창원지방법원 2025타경21300. 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 103동 19층 1902호 아파트입니다. 등기상 소유자는 주식회사시온토건이고, 2024.06.28 소유권보존과 함께 우리은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며 채권최고액은 47,784,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정·국세 압류·김준민 전세권은 모두 말소기준권리 뒤에 위치하고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

다만 이 사건을 단순히 ‘인수 0원’으로만 보면 안 됩니다. 현황조사에는 총 25명이 기재돼 있고, 그중 본건 호실인 1902호 전부로 명시된 김영주는 2025.04.23 전입으로 말소기준일보다 늦습니다. 나머지 상당수는 점유 부분이 ‘미상’이고, 김운자·최영애는 1905호 전부로 기재돼 본건 1902호와 호수가 다릅니다. 특히 이 두 사람은 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸

말소기준은 2024.06.28 우리은행 근저당권입니다. 강제경매개시결정은 2025.04.29, 국세 압류는 2026.03.05, 김준민의 전세권은 2026.03.09 접수되어 모두 말소기준보다 뒤입니다. 김준민 전세권의 전세금은 145,845,000원이고 설정계약 원인일은 2023.06.10이지만, 등기 접수 순위는 말소기준보다 뒤이며 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.

② 임차·점유 분석 — 후순위 전입 23명, 판정미상 2명

현황조사에 나타난 인원은 25명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 전입일이 확인되는 23명은 모두 말소기준일인 2024.06.28보다 늦게 전입해 자료상 대항력이 없습니다. 전입일을 확인할 수 없는 김운자·최영애는 대항력을 ‘있다’고 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다. 다만 두 사람의 점유 부분은 모두 1905호 전부로 기재돼 있습니다.

③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가는 219,000,000원, 현재 최저매각가는 153,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰된 가격이라는 점은 분명하지만, 현재 가격을 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 직접 비교할 수 있는 거래가격 근거는 확보돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.

다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 107,310,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시 75,117,000원(감정가 34% 표기)입니다. 이 역시 시세 할인율이 아니라 경매 회차별 최저가격 시나리오일 뿐이므로, 응찰 상한을 정하려면 별도의 실거래 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 153,300,000원 가정)

현재 회차 총 채권액은 51,229,845,000원, 채권자 배당액은 150,353,800원, 미배당액은 51,079,491,200원입니다. 이 미배당액은 후순위 채권자의 배당 부족분이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 거제시 연초면 한내리 소재 ‘한내공단’ 북동측 인근이며, 주변은 농경지·임야·단독주택 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지 내 차량 진·출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 대지권 토지는 부정형 완경사로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 도로. 대지권 토지 남측에 외곽도로가 개설돼 있고 주출입로는 남서측에 소재합니다.
• 규제. 계획관리지역·지구단위계획구역이며 소로1류 접합, 중로2류 저촉, 가축사육제한구역·준보전산지·영농여건불리농지 등의 제한이 기재돼 있습니다. 공시지가는 170,500원/㎡입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트조 건물로 위생·급배수·난방·승강기·각층 소화전 설비가 갖춰져 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 현장확인. 이해관계인 부재와 폐문으로 내부조사가 불가능해 인근 주민 탐문·관련 공부·외부 관찰을 기준으로 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 원문 대조. 본건 1902호로 명확히 특정된 김영주는 후순위 전입이지만, 점유 부분 ‘미상’ 인원이 다수입니다. 매각물건명세서·현황조사 원본에서 실제 1902호 점유자를 다시 특정해야 합니다.
• 대항력 미상자 확인. 김운자·최영애는 전입일이 없어 대항력을 단정할 수 없습니다. 두 사람 모두 1905호 전부로 기재돼 있으므로 본건 호실과의 관계를 확인해야 합니다.
• 보증금 확인. 전입일이 확인된 23명도 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우가 많습니다. 대항력은 없더라도 배당·최우선변제 여부 판단에는 원본 확인이 필요합니다.
• 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기 문구와 현재 매각조건을 대조해 실제 입찰 이후 적용관계를 확인하세요.
• 가격 검증. 현재 최저가 153,300,000원을 감정가 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 단지·동일 면적대 최근 실거래를 별도로 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 51,079,491,200원은 채권자 측 부족분입니다. 자료상 매수인 인수는 0원이므로 두 숫자를 혼동하지 마세요.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부조사가 불가능했습니다. 실제 내부 상태·수선 필요성은 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 점유와 가격 확인

등기 순위만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.06.28 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 강제경매개시결정·압류·전세권은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 또한 전입일이 확인되는 23명은 모두 말소기준보다 후순위입니다.

그러나 현황조사 명단이 25명이고 다수의 점유부분이 미상이며, 전입일을 확인할 수 없는 2명까지 존재합니다. 감정평가 당시 내부조사도 불가능했습니다. 여기에 현재 최저가가 감정가의 70%라는 것 외에는 시세 대비 가격 메리트를 확인할 실거래 기준이 없습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 점유 확인과 가격 검증 전에는 보수적으로 접근”입니다.