제주지방법원 2025타경8627. 제주시 연동 진호뉴캐슬 5층 504호의 오피스텔 경매입니다. 감정가 234,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 114,660,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 가격보다 먼저 매각 범위와 임차인 인수관계부터 구분해야 하는 물건입니다.
2015년 9월 10일 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 이경수 근저당권, 제주특별자치도 압류, 현 경매개시결정등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 504호의 (주)제이엠트러스트는 2011년 12월 2일 신고된 임차인으로, 말소기준보다 앞서는 임차관계가 확인됩니다. 따라서 후순위 등기가 소멸한다는 사실만으로 인수 위험까지 없다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8627 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 2331-7 진호뉴캐슬 5층 504호 도로명주소: 도령로 111 |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔 · 15층 건물 중 5층 |
| 면적 비교 기준 | 대상 77.33㎡ · 실거래 표본 83.37㎡ |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 2004.03.26 · 진호뉴캐슬 39세대 |
| 소유자 | 최설매 |
| 말소기준권리 | 2015.09.10 농협은행 근저당권 · 최초 채권최고액 1,308,000,000원 |
| 근저당 변경 | 2016.10.12 채권최고액 2,088,000,000원으로 변경 |
| 경매신청채권자 | 에이치에프엔사일유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 1,885,176,543원 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 114,660,000원 (2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기 확인 기준 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 별도
말소기준은 2015.09.10 농협은행 근저당권입니다. 2023년에 설정된 이경수 근저당권 1,200,000,000원, 2025년 제주특별자치도 압류 및 현 경매개시결정등기는 말소기준 이후의 등기로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 2024년 개시됐던 별도의 임의경매는 취하돼 이미 말소됐습니다.
임차인 분석 — 실제 조사된 임차인 6명
현황조사에는 서로 다른 호실의 실제 임차인 또는 점유자 6명이 등장합니다. 그중 504호의 조사상 임차인은 1명입니다. 804호와 904호의 보증금까지 자동으로 504호에 인수시키는 것은 매각 범위가 확인되지 않은 상태에서 적절하지 않습니다.
| 임차인 / 호실 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)제이엠트러스트 504호 · 사무실 |
2011.12.02 | 10,000,000원 | 대항력 有 표기 | 확정일자 미상 | 504호 인수 가능 |
| 주식회사 한화국제여행사 604호 · 사무실 |
2016.10.19 | 10,000,000원 | 대항력 없음 | 미확인 | 504호 대상 아님 |
| (주)제성 804호 · 사무실 |
2012.07.27 | 8,000,000원 | 대항력 有 표기 | 확정일자 미상 | 804호 인수 가능 |
| (주)대윤 904호 · 사무실 |
2012.09.25 | 8,000,000원 | 대항력 有 표기 | 확정일자 미상 | 904호 인수 가능 |
| 고대완 1306호 |
2015.06.18 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 금액 미확정 |
| 주식회사 씨에프시티 1506호 · 사무실 |
2016.10.27 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미확인 | 504호 대상 아님 |
월차임: (주)제이엠트러스트 600,000원, 한화국제여행사 600,000원, (주)제성 660,000원, (주)대윤 600,000원, 씨에프시티 350,000원. 대항력은 조사상 신고일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판정이며, 실제 점유 및 사업자등록 등 법정 요건을 확인해야 합니다.
504호 단독 매각을 기준으로 한 보증금 인수 가정은 10,000,000원입니다. 다수 호실이 일괄 매각되는 조건이라면 관련 호실의 인수 위험을 추가 반영해야 합니다. 특히 1306호 고대완의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아, 그 호실이 매각 대상에 포함된다면 추가 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 면적이 다르다
진호뉴캐슬의 실거래 집계는 총 12건이며, 전체 평균은 247,833,333원입니다. 하지만 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 중요한 것은 최근 12개월 평균 315,000,000원(2건)과 최신 거래 280,000,000원(2026년 3월)입니다. 최근 거래 평균은 이전 거래 평균 대비 34.4% 높은 것으로 집계됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 83.37㎡ | 11층 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 83.37㎡ | 9층 | 350,000,000원 |
| 2024.12 | 83.37㎡ | 3층 | 220,000,000원 |
| 2024.12 | 83.37㎡ | 3층 | 220,000,000원 |
| 2024.11 | 83.37㎡ | 6층 | 210,000,000원 |
| 2024.10 | 83.37㎡ | 10층 | 220,000,000원 |
| 2024.08 | 83.37㎡ | 9층 | 225,000,000원 |
| 2024.06 | 83.37㎡ | 5층 | 220,000,000원 |
| 2024.01 | 83.37㎡ | 12층 | 255,000,000원 |
| 2024.01 | 83.37㎡ | 12층 | 255,000,000원 |
| 2023.09 | 83.37㎡ | 4층 | 262,000,000원 |
| 2022.07 | 83.37㎡ | 7층 | 257,000,000원 |
| 전체 평균 | 83.37㎡ | 12건 | 247,833,333원 |
| 최근 12개월 | 83.37㎡ | 2건 | 315,000,000원 |
504호 기준 실질취득금액 124,660,000원은 최근 12개월 평균의 약 39.6%, 최신 거래금액의 약 44.5%입니다. 최저가 자체가 아니라 임차보증금 인수를 더한 금액으로 비교해도 가격 격차는 상당합니다. 다만 이 비교는 완전히 같은 면적의 실거래 비교가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,405,240원 |
| 임차인 · (주)제이엠트러스트 보증금 인수 가정 |
10,000,000원 | 0원 |
| 다른 호실 · (주)제성 804호 |
8,000,000원 | 0원 |
| 다른 호실 · (주)대윤 904호 |
8,000,000원 | 0원 |
| 1. 농협은행 근저당권 | 1,308,000,000원 | 112,254,760원 |
| 2. 이경수 근저당권 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 114,660,000원 중 집행비용 2,405,240원, 농협은행 근저당권 배당 112,254,760원으로 배분하는 추정입니다. 이경수 근저당권과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 합계 2,508,000,000원 중 미배당 추정액은 2,395,745,240원입니다. 이는 채권자의 미회수액이며 곧바로 매수인 인수채무가 되는 금액은 아닙니다. 실제 당해세·최우선변제·확정 채권액과 압류 관련 조세배당은 달라질 수 있습니다.
