광주지방법원 2026타경50028. 목포시 달동 ‘신항만뉴캐슬오션시티2차아파트’ 205동 2층 202호입니다. 감정 이용상태는 공동주택(아파트)이고, 사용승인일은 2021.12.01., 단지는 348세대입니다. 등기상 소유자는 주식회사세종건설산업이며, 2022.03.18. 정주새마을금고의 채권최고액 2,210,000,000원 근저당권이 말소기준입니다.

그 뒤 2023.03.27. 주식회사한양의 전세금 30,000,000원 전세권이 설정됐고, 2026.01.14. 영광새마을금고(변경전: 정주새마을금고)를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 전세권은 말소기준권리보다 뒤이므로 등기된 전세권 자체는 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사·매각물건명세서에는 주식회사 한양이 205동 202호 전부를 점유하는 임차관계가 함께 확인되고 전입신고일은 미상입니다. 따라서 등기된 전세권의 소멸과 임차인의 대항력 문제를 같은 것으로 보아서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 전세권은 소멸, 임차 대항력은 별도 확인

말소기준권리는 2022.03.18. 정주새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,210,000,000원이고 공동담보목록 제2022-75호가 기재돼 있습니다. 그 뒤 설정된 주식회사한양 전세권 30,000,000원과 2026.01.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 최근 시장은 내려왔고 신건은 그 위에 있다

이 단지 동일 면적대 최근 거래는 과거 고가 거래와 최근 거래 사이의 간격이 큽니다. 전체 12건 평균은 215,391,666원이지만, 최근 12개월 평균은 191,166,666원이고 최신 거래는 2026.04. 172,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세도 -20.2%로 확인됩니다. 따라서 가격 메리트 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 봐야 합니다.

현재 최저매각가 208,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.8%입니다. 최신 거래 172,000,000원보다도 높습니다. 반대로 전체 12건 평균 215,391,666원만 보면 최저가가 낮아 보일 수 있지만, 2024.03. 275,000,000원, 2025.03. 257,700,000원, 2024.02. 240,000,000원 같은 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 최근 추세 -20.2%를 함께 보면 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)

배당표 기준 채권 합계는 2,240,000,000원, 채권자 예상배당은 204,288,000원, 미배당은 2,035,712,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 본건 점유 임차관계의 대항력은 별도 확인 대상입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포신항만 동측 인근의 신항만배후지역으로, 근린생활시설·공동주택·나지 등이 혼재하며 지역 성숙도는 낮은 편입니다.
• 교통. 목포신항만지역 내 도로망이 정비돼 차량 통행은 용이하나 시외곽지역으로 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 사용승인일 2021.12.01.의 철근콘크리트조 15층 아파트이며 위생·급수·도시가스 개별난방·소화전·화재탐지·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 준공업지역·지구단위계획구역·신항만건설예정지역이며, 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 북측 왕복3차선 도로에 접합니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 감정조사는 폐문부재로 외부관찰에 의해 진행됐습니다.
• 환금성. 348세대 단지로 최근 12개월 동일 면적대 거래는 6건이지만, 최근 가격 추세가 -20.2%로 이전 거래 구간보다 낮아진 흐름입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 주식회사 한양의 점유관계 재확인. 등기 전세권은 소멸하지만 전입신고일·확정일자가 미상입니다. 임차인으로서의 대항력 가능성을 별도 확인해야 합니다.
• 신건 가격을 최근 시세와 비교. 최저가 208,000,000원은 최근 12개월 평균 191,166,666원의 108.8%이고 최신 거래는 172,000,000원입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 구간은 이전 거래 구간 대비 -20.2%입니다. 전체 12건 평균 215,391,666원만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
• 유찰 시 시나리오 확인. 1회 유찰 시 166,400,000원, 2회 유찰 시 133,120,000원으로 제시돼 있습니다. 실제 진행 여부는 해당 회차 결과를 기준으로 확인해야 합니다.
• 미납관리비. 2026.01.28.자 현황보고서에 미납관리비 158,680원이 기재돼 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸”만 보고 끝내면 안 된다

이 물건의 말소기준은 2022.03.18. 정주새마을금고 근저당이고, 그 뒤의 주식회사한양 전세권 30,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 동일한 주식회사 한양이 본건 205동 202호 전부를 점유하는 임차관계로 조사됐고 전입신고일·확정일자가 확인되지 않아, 임차인 대항력은 가능·미상으로 남습니다.

가격도 적극적인 신건 응찰을 뒷받침하지 않습니다. 최저가 208,000,000원은 최근 12개월 평균 191,166,666원의 108.8%이고, 최신 거래는 172,000,000원, 최근 가격 추세는 -20.2%입니다. 전체 평균 215,391,666원보다 낮다는 이유만으로 싸다고 볼 수 없는 구조입니다. 등기 순위는 명확하지만 임차 확인은 미완, 가격은 최근 시세 이상. 이 사건은 신건 최저가의 할인폭보다 점유관계와 최근 시장가격을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.