광주지방법원 2026타경50028. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 205동 2층 201호입니다. 등기부상 소유자는 주식회사세종건설산업이고, 2022.03.18. 설정된 정주새마을금고 근저당권 2,210,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.03.17. 김다희의 주택임차권과 2026.01.14. 임의경매개시결정이 이어집니다. 김다희의 전입일 2024.12.12.은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 데이터상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
하지만 가격은 반대 방향입니다. 신건 최저가 208,000,000원은 전체 12건 평균 215,391,666원만 보면 낮아 보이지만, 최근 시세를 우선하면 이야기가 달라집니다. 최근 12개월 6건 평균은 191,166,666원, 최신 2026.04 거래는 172,000,000원입니다. 최근 거래군은 그 이전 거래군보다 20.2% 낮은 흐름이라, 전체 평균 215,391,666원을 근거로 신건을 싸다고 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50028 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 205동 2층 201호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 79.944㎡ · 15층 건물 내 2층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사세종건설산업 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 208,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,547,940,887원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.03.18. 정주새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,210,000,000원이고 공동담보목록 제2022-75호가 기재되어 있습니다. 김다희의 주택임차권은 2025.03.17. 등기됐고, 임차보증금은 30,000,000원입니다. 전입일 2024.12.12., 점유개시일 2023.03.17., 확정일자 2024.12.16.으로 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치해 대항력 없음으로 정리됩니다. 경매개시결정 역시 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 본건 임차권은 후순위
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김다희 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 2024.12.12 | 30,000,000원 | 없음 | 확정일자 2024.12.16 | 없음 |
| 박지호 | 호실 특정 없음 | 2024.06.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김다희는 임차권등기가 있지만 전입일이 2022.03.18. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 박지호 역시 전입일 2024.06.17.로 말소기준권리 이후입니다. 다만 박지호는 호실 특정과 보증금이 확인되지 않으므로 입찰 전 매각물건명세서에서 본건 201호 관련 여부를 다시 대조할 필요가 있습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세 기준으로는 신건이 비싸다
신항만뉴캐슬오션시티2차 동일 면적대 실거래 12건 중 최근 12개월 거래는 6건입니다. 최근 평균은 191,166,666원이고, 2026.04 최신 거래는 172,000,000원입니다. 신건 최저가 208,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 79.94㎡ | 13 | 172,000,000원 |
| 2026.02 | 79.3㎡ | 14 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 79.3㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 79.94㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 79.94㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2025.08 | 79.3㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2025.03 | 79.3㎡ | 8 | 257,700,000원 |
| 2024.11 | 79.94㎡ | 10 | 225,000,000원 |
| 2024.11 | 79.94㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.10 | 79.94㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2024.03 | 79.3㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2024.02 | 79.94㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 191,166,666원 |
전체 12건 평균은 215,391,666원이지만 최근 12개월 평균은 191,166,666원으로 낮아졌고, 최신 거래는 172,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 거래군이 과거 거래군 대비 -20.2%인 하락 흐름이므로, 전체 평균 대비 96.6%라는 숫자만으로 현재 최저가를 저렴하다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,712,000원 |
| 1. 근저당 · 정주새마을금고 | 2,210,000,000원 | 204,288,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 2,210,000,000원에 비해 매각대금이 작아 2,005,712,000원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포신항만 동측 인근 신항만 배후지역으로, 근린생활시설·공동주택·나지 등이 형성되어 있으나 성숙도는 낮은 편입니다.
- 교통. 목포신항만지역 내 도로망이 정비되어 차량 통행은 용이하며, 시외곽지역으로 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물로 사용승인일은 2021.12.01입니다. 기본 위생·급수·도시가스 개별난방·소화전·화재탐지·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역·지구단위계획구역이며 신항만건설예정지역, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 관련 지정이 있습니다. 북측으로 왕복 3차선 도로에 접합니다.
- 단지. 신항만뉴캐슬오션시티2차는 348세대이며, 동일 면적대 거래는 172,000,000원부터 275,000,000원까지 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 215,391,666원보다 최근 12개월 평균 191,166,666원과 최신 거래 172,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래군이 과거보다 20.2% 낮아진 만큼, 신건 최저가 208,000,000원을 시세보다 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
- 임차관계 재확인. 김다희는 후순위 임차권이라 대항력이 없지만, 호실 특정이 없는 박지호 기록은 매각물건명세서에서 본건 관련 여부를 대조해야 합니다.
- 미납관리비. 2026.01.28. 현황보고서 기준 미납관리비 1,294,480원이 기재되어 있습니다.
- 배당 부족. 신건 매각가 가정에서도 근저당권에 2,005,712,000원의 미배당이 발생합니다. 이는 매수인 인수액과는 별개이며, 배당구조 확인이 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 166,400,000원, 2회 유찰 시 133,120,000원으로 제시되어 있어 현재 회차와 이후 회차의 가격 차이가 큽니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2022.03.18. 정주새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 김다희 임차권과 경매개시결정은 모두 그 이후입니다. 김다희의 전입일도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 208,000,000원은 최근 12개월 평균 191,166,666원의 108.8%이고, 최신 거래 172,000,000원도 상회합니다. 최근 거래군이 과거보다 20.2% 낮아진 추세까지 고려하면 현재 회차에는 가격 메리트가 확인되지 않습니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 물건은 유찰 여부와 이후 가격 수준을 확인하며 접근하는 편이 데이터에 부합합니다.
