광주지방법원 2026타경50028. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 203동 4층 404호입니다. 감정평가상 공동주택 아파트로 이용 중이며, 비교 면적은 79.944㎡입니다. 이 사건의 기준권리는 2022.03.18. 정주새마을금고 근저당권이고 채권최고액은 2,210,000,000원입니다. 공동담보목록 제2022-75호가 기재되어 있습니다. 그 뒤 2025.11.20. 설정된 이세희의 주택임차권과 2026.01.14. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 후순위입니다.
이세희 임차권등기에는 임대차계약일 2023.10.30., 점유개시일 2023.11.12., 주민등록일 2025.11.18., 확정일자 2025.11.19., 임차보증금 20,000,000원, 월차임 800,000원이 기재되어 있습니다. 주민등록과 점유 모두 2022.03.18. 말소기준권리보다 뒤이므로 선순위 대항력으로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당순위는 원본 명세서와 배당요구 종기를 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50028 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 203동 4층 404호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 평형 비교면적 79.944㎡ · 15층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사세종건설산업 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 영광새마을금고(변경전: 정주새마을금고) |
| 청구액 | 1,547,940,887원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 사용승인 | 2021.12.01 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 뒤 임차권은 소멸
핵심은 날짜 순서입니다. 2022.03.18. 정주새마을금고 근저당이 말소기준권리이고, 이세희 임차권등기는 2025.11.20.로 훨씬 뒤입니다. 등기부상 주민등록일도 2025.11.18.이므로 말소기준권리보다 후순위입니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
임차관계 — 본건 404호 임차권 확인
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 주요 일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이세희 | 건물전부 | 20,000,000원 | 계약 2023.10.30. 점유 2023.11.12. 주민등록 2025.11.18. 확정일자 2025.11.19. 임차권등기·배당요구 2025.11.20. | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 말소기준 2022.03.18. 이후 |
② 시세 비교 — 최근 가격 기준으로는 신건이 높다
신항만뉴캐슬오션시티2차 동일 평형 실거래 12건의 전체 평균은 215,391,666원입니다. 그러나 과거에는 275,000,000원, 257,700,000원 같은 고가 거래가 포함돼 있어 전체 평균만 보는 것은 위험합니다. 최근 12개월 6건 평균은 191,166,666원으로 낮아졌고, 최신 거래는 2026.04. 172,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -20.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 79.94㎡ | 13 | 172,000,000원 |
| 2026.02 | 79.3㎡ | 14 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 79.3㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 79.94㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 79.94㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2025.08 | 79.3㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2025.03 | 79.3㎡ | 8 | 257,700,000원 |
| 2024.11 | 79.94㎡ | 10 | 225,000,000원 |
| 2024.11 | 79.94㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.10 | 79.94㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2024.03 | 79.3㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2024.02 | 79.94㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 191,166,666원 |
신건 최저가 219,000,000원은 전체 12건 평균과 비교해도 101.7%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균과 비교하면 114.6%입니다. 하락 추세가 -20.2%인 상황에서 최근 평균과 최신 거래보다 높은 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,866,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 정주새마을금고 | 2,210,000,000원 | 215,134,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,866,000원을 제외한 215,134,000원이 근저당권자 배당으로 계산되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 1,994,866,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포신항만 동측 인근의 신항만배후지역입니다. 주위는 근린생활시설·공동주택·나지 등으로 형성되어 있고 지역 성숙도는 낮은 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 목포신항만지역 내 도로망이 정비되어 차량 통행은 용이하지만 시 외곽지역으로 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 신항만뉴캐슬오션시티2차는 348세대이며 사용승인일은 2021.12.01입니다. 기본 위생·급수설비, 도시가스 개별난방, 소화전·화재탐지·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역·지구단위계획구역·신항만건설예정지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 264,600원/㎡입니다.
- 도로. 북측으로 왕복3차선 도로에 접하고, 토지는 장방형 평지의 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 동일 평형 실거래는 확인되지만 최근 12개월 평균 191,166,666원, 최신 거래 172,000,000원, 최근 추세 -20.2%로 가격 흐름은 약합니다.
- 현장상태. 공부와의 차이는 없으나 본건은 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 신건 219,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.6%입니다. 전체 평균보다 최근 평균·최신 거래·-20.2% 추세를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 1회 유찰도 최신 거래와 비교. 1회 유찰가는 175,200,000원으로 최근 12개월 평균보다는 낮지만 최신 거래 172,000,000원보다 높습니다.
- 임차권 원본 대조. 이세희 임차권은 등기상 주민등록 2025.11.18., 확정일자 2025.11.19., 보증금 20,000,000원으로 확인됩니다. 최우선변제 반영 여부는 매각물건명세서와 배당관계를 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가 당시 폐문부재였습니다. 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2026.01.28. 현황보고서 기준 미납관리비 1,024,360원이 기재되어 있으므로 납부 현황과 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 채권최고액 2,210,000,000원이고 공동담보목록 제2022-75호가 기재되어 있습니다. 본건과 공동담보 관계를 원본 등기에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 최근 시세보다 앞서 있다”
이 물건은 말소기준권리가 명확합니다. 2022.03.18. 정주새마을금고 근저당 뒤에 이세희 임차권등기와 경매개시결정이 위치하고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 핵심 리스크는 선순위 권리보다 가격입니다.
감정가이자 신건 최저가인 219,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 191,166,666원의 114.6%입니다. 최신 거래는 172,000,000원이고 최근 거래 추세는 -20.2%입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 215,391,666원만 근거로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만, 신건 가격은 보류. 최근 시세가 먼저 확인돼야 할 사건입니다.
