광주지방법원 2026타경50028. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 204동 401호입니다. 등기 흐름은 2022년 주식회사세종건설산업의 소유권보존 뒤 같은 해 3월 정주새마을금고가 채권최고액 2,210,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2026.01.14. 임의경매개시결정이 이어졌으며, 경매개시결정과 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

다만 이번 사건에서 더 주의할 부분은 권리보다 가격과 임차·점유 확인입니다. 신건 최저가 219,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 191,166,666원보다 높고, 최신 실거래 172,000,000원도 크게 밑돌고 있습니다. 전체 12건 평균 215,391,666원만 보면 비슷해 보일 수 있지만 최근 거래와 과거 거래를 나누면 최근 구간이 -20.2% 낮아진 하락 추세이므로 전체 평균만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

소유권보존 당시 기재된 금지사항등기는 2022.02.08. 신청착오를 원인으로 말소되었습니다. 이후 2022.03.18. 설정된 정주새마을금고 근저당이 말소기준이고, 2026.01.14. 임의경매개시결정은 그 뒤의 권리입니다. 근저당은 공동담보로 설정되어 있으며 예상배당표상 신건 매각가 219,000,000원에서 집행비용을 제외한 215,134,000원이 근저당권에 배당되고 1,994,866,000원의 미배당이 남습니다. 다만 이 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차·점유 확인 — 대상 호실과의 연결을 반드시 대조

현황조사에는 실제 임차·점유자로 기재된 사람이 8명 있습니다. 다만 호실이 기재된 6건은 205동 401호, 205동 202호, 204동 901호, 204동 503호, 203동 1503호, 203동 704호로 이 사건의 204동 401호와 다른 호실입니다. 나머지 박지호·김다희는 호실 기재가 없어 대상 호실과의 연결 여부를 원본 명세서와 현황조사에서 다시 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 가격을 보면 신건 2.19억은 높다

신항만뉴캐슬오션시티2차는 348세대, 사용승인일 2021.12.01.인 아파트입니다. 비교 대상은 79.3~79.94㎡ 거래로, 전체 12건 평균은 215,391,666원이지만 최근 12개월 6건 평균은 191,166,666원까지 낮아졌습니다. 최신 거래는 2026.04. 13층 172,000,000원이고, 최근 거래군과 이전 거래군의 차이는 -20.2%입니다.

현재 최저가 219,000,000원은 전체 12건 평균 215,391,666원과 비교하는 것보다 최근 12개월 평균 191,166,666원 및 최신 거래 172,000,000원과 비교하는 편이 현재 시장을 더 잘 반영합니다. 실제로 데이터상 최저가는 최근 12개월 평균의 114.6%입니다. 최근 가격대가 이전보다 낮아지는 상황이므로 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)

근저당 채권최고액 기준 미배당은 1,994,866,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 권리는 같고 가격만 내려간다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포신항만 동측 인근 신항만배후지역으로, 근린생활시설·공동주택·나지 등이 혼재하며 지역 성숙도는 낮은 편입니다.
• 교통. 목포신항만지역 내 도로망이 정비되어 차량 통행은 용이하고, 시외곽지역으로 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물, 사용승인일 2021.12.01.이며 도시가스 개별난방·승강기·지하주차장 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 장방형 평지의 아파트부지이며 북측 왕복 3차선 도로에 접합니다.
• 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·신항만건설예정지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 조사 한계. 폐문부재로 내부는 외부관찰에 의해 조사되었습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 평균 215,391,666원보다 최근 12개월 평균 191,166,666원과 최신 거래 172,000,000원을 우선해서 응찰가를 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -20.2%입니다. 과거 고가 거래만 보고 신건 219,000,000원을 저가로 평가하면 안 됩니다.
• 대상 호실 점유 대조. 현황조사 임차·점유 8명 가운데 호실이 명시된 6명은 모두 다른 호실입니다. 호실 미기재 박지호·김다희와 204동 401호의 관련 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
• 대항력 미상 건 구분. 주식회사 한양은 전입일이 없어 대항력 가능·미상으로 남지만 기재 점유부분은 205동 202호입니다.
• 미납관리비. 2026.01.28. 현황보고서 기준 미납관리비 1,254,650원이 기재되어 있습니다.
• 공동담보 확인. 정주새마을금고 근저당은 공동담보목록 제2022-75호가 기재되어 있어 배당과 채권 회수관계는 원본 공동담보 내역을 함께 대조해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정조사는 폐문부재로 외부관찰에 의존했으므로 내부 상태와 수리비는 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — 권리는 소멸형, 신건 가격은 보수적으로

이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.03.18. 정주새마을금고 근저당이 말소기준이고, 경매개시결정까지 매각으로 소멸하며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 최저가 219,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 191,166,666원의 114.6%이고, 최신 거래는 172,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 -20.2%여서 신건 가격에는 보수적인 평가가 필요합니다.

또한 현황조사상 임차·점유자 8명이 기재되어 있지만 호실이 확인된 6명은 이 사건 204동 401호와 다른 호실이고, 2명은 호실이 기재되어 있지 않습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수 0원, 가격은 최근 시세 이상, 대상 호실 점유관계는 원본 대조 필요”입니다. 권리만 보고 높은 가격을 정당화하기보다는 최근 실거래와 점유관계를 함께 확인하는 사건입니다.