광주지방법원 2026타경50028. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 204동 603호, 전용 79.304㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 주식회사세종건설산업이고, 2022.03.18. 설정된 정주새마을금고 근저당권의 채권최고액은 2,210,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이 되고, 2025.04.03. 등기된 이자연의 주택임차권과 2026.01.14. 임의경매개시결정은 그 뒤에 위치합니다.
권리만 놓고 보면 핵심 임차권은 기준권리보다 후순위입니다. 반면 가격은 정반대입니다. 현재 최저가 230,000,000원은 최근 12개월 평균 191,166,666원보다 높고, 최신 거래 172,000,000원보다도 높습니다. 전체 12건 평균 215,391,666원만 보면 차이가 작아 보일 수 있지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하면 현재 가격을 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50028 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 204동 6층 603호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 79.304㎡ · 15층 건물 내 6층 |
| 사용승인 | 2021.12.01 |
| 소유자 | 주식회사세종건설산업 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 영광새마을금고(변경전: 정주새마을금고) / 1,547,940,887원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권
말소기준은 2022.03.18. 정주새마을금고 근저당권입니다. 603호 이자연의 임대차계약일은 2023.03.01., 주민등록일과 확정일자는 2023.03.31., 점유개시일은 2023.04.01.이며, 임차권등기는 2025.04.03.입니다. 모두 말소기준보다 뒤이므로 이 임차권은 선순위 대항력으로 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입·점유·확정 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이자연 | 건물전부 | 40,000,000원 | 주민등록 2023.03.31 · 점유 2023.04.01 · 확정일자 2023.03.31 | 2025.04.03 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
이자연 임차권의 보증금은 40,000,000원이나, 기준권리보다 후순위입니다. 현재 매각가 가정에서는 집행비용과 선순위 근저당 배당만으로 매각대금이 모두 소진되어 후순위 임차권에 배당여력이 남지 않습니다. 그 미배당 보증금이 매수인에게 자동 승계되는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 거래를 보면 2.30억은 높다
신항만뉴캐슬오션시티2차는 348세대, 2021.12.01. 사용승인 단지입니다. 동일 면적대 실거래는 총 12건이 확인되며, 최근 12개월 표본은 6건입니다. 전체 평균은 215,391,666원이지만 최근 12개월 평균은 191,166,666원으로 낮아졌고, 최근 거래 흐름은 -20.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 79.94㎡ | 13 | 172,000,000원 |
| 2026.02 | 79.3㎡ | 14 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 79.3㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 79.94㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 79.94㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2025.08 | 79.3㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2025.03 | 79.3㎡ | 8 | 257,700,000원 |
| 2024.11 | 79.94㎡ | 10 | 225,000,000원 |
| 2024.11 | 79.94㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.10 | 79.94㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2024.03 | 79.3㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2024.02 | 79.94㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 79.3~79.94㎡ | 6건 | 191,166,666원 |
현재 최저가 230,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.3%입니다. 최신 거래는 2026.04. 172,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 현재 최저가보다 낮습니다. 과거의 257,700,000원·275,000,000원 같은 고가 거래가 전체 평균을 끌어올리고 있으므로, 전체 평균 대비 106.8%만 보고 가격을 평가하면 최근 시장을 과대평가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 1. 근저당 · 정주새마을금고 | 2,210,000,000원 | 225,980,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 정주새마을금고 채권에는 1,984,020,000원의 미배당이 남고, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 권리상 실질취득액은 최저매각가와 같은 230,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포신항만 동측 인근의 신항만배후지역으로, 근린생활시설·공동주택·나지 등이 혼재하며 지역 성숙도는 낮은 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 목포신항만지역 내 도로망이 정비돼 차량통행은 용이하나 시외곽지역으로 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 기본 위생·급수설비, 도시가스 개별난방, 소화전·화재탐지·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역·지구단위계획구역이며 신항만건설예정지역을 포함합니다. 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항이 있고, 북측으로 왕복 3차선 도로에 접합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 348세대 아파트이지만 최근 12개월 평균 191,166,666원, 최신 거래 172,000,000원, 최근 흐름 -20.2%로 가격 하락이 확인돼 매도가격 설정에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 가격 판단. 현재 230,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.3%입니다. 전체 평균 215,391,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보세요.
- 유찰 시나리오 확인. 1회 유찰 시 184,000,000원, 2회 유찰 시 147,200,000원입니다. 최근 거래가격과 회차별 최저가를 함께 비교해야 합니다.
- 이자연 임차권. 보증금 40,000,000원, 계약 2023.03.01., 주민등록·확정일자 2023.03.31., 점유 2023.04.01.로 말소기준 2022.03.18.보다 후순위입니다.
- 동호수 미특정 점유기록. 박지호·김다희 기록이 603호와 관련되는지 매각물건명세서·현황조사 원본에서 확인하세요.
- 미납관리비. 2026.01.28. 현황보고서 기준 미납관리비 1,065,020원이 기재돼 있습니다.
- 현장 상태. 감정조사는 폐문부재로 외부관찰에 의해 진행됐으므로 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리돼도 가격은 비싸다”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2022.03.18. 근저당이 말소기준이고, 603호 이자연의 임대차와 임차권등기는 모두 그 뒤입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 권리 때문에 실질취득액이 늘어나는 물건은 아닙니다.
문제는 가격입니다. 실질취득 230,000,000원은 최근 12개월 평균 191,166,666원의 120.3%이고, 최신 거래는 172,000,000원입니다. 최근 거래 흐름도 -20.2%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보면 가격 부담이 작아 보일 수 있지만, 최근 시장을 기준으로 보면 현재 신건 가격은 높은 편입니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 물건은 낮은 최저가 자체가 아니라 최근 시세와 유찰 후 가격의 관계를 보고 접근해야 합니다.
