제주지방법원 2025타경8627. 제주시 연동 진호뉴캐슬 5층 504호 오피스텔입니다. 감정가 234,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 163,800,000원, 감정가의 70%입니다. 이 물건의 말소기준권리는 2015.09.10. 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 이경수 근저당권, 제주특별자치도 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기만 보고 “인수 0원”으로 판단하면 안 됩니다. 504호에는 (주)제이엠트러스트가 2011.12.02.부터 사무실로 점유한 것으로 조사됐고, 보증금은 10,000,000원, 월 임대료는 600,000원입니다. 전입일이 말소기준 2015.09.10.보다 앞서므로 대항력 있음으로 기재되어 있고, 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인에게 인수되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8627 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 2331-7 진호뉴캐슬 5층 504호 · 도령로 111 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔 |
| 시세 비교 대상면적 | 77.33㎡ |
| 소유자 | 최설매 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 163,800,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 청구금액 | 1,885,176,543원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인 | 2004.03.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸, 임차보증금은 별도
말소기준은 2015.09.10. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,308,000,000원으로 기재되어 있고, 2016.10.12. 변경등기에는 채권최고액 2,088,000,000원이 기재되어 있습니다. 2023년 이경수 근저당권 1,200,000,000원, 2025년 제주특별자치도 압류와 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 504호 실제 점유 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)제이엠트러스트 | 5층 504호 · 사무실 | 2011.12.02 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 有 | 없음 | 10,000,000원 승계 |
504호 자체의 직접 점유자는 1명입니다. 현황조사에는 604호·804호·904호·1306호·1506호 점유자도 함께 확인되지만, 본 분석 대상 주소는 5층 504호이므로 504호 취득원가에는 직접 해당하는 (주)제이엠트러스트 보증금 10,000,000원을 반영했습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 1.738억’으로 본다
진호뉴캐슬의 비교 거래는 전용면적 83.37㎡ 거래로 구성되어 있습니다. 전체 12건 평균은 247,833,333원이지만, 가격 판단은 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 315,000,000원, 최신 거래는 2026.03. 280,000,000원입니다. 최근 구간 평균은 이전 구간보다 34.4% 높은 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 83.37㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 83.37㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2024.12 | 83.37㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2024.12 | 83.37㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2024.11 | 83.37㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2024.10 | 83.37㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2024.08 | 83.37㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 2024.06 | 83.37㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2024.01 | 83.37㎡ | 12 | 255,000,000원 |
| 2024.01 | 83.37㎡ | 12 | 255,000,000원 |
| 2023.09 | 83.37㎡ | 4 | 262,000,000원 |
| 2022.07 | 83.37㎡ | 7 | 257,000,000원 |
| 전체 평균 | 83.37㎡ | 12건 | 247,833,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 83.37㎡ | 2건 | 315,000,000원 |
현재 최저가 163,800,000원은 최근 12개월 평균의 52.0%지만, 대항력 보증금 10,000,000원을 더한 실질취득 173,800,000원을 기준으로 보면 약 55.2%입니다. 최신 거래 280,000,000원과 비교하면 약 62.1%입니다. 따라서 이 물건은 “최저가 1.638억”이 아니라 확정 인수까지 포함한 1.738억으로 가격을 판단하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,093,200원 |
| 인수 · (주)제이엠트러스트 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 농협은행주식회사 근저당권 | 1,308,000,000원 | 160,706,800원 |
| 3. 이경수 근저당권 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 163,800,000원은 집행비용 3,093,200원과 농협은행주식회사 예상배당 160,706,800원으로 소진됩니다. 504호 대항력 임차보증금 10,000,000원은 배당금이 아니라 매수인이 별도로 부담하는 인수액입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 504호 보증금은 남는다
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 504호 기준 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 163,800,000원 | 10,000,000원 | 173,800,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 114,660,000원 | 10,000,000원 | 124,660,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 80,262,000원 | 10,000,000원 | 90,262,000원 |
이 사건은 대항력 임차보증금이 최저가보다 큰 구조가 아니므로, 유찰될수록 실질취득 총액도 함께 낮아집니다. 다만 어느 회차에서도 504호 보증금 10,000,000원은 매각대금 외 비용으로 계속 남는다는 점을 입찰가에 반영해야 합니다.
⑥ 입지·이용·관리 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공부상 용도는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물이며 사용승인일은 2004.03.26입니다.
- 입지. 롯데시티호텔 제주 북동측 인근으로 공동주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 35m 내외 아스콘포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구·방화지구·시가지경관지구·장애물제한표면구역·지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 4,113,000원/㎡이며 토지는 평지·세로장방형, 광대로한면 조건입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 취득원가 기준. 현재 최저가 163,800,000원이 아니라 504호 대항력 보증금 10,000,000원을 더한 173,800,000원을 최소 확정 취득원가로 보세요.
- 임차인 명도. (주)제이엠트러스트는 대항력 있는 점유자이므로 보증금 반환과 인도 시점을 함께 협의해야 합니다.
- 임대차 원본. 보증금 10,000,000원·월세 600,000원·전입일 2011.12.02. 조건을 매각물건명세서와 임대차 관련 원본에서 다시 확인하세요.
- 채권액 대조. 농협은행 근저당은 최초 1,308,000,000원이고 2016.10.12. 변경등기에는 2,088,000,000원이 기재되어 있으므로 원본 등기와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 비교시세 보정. 최근 거래는 83.37㎡이고 시세 비교 대상면적은 77.33㎡이므로 면적·층·상태 차이를 반영해 상한가를 정하세요.
- 전기·관리비. 단전 복구비와 전기요금·공동요금·공용관리비 체납액을 관리주체와 공급기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “1.638억짜리 물건이 아니라 1.738억짜리 물건”
이 물건은 등기상 말소기준 이후 권리가 소멸한다는 점만 보면 단순해 보이지만, 504호 대항력 임차인이 핵심입니다. 낙찰자는 보증금 10,000,000원을 떠안으므로 현재 회차의 실질취득가는 173,800,000원입니다. 이 기준으로도 최근 12개월 평균 315,000,000원과 최신 거래 280,000,000원 아래에 있어 가격 간격은 있습니다. 다만 오피스텔이라는 용도, 대항력 임차인 명도, 2025.07.24. 이후 단전과 공동요금 미납, 비교 거래와의 면적 차이를 동시에 확인해야 합니다. 가격은 매력적이지만, 인수와 관리 상태를 확인하고 들어가야 하는 B급 후보로 보는 것이 적절합니다.
