광주지방법원 2026타경50028. 목포 신항만 동측 인근 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 204동 901호입니다. 감정 이용상태는 공동주택(아파트)이고, 단지는 348세대, 사용승인일은 2021.12.01.입니다. 등기상 소유자는 주식회사세종건설산업이며, 2022.03.18. 설정된 정주새마을금고 근저당권의 채권최고액은 2,210,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2026.01.14. 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
본건 204동 901호의 점유관계도 가격보다 단순합니다. 현황조사와 매각물건명세서에 김병광이 204동 901호 전부를 점유하는 것으로 기재되어 있고, 보증금 30,000,000원, 월세 700,000원, 전입일 2023.02.27.입니다. 말소기준권리 2022.03.18.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50028 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 204동 9층 901호 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 · 감정 이용상태 공동주택(아파트) · 동일면적 79.944㎡ |
| 소유자 | 주식회사세종건설산업 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 1,547,940,887원 |
| 말소기준 | 2022.03.18. 정주새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,210,000,000원 · 공동담보목록 제2022-75호 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 미납관리비 | 161,550원 (2026.01.28. 현황보고서) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2022.01.17. 소유권보존 당시 기재된 금지사항등기는 2022.02.08. 신청착오를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.03.18. 정주새마을금고 근저당입니다. 2026.01.14. 경매개시결정의 채권자는 영광새마을금고로 기재되어 있으며 변경 전 명칭은 정주새마을금고입니다. 말소기준권리와 경매개시결정 모두 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유자 확인
현황조사에는 여러 동·호의 임차인과 점유자가 함께 기재되어 있습니다. 본건 204동 901호와 직접 일치하는 임차인은 김병광 1명이며, 나머지는 다른 동·호 기재입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 아래 기재는 모두 실제 임차인·점유자입니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김병광 | 204동 901호 전부 | 2023.02.27 | 30,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최경희 | 205동 401호 전부 | 2022.11.07 | 20,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지호 | 미상 | 2024.06.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 한양 | 205동 202호 전부 | 미상 | 30,000,000원 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김다희 | 미상 | 2024.12.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지훈 | 204동 503호 전부 | 2025.08.19 | 20,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전서영 | 203동 1503호 전부 | 2022.06.24 | 20,000,000원 | 760,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤소례 | 203동 704호 전부 | 2024.10.21 | 20,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
최경희는 2026.01.22., 전서영과 윤소례는 2026.01.23. 배당요구를 접수했습니다. 본건 김병광은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 주식회사 한양은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 표시했으나 점유 부분은 205동 202호입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 하락, 신건은 최근 평균의 117.7%
동일 면적 실거래 12건 전체 평균은 215,391,666원이지만, 이 값에는 2024년 275,000,000원·240,000,000원과 2025년 257,700,000원 같은 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 6건 평균 191,166,666원, 최신 거래 172,000,000원, 최근과 과거 거래의 추세 -20.2%를 우선해서 보는 편이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 79.94㎡ | 13 | 172,000,000원 |
| 2026.02 | 79.3㎡ | 14 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 79.3㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 79.94㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 79.94㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2025.08 | 79.3㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2025.03 | 79.3㎡ | 8 | 257,700,000원 |
| 2024.11 | 79.94㎡ | 10 | 225,000,000원 |
| 2024.11 | 79.94㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.10 | 79.94㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2024.03 | 79.3㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2024.02 | 79.94㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 191,166,666원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 225,000,000원은 최근 12개월 평균 191,166,666원보다 33,833,334원 높고, 최근 평균 대비 117.7%입니다. 최신 거래 172,000,000원과 비교하면 차이는 53,000,000원입니다. 최근 거래 추세 역시 -20.2%이므로, 과거 전체 평균 215,391,666원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,950,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 정주새마을금고 | 2,210,000,000원 | 221,050,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 225,000,000원 가정에서 채권자 총 미배당액은 1,988,950,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 225,000,000원 | 221,050,000원 | 1,988,950,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 180,000,000원 | 176,680,000원 | 2,033,320,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 2,068,816,000원 | 0원 |
현재 회차 225,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높지만, 1회 유찰 시 가격은 180,000,000원, 2회 유찰 시 가격은 144,000,000원으로 내려갑니다. 다만 현재 확인된 사실은 신건 가격과 각 회차별 시나리오까지이며, 실제 응찰 판단에서는 그 시점의 최신 실거래를 다시 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 목포신항만 동측 인근의 신항만 배후지역으로, 근린생활시설·공동주택·나지 등이 형성돼 있으며 지역 성숙도는 낮은 편입니다.
- 교통. 목포신항만지역 내 도로망이 정비되어 차량 통행은 용이하고, 시외곽지역으로 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물입니다. 사용승인일은 2021.12.01.입니다.
- 설비. 위생·급수설비, 도시가스 개별난방, 소화전, 화재탐지, 승강기, 지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 3차선 도로에 접합니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·신항만건설예정지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역이 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 17,524.6㎡, 공시지가 264,600원/㎡, 지목 대, 평지·세로장방, 중로 한 면 접면입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 흐름. 최근 12개월 평균 191,166,666원, 최신 거래 172,000,000원, 최근 대비 과거 거래 추세 -20.2%로 하락 흐름이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 상한 설정. 전체 평균 215,391,666원보다 최근 12개월 평균 191,166,666원과 최신 거래 172,000,000원을 우선 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 225,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.7%입니다. 인수 0원이라는 권리 안전성과 가격 메리트는 별개입니다.
- 본건 점유자 명도. 김병광이 204동 901호 전부를 점유하는 것으로 조사되어 있으므로 낙찰 후 인도·명도 절차를 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2026.01.28. 현황보고서 기준 161,550원이 기재되어 있습니다.
- 공동담보 확인. 정주새마을금고 근저당은 채권최고액 2,210,000,000원이며 공동담보목록 제2022-75호가 기재되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “최근 시세 117.7%”가 더 중요하다
이 물건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 2022.03.18. 근저당이 말소기준이고, 본건 204동 901호 임차인 김병광은 2023.02.27. 전입해 대항력이 없으며 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단을 좌우하는 것은 가격입니다. 실질취득 225,000,000원은 최근 12개월 평균 191,166,666원의 117.7%, 최신 거래 172,000,000원보다 53,000,000원 높습니다. 여기에 최근 거래 추세가 -20.2%라는 점까지 겹칩니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보류입니다. 과거 전체 평균이 아니라 최근 거래 흐름을 기준으로 회차별 가격을 다시 비교해야 하는 사건입니다.
