계가 나타나고 21명은 점유부분이 미상이며, 본 호가 아닌 1905호에는 전입일 미상 인원도 있습니다. 여기에 민간임대주택등기, 동일 날짜의 근저당권 변경, 기각결정정본 발송 기록까지 있어 입찰 전 원문 대조의 중요성이 큰 사건입니다. 가격 역시 감정가 대비 70%일 뿐, 최근 거래가격보다 낮다는 근거가 확인된 것은 아닙니다. 결론은 “금전 인수는 0원 계산, 점유와 등기 원문은 확인 필수, 가격 메리트는 별도 검증.”입니다.
