광주지방법원 2026타경50028. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 203동 704호입니다. 전용면적은 79.944㎡, 사용승인일은 2021.12.01이고 단지는 348세대입니다. 등기상 소유자는 주식회사세종건설산업입니다. 말소기준은 2022.03.18 정주새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 2,210,000,000원입니다. 이 근저당에는 공동담보목록 제2022-75호가 기재되어 있습니다.
이후 2025.04.21 김정아 가압류 20,000,000원과 2026.01.14 임의경매개시결정이 뒤따랐고 모두 말소기준권리 이후입니다. 해당 호수의 임차인 윤소례 역시 2024.10.21 전입해 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 이 사건의 핵심 위험은 보증금 승계가 아니라 현재 최저가가 최근 거래시장보다 높은 가격 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50028 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 203동 7층 704호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 79.944㎡ · 15층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 주식회사세종건설산업 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 영광새마을금고(변경 전 정주새마을금고) / 1,547,940,887원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 사용승인 / 세대수 | 2021.12.01 / 348세대 |
① 권리 흐름 — 임차인 보증금 승계는 없다
말소기준권리는 2022.03.18 정주새마을금고 근저당권입니다. 해당 호수 임차인 윤소례의 전입일은 2024.10.21로 그 이후입니다. 현황조사와 매각물건명세서 기준 대항력은 없음으로 정리되어 있으며, 배당요구는 2026.01.23 접수됐습니다. 보증금은 20,000,000원, 월차임은 800,000원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤소례 | 203동 704호 전부 | 2024.10.21 | 20,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
확정일자는 확인되지 않고 우선변제 여부도 확정되어 있지 않습니다. 다만 전입 자체가 말소기준권리 이후이므로 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 예상배당 자료에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 시장’을 봐야 한다
동일 면적대 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 215,391,666원이지만, 최근 12개월 평균은 191,166,666원으로 내려와 있습니다. 최신 거래는 2026.04, 172,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군보다 -20.2%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 79.94㎡ | 13 | 172,000,000원 |
| 2026.02 | 79.3㎡ | 14 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 79.3㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 79.94㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 79.94㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2025.08 | 79.3㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2025.03 | 79.3㎡ | 8 | 257,700,000원 |
| 2024.11 | 79.94㎡ | 10 | 225,000,000원 |
| 2024.11 | 79.94㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.10 | 79.94㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2024.03 | 79.3㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2024.02 | 79.94㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 215,391,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 191,166,666원 |
현재 최저가 225,000,000원은 전체 실거래 평균과 비교해도 104.5%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균과 비교하면 117.7%입니다. 과거에는 275,000,000원, 257,700,000원, 240,000,000원 거래가 있었지만 최근 거래군의 평균은 더 낮습니다. 따라서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균을 기준으로 현재 신건 가격을 긍정적으로 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,950,000원 |
| 2. 근저당 · 정주새마을금고 | 2,210,000,000원 | 221,050,000원 |
| 3. 가압류 · 김정아 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 채권총액 2,230,000,000원 중 예상배당은 221,050,000원, 미배당은 2,008,950,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 회차에 따라 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 225,000,000원 | 221,050,000원 | 2,008,950,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 180,000,000원 | 176,680,000원 | 2,053,320,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 2,088,816,000원 | 0원 |
권리 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어 실질취득액이 고정되는 대항력 인수형이 아닙니다. 가격 판단에서는 각 회차의 실제 매각가격 자체를 최근 거래와 비교하면 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포신항만 동측 인근 신항만배후지역으로, 주위는 근린생활시설·공동주택·나지 등으로 형성되어 있으며 성숙도는 낮은 편입니다.
- 교통. 목포신항만지역 내 도로망은 정비되어 차량 통행은 용이하나, 시외곽지역으로 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 아파트로 사용승인일은 2021.12.01이며, 도시가스 개별난방·승강기·지하주차장·소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 3차선 도로에 접합니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·신항만건설예정지역이며 절대보호구역·상대보호구역에도 저촉됩니다.
- 토지. 장방형 평지의 아파트 부지이며 공시지가는 264,600원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 현장조사는 폐문부재로 외부관찰에 의해 이뤄졌습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 215,391,666원보다 최근 12개월 평균 191,166,666원과 최신 거래 172,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -20.2%입니다.
- 신건 가격 검증. 현재 최저가 225,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.7%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 임차인 확인. 윤소례는 203동 704호 전부를 점유하고 있고 보증금 20,000,000원, 월차임 800,000원, 전입일 2024.10.21입니다. 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 명도 상황은 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 우선변제 확인. 배당요구일은 2026.01.23이지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 배당표 역시 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다.
- 관리비. 2026.01.28 현황보고 기준 미납관리비는 171,220원입니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당 채권최고액 2,210,000,000원에는 공동담보목록 제2022-75호가 기재되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 괜찮지만, 지금 가격은 최근 시장보다 높다”
이 물건은 권리만 보면 비교적 명료합니다. 말소기준은 2022.03.18 근저당이고, 해당 호수 임차인 윤소례는 2024.10.21 전입해 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격 판단은 정반대입니다. 신건 실질취득액 225,000,000원은 최근 12개월 평균 191,166,666원의 117.7%이며, 최신 거래는 172,000,000원입니다. 최근 거래군도 이전 거래군 대비 -20.2% 하락했습니다. 전체 평균에 포함된 과거 고가 거래를 이유로 현재 가격을 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로 판단할 사건입니다.
