광주지방법원 2026타경50028. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 203동 15층 1503호입니다. 등기상 소유자는 주식회사세종건설산업이고, 2022.03.18. 정주새마을금고의 채권최고액 2,210,000,000원 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 2026.01.14. 임의경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
본건 호수의 임차인으로 확인되는 전서영은 보증금 20,000,000원, 월차임 760,000원, 전입일 2022.06.24.입니다. 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 2026.01.23. 배당요구를 했습니다. 따라서 이 사건은 임차보증금 승계형이 아니라 매각으로 권리가 정리되는 구조로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50028 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 203동 15층 1503호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 79.944㎡ · 15층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 주식회사세종건설산업 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,547,940,887원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 미납관리비 | 359,500원 (2026.01.28. 현황보고서) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인
2022.03.18. 설정된 정주새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 본건 1503호 임차인 전서영의 전입일은 2022.06.24.로 그보다 늦습니다. 따라서 전입 순위만 놓고 보면 매수인에게 대항할 수 없고, 배당요구도 2026.01.23. 접수됐습니다. 경매개시결정 역시 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전서영 | 203동 1503호 전부 | 20,000,000원 | 760,000원 | 2022.06.24 | 2026.01.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최근 가격은 감정가보다 낮다
신항만뉴캐슬오션시티2차 동일 면적대 실거래는 12건 확인되고 전체 평균은 215,391,666원입니다. 그러나 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 6건 평균은 191,166,666원, 최신 거래는 2026.04. 172,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -20.2%로 낮아졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 79.94㎡ | 13 | 172,000,000원 |
| 2026.02 | 79.3㎡ | 14 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 79.3㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 79.94㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 79.94㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2025.08 | 79.3㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2025.03 | 79.3㎡ | 8 | 257,700,000원 |
| 2024.11 | 79.94㎡ | 10 | 225,000,000원 |
| 2024.11 | 79.94㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.10 | 79.94㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2024.03 | 79.3㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2024.02 | 79.94㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 191,166,666원 |
신건 최저가 232,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.4%입니다. 전체 12건 평균 215,391,666원과 비교해도 최저가는 107.7% 수준입니다. 특히 최신 거래가 172,000,000원이고 최근 거래 추세가 -20.2%인 만큼 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 2. 근저당 · 정주새마을금고 | 2,210,000,000원 | 227,952,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 2,210,000,000원에 비해 신건 매각대금이 작아 미배당액은 1,982,048,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 232,000,000원 | 227,952,000원 | 1,982,048,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 2,027,798,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 148,480,000원 | 145,601,280원 | 2,064,398,720원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며 사용승인일은 2021.12.01.입니다.
- 입지. 목포신항만 동측 인근의 신항만 배후지역으로, 주위는 근린생활시설·공동주택·나지 등으로 형성돼 있고 성숙도는 낮은 편입니다.
- 교통. 목포신항만지역 내 도로망이 정비돼 차량 통행은 용이하나 시외곽지역으로 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 아파트 부지는 장방형 평지이고 북측으로 왕복3차선 도로에 접합니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·신항만건설예정지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역이 확인됩니다.
- 단지 규모. 신항만뉴캐슬오션시티2차는 348세대이며 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 현장확인. 본건은 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사됐습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래. 신건 최저가 232,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.4%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -20.2% 낮아졌습니다. 최신 거래 172,000,000원과의 괴리도 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 전서영의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 확정일자가 확인되지 않으므로 배당관계 원본은 입찰 전 다시 대조하는 것이 필요합니다.
- 관리비. 미납관리비 359,500원이 2026.01.28. 현황보고서에 기재돼 있습니다.
- 현장 상태. 폐문부재로 외부관찰 조사된 물건이므로 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 보수적으로
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.03.18. 정주새마을금고 근저당이 말소기준이고, 본건 임차인 전서영은 2022.06.24. 전입으로 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 예상 인수액도 0원입니다.
문제는 신건 가격입니다. 감정가이자 최저가인 232,000,000원은 최근 12개월 평균 191,166,666원의 121.4%이고, 최신 거래 172,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -20.2%입니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험보다 가격 과다 여부가 더 큰 판단 요소입니다. 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
