광주지방법원 2026타경50028. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 204동 5층 503호입니다. 등기상 소유자는 주식회사세종건설산업이고, 2022.03.18. 정주새마을금고 근저당권 2,210,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2026.01.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 본건 503호에 조사된 김지훈의 전입일은 2025.08.19.로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다.
따라서 본건의 권리분석 핵심은 비교적 명료합니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 신건 최저가가 최근 거래 수준보다 크게 높습니다. 최근 12개월 평균 191,166,666원 대비 120.3%, 최신 2026.04 거래 172,000,000원 대비로도 상당히 높은 가격이므로, 권리가 안전하다는 이유만으로 신건 응찰을 정당화하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50028 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 204동 5층 503호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 79.304㎡ |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사세종건설산업 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,547,940,887원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 미납관리비 | 163,460원 (2026.01.28. 현황보고서) |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.03.18. 접수된 정주새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,210,000,000원이며 공동담보목록 제2022-75호가 기재돼 있습니다. 이후 2026.01.14. 광주지방법원 목포지원의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 별도 압류는 없습니다.
② 임차 현황 — 본건 503호는 대항력 없음
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지훈 | 204동 503호 전부 | 2025.08.19 | 20,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
현황조사에는 동일 사건과 관련된 다른 동·호수 점유자도 함께 확인됩니다. 205동 401호 최경희, 205동 202호 주식회사 한양, 204동 901호 김병광, 203동 1503호 전서영, 203동 704호 윤소례 등은 본건 204동 503호와 다른 호수입니다. 본건 503호의 직접 조사 임차인은 김지훈입니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 20.3% 높고 추세도 하락
신항만뉴캐슬오션시티2차 동일 면적군의 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 215,391,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 191,166,666원이고, 최신 거래는 2026.04의 172,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 20.2% 낮아진 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 79.94㎡ | 13 | 172,000,000원 |
| 2026.02 | 79.3㎡ | 14 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 79.3㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 79.94㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 79.94㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2025.08 | 79.3㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2025.03 | 79.3㎡ | 8 | 257,700,000원 |
| 2024.11 | 79.94㎡ | 10 | 225,000,000원 |
| 2024.11 | 79.94㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.10 | 79.94㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2024.03 | 79.3㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2024.02 | 79.94㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 191,166,666원 |
신건 최저가 230,000,000원은 전체 12건 평균 215,391,666원보다도 높지만, 더 중요한 최근 12개월 평균과 비교하면 120.3%입니다. 최신 거래 172,000,000원과의 차이는 더 큽니다. 여기에 최근 거래 추세가 -20.2%이므로, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 정주새마을금고 | 2,210,000,000원 | 225,980,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 230,000,000원 가정 시 근저당권 채권최고액을 모두 충족하지 못해 미배당액은 1,984,020,000원입니다. 다만 이 미배당은 담보권자의 미회수액이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 1회 유찰부터 최근 평균 아래
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 230,000,000원 | 225,980,000원 | 1,984,020,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 184,000,000원 | 180,624,000원 | 2,029,376,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 147,200,000원 | 144,339,200원 | 2,065,660,800원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 184,000,000원으로 내려가 최근 12개월 평균 191,166,666원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시에는 147,200,000원입니다. 다만 최신 거래가 172,000,000원이고 최근 거래 추세가 -20.2%라는 점까지 함께 보아야 하므로, 단순히 유찰률만으로 적정 입찰가를 단정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포신항만 동측 인근으로 근린생활시설·공동주택·나지 등이 형성된 신항만 배후지역이며 성숙도는 낮은 편입니다.
- 교통. 목포신항만지역 내 도로망이 정비돼 차량통행은 용이하나 시외곽지역으로 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2021.12.01. 사용승인된 철근콘크리트조 15층 아파트로, 도시가스 개별난방·승강기·지하주차장·소화전·화재탐지설비 등이 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역·지구단위계획구역이며 신항만건설예정지역, 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 등이 기재돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 3차선 도로에 접하며, 공시지가는 264,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 현장 확인. 감정조사는 폐문부재로 외부관찰에 의해 이뤄졌습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 12건 평균 215,391,666원보다 최근 12개월 평균 191,166,666원과 최신 거래 172,000,000원을 우선해서 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 20.2% 낮습니다. 과거 고가 거래를 기준으로 신건 가격을 정당화하지 않는 것이 중요합니다.
- 본건 임차인 확인. 김지훈은 2025.08.19. 전입으로 대항력이 없지만, 실제 점유·명도 상태는 입찰 전 현장과 매각서류를 다시 대조해야 합니다.
- 미납관리비. 2026.01.28. 현황보고서 기준 미납관리비 163,460원이 기재돼 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 담보권자 미배당액이 크더라도 매수인이 그 미배당 채권을 인수하는 것은 아닙니다. 본 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 후 가격 재평가. 1회 유찰 시 184,000,000원, 2회 유찰 시 147,200,000원으로 낮아집니다. 각 회차마다 최신 실거래와 다시 비교해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
본건의 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 2022.03.18. 정주새마을금고 근저당이 말소기준이고, 본건 204동 503호의 김지훈은 2025.08.19. 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 신건 최저가 230,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 191,166,666원의 120.3%이고, 최신 거래 172,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -20.2%입니다. 따라서 이 사건은 권리는 합격이지만 신건 가격은 보류가 맞습니다. 적어도 현재 회차에서는 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
