광주지방법원 2026타경50028. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 205동 4층 401호입니다. 소유자는 주식회사세종건설산업이고, 2022.03.18. 정주새마을금고가 채권최고액 2,210,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2026.01.14. 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 등기상 말소기준보다 앞서는 인수권리는 확인되지 않고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 잡고 있습니다.

그러나 권리의 단순함과 가격 매력은 별개의 문제입니다. 현재 최저매각가 219,000,000원은 감정가와 같은 신건 가격입니다. 동일 단지·유사 면적의 최근 12개월 평균은 191,166,666원, 최신 거래는 2026.04. 172,000,000원입니다. 특히 최근 거래군이 이전 거래군보다 20.2% 낮아진 하락 추세여서, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 가격을 평가하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2022.03.18. 정주새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,210,000,000원이고 공동담보목록 제2022-75호가 기재되어 있습니다. 2026.01.14. 경매개시결정의 채권자는 영광새마을금고(변경전: 정주새마을금고)로 표시되어 있으며, 경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유 — 401호 명시 임차인은 대항력 없음

최경희의 전입신고는 말소기준 2022.03.18.보다 뒤인 2022.11.07.이므로 대항력이 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다. 다만 대항력이 없기 때문에 배당에서 보증금이 전부 회수되지 않더라도 그 미회수액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세보다 14.6% 높은 신건

신항만뉴캐슬오션시티2차의 동일 면적대 실거래 12건 중 최근 12개월 거래는 6건입니다. 전체 12건 평균은 215,391,666원이지만, 과거 275,000,000원·257,700,000원 같은 높은 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 191,166,666원, 최신 거래 172,000,000원, 최근 추세 -20.2%를 우선해야 합니다.

현재 최저가 219,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.6%입니다. 즉 최근 거래 기준으로는 시세보다 높은 가격입니다. 전체 12건 평균과 비교해도 최저가는 101.7%로 이미 평균 이상입니다. 최신 거래 172,000,000원까지 내려온 상황에서 최근 거래 추세가 -20.2%이므로, 전체 평균만 근거로 신건 가격에 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)

근저당 채권최고액 대비 미배당액은 1,994,866,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 그대로 0원

유찰될수록 근저당권자의 미배당은 커지지만, 그 미배당이 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수는 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 입찰 판단은 권리 인수보다 시장가격과의 간격이 핵심입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포신항만 동측 인근의 신항만 배후지역으로, 근린생활시설·공동주택·나지 등이 혼재하며 지역 성숙도는 낮은 편입니다.
• 교통. 목포신항만지역 내 도로망이 정비되어 차량 통행은 용이하나 시 외곽지역으로 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물로 사용승인일은 2021.12.01입니다. 위생·급수·도시가스 개별난방·소화전·화재탐지·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
• 토지. 장방형 평지의 아파트부지이며 북측으로 왕복 3차선 도로에 접합니다.
• 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역·신항만 건설예정지역입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 평균 215,391,666원보다 최근 12개월 평균 191,166,666원과 최신 거래 172,000,000원을 우선해 가격 상한을 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -20.2% 낮습니다. 신건 최저가가 최근 시세보다 높은 상태라는 점을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 401호 점유 확인. 최경희는 401호 전부 점유로 특정되지만, 호수가 특정되지 않은 박지호·김다희의 전입 정보도 있어 현황조사·매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
• 최우선변제 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 순위와 금액은 원본 서류에서 재검증해야 합니다.
• 관리비. 현황조사보고서에는 미납관리비 279,910원이 기재되었으나, 최경희는 2025년 12월분 관리비로서 전액 납부했다고 밝혔습니다.
• 현장 확인. 감정 당시 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사되었습니다. 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리 합격, 신건 가격은 보수적으로”

이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.03.18. 정주새마을금고 근저당이고, 401호 임차인 최경희는 그 이후인 2022.11.07. 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.

하지만 가격은 반대입니다. 실질취득 219,000,000원은 최근 12개월 평균 191,166,666원의 114.6%이고, 최신 거래는 172,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 -20.2%로 하락했습니다. 따라서 현재 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없으며, 권리 안정성만으로 가격 프리미엄을 정당화하기도 어렵습니다. 권리는 단순하지만 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 인수 위험이 아니라 최근 시세 하락을 얼마나 보수적으로 입찰가에 반영하느냐입니다.