유찰 회차별 실질취득 시나리오
504호 보증금 10,000,000원을 전액 인수하는 가정에서는 낙찰가가 내려갈수록 실질취득금액도 내려갑니다. 아래 값은 504호만을 기준으로 계산한 것이며, 다른 호실의 보증금이나 미상 보증금은 합산하지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 504호 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 114,660,000원 | 10,000,000원 | 124,660,000원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 80,262,000원 | 10,000,000원 | 90,262,000원 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 56,183,400원 | 10,000,000원 | 66,183,400원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 제주시 연동 소재 롯데시티호텔 제주 북동측 인근입니다. 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설이 혼재한 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 노선버스 정류장이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다. 남동측 약 35m 도로와 접합니다.
- 건물. 2004.03.26 사용승인된 15층 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·스프링클러 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 고도지구(50m 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등입니다. 공시지가는 4,113,000원/㎡로 기재됐으며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 진호뉴캐슬은 39세대 규모이고, 동일 건물의 거래 표본은 면적 83.37㎡에 집중돼 있습니다. 본건 77.33㎡의 직접 비교 거래가 부족해 재매각 가능 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
현재 전기공급이 복구됐는지, 미납 전기요금과 관리비가 얼마인지, 복구에 어떤 절차·비용이 필요한지는 현장에서 다시 확인해야 합니다. 특히 체납관리비 중 공용부분은 매수인이 승계 부담할 수 있다는 대법원 판례(2001다8677)가 명세서 비고에 명시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위. 504호 단독 매각인지, 804호·904호 및 다른 호실이 일괄 매각되는 조건인지 매각물건명세서와 매각목록으로 확정해야 합니다.
- 504호 임차보증금. (주)제이엠트러스트의 보증금 10,000,000원과 점유·사업자등록·대항력·우선변제권을 확인해야 합니다. 배당 0원 가정에서는 보증금 전액 인수 위험이 있습니다.
- 다른 호실 임차인. (주)제성 8,000,000원, (주)대윤 8,000,000원은 각각 804호·904호의 위험입니다. 고대완은 보증금과 확정일자가 미상이므로 해당 호실이 매각 범위에 포함되는지 별도로 확인해야 합니다.
- 선순위 근저당. 농협은행 근저당의 2016년 변경 후 채권최고액 2,088,000,000원과 실제 피담보채무액, 공동담보 범위 및 채권 승계를 대조해야 합니다.
- 조세채권. 제주특별자치도 압류에 따른 실제 체납세액, 법정기일과 배당순위를 확인해야 합니다. 압류등기의 매각 소멸과 조세채권의 배당 문제는 구분해야 합니다.
- 단전·공용 관리비. 전기공급 복구 여부, 미납 공과금, 공용부분 관리비와 매수인 부담 범위를 관리주체 및 관련 기관에 확인해야 합니다.
- 실거래 검증. 제시된 최근 거래는 83.37㎡로 본건 77.33㎡와 다릅니다. 동일 면적·용도·층·상태의 거래 및 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 취득 예산. 최저매각가만이 아니라 임차보증금 인수, 취득세, 등기비용, 명도비와 공용관리비 부담 가능성을 합산해야 합니다.
- 입찰 서류. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각 조건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “절반 가격”보다 중요한 것은 무엇을 인수하느냐
진호뉴캐슬 504호는 최저가가 감정가의 49%까지 내려와 눈길을 끄는 경매물건입니다. 그러나 504호에는 말소기준보다 앞서 신고된 임차인이 있고, 보증금 10,000,000원을 전액 인수한다면 최저가 기준 실질취득은 124,660,000원입니다.
이 금액은 최신 거래 280,000,000원과 최근 12개월 평균 315,000,000원보다 낮지만, 거래 표본의 면적이 본건과 다르므로 시세 대비 할인폭을 그대로 확정 이익으로 볼 수 없습니다. 여기에 단전, 관리비 미납 가능성, 근저당 증액과 배당 시뮬레이션 불일치가 겹칩니다.
무엇보다 504호 보증금 10,000,000원과 여러 호실에 걸친 합계 26,000,000원을 혼동하지 않는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다. 매각 범위를 먼저 확정한 뒤 해당 호실의 인수액과 미상 위험을 재계산해야 합니다. 가격 차이는 크지만 권리·현장 확인이 끝나기 전에는 조건부 검토, 입찰 판단은 보류가 타당합니다.
