광주지방법원 2026타경50028. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 203동 6층 602호입니다. 소유권은 주식회사세종건설산업 명의로 보존됐고, 2022.03.18. 정주새마을금고가 채권최고액 2,210,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤 장길원의 주택임차권, 김정아 가압류, 강제경매개시결정과 현재 사건의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 순서입니다.
권리만 놓고 보면 낙찰자가 등기상 후순위 권리를 떠안는 구조는 아닙니다. 그러나 가격은 별개입니다. 현재 최저가 204,000,000원은 전체 실거래 평균 195,700,000원보다도 높고, 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 평균 186,600,000원 대비 109.3%입니다. 최신 거래는 2025.11. 131,400,000원이며, 최근 거래군이 과거 거래군보다 10.2% 낮은 추세로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50028 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 203동 6층 602호 |
| 물건종류 | 아파트 · 공동주택(아파트) 이용 |
| 비교 면적 | 61.805㎡ · 실거래 면적 일치 |
| 소유자 | 주식회사세종건설산업 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 204,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,547,940,887원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 단지 | 신항만뉴캐슬오션시티2차 · 348세대 · 사용승인 2021.12.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.03.18. 정주새마을금고 근저당권입니다. 장길원 임차권은 2025.02.28. 등기됐고, 등기 내용상 임대차계약일은 2022.12.29., 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2023.02.06.입니다. 따라서 말소기준보다 뒤에 대항요건을 갖춘 순서로, 이 임차권은 매각으로 소멸하며 배당 시에도 선순위 근저당 뒤에 놓입니다.
② 임차인 — 602호 등기 임차권
| 임차인 | 범위 | 계약 / 전입·확정 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장길원 | 건물전부 | 계약 2022.12.29. 주민등록·점유·확정 2023.02.06. | 40,000,000원 600,000원 | 있음 · 2025.02.28. | 없음 | 후순위 | 없음 |
주민등록일 2023.02.06.은 말소기준 2022.03.18.보다 늦습니다. 임차권등기 자체도 2025.02.28.이므로 매수인에게 보증금 40,000,000원이 승계되는 대항력 인수형 사건이 아닙니다. 현재 회차 배당 구조에서도 매각대금은 선순위 근저당에서 소진돼 후순위 임차보증금에 돌아갈 배당 여력이 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 9.3% 높고 추세는 하락
신항만뉴캐슬오션시티2차 동일 면적대 실거래는 총 7건입니다. 전체 평균은 195,700,000원이지만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 186,600,000원, 최신 거래는 2025.11. 131,400,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 61.81㎡ | 15 | 131,400,000원 |
| 2025.04 | 61.81㎡ | 15 | 205,000,000원 |
| 2025.04 | 61.81㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2025.01 | 61.81㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2024.02 | 61.81㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2023.02 | 61.81㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2022.03 | 61.81㎡ | 14 | 213,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 61.81㎡ | 4건 | 186,600,000원 |
현재 최저매각가 204,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.3%입니다. 즉 권리가 소멸형이고 인수액이 0원이라고 해도, 신건 가격 자체는 최근 거래 기준으로 저렴하지 않습니다. 더구나 최근 거래군과 과거 거래군의 추세가 -10.2%이므로 하락 흐름을 무시하고 과거 200,000,000원대 거래만 기준으로 응찰가를 정하는 것은 보수적인 접근이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,656,000원 |
| 2. 근저당 · 정주새마을금고 | 2,210,000,000원 | 200,344,000원 |
| 3. 가압류 · 김정아 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,230,000,000원 중 예상배당은 200,344,000원, 미배당은 2,029,656,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 204,000,000원 | 200,344,000원 | 2,029,656,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 163,200,000원 | 160,115,200원 | 2,069,884,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 130,560,000원 | 127,932,160원 | 2,102,067,840원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분만큼 매수인에게 넘어오는 인수형 구조가 아닙니다. 따라서 제시된 시나리오에서는 유찰될수록 매수인의 실질취득가도 204,000,000원 → 163,200,000원 → 130,560,000원으로 내려가고, 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 현재 회차 평가는 어디까지나 신건 204,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포신항만 동측 인근 신항만 배후지역으로, 근린생활시설·공동주택·나지 등이 형성돼 있으며 지역 성숙도는 낮은 편입니다.
- 교통. 목포신항만지역 내 도로망이 정비돼 차량통행은 용이하나 시외곽지역으로 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물이며 사용승인일은 2021.12.01입니다. 기본 위생·급수, 도시가스 개별난방, 소화전·화재탐지·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역·지구단위계획구역이며 신항만건설예정지역을 포함합니다. 토지는 평지이고 북측 왕복 3차선 도로에 접합니다.
- 거래. 동일 면적 실거래는 7건이며 최근 12개월 거래는 4건입니다. 최근 거래 추세는 -10.2%로 과거보다 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 재점검. 현재 최저가 204,000,000원이 최근 12개월 평균 186,600,000원의 109.3%라는 점을 우선 반영해야 합니다.
- 장길원 관계 확인. 임차권자이면서 강제경매 채권자로 등장하고 관계인 가능성 표시가 있으므로 임대차계약·점유관계를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2026.01.28. 현황보고서 기준 미납관리비 1,158,450원이 기재돼 있습니다. 실제 부담 범위를 관리사무소에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 순위 확인. 근저당 채권최고액 2,210,000,000원이 매각대금을 초과하므로 후순위 권리자에게 배당 여력이 거의 없는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 신건 가격을 정당화하기 어렵다
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2022.03.18. 근저당이 말소기준이고, 장길원 임차권과 김정아 가압류, 이후의 경매개시결정은 모두 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 현재 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 신건 최저가 204,000,000원은 최근 12개월 평균 186,600,000원의 109.3%이고, 최신 거래는 131,400,000원, 최근 가격 추세는 -10.2%입니다. 따라서 현재 회차에서 “권리가 깨끗하니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 권리상 인수는 0원이지만 가격은 보수적으로 볼 사건이며, 장길원의 임차·채권자 관계와 미납관리비까지 확인한 뒤 응찰가를 판단하는 편이 맞습니다.
