제주지방법원 2025타경8627. 제주시 연동 진호뉴캐슬 9층 904호, 공부상 용도가 오피스텔인 집합건물입니다. 소유자는 최설매이며, 2015년 9월 10일 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2023년 이경수 근저당권, 2025년 경매개시결정과 제주특별자치도 압류가 이어졌습니다. 후순위 등기상 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인의 보증금은 별개의 문제입니다.
이 사건은 2015년 말소기준권리보다 앞선 임차관계가 여러 호실에서 확인된다는 점이 중요합니다. 특히 대상인 904호에는 2012년 9월 25일 신고된 (주)대윤이 있고, 보증금은 8,000,000원입니다. 현황조사상 대항력이 인정되는 것으로 분류되어 있으므로 입찰자는 보증금 승계 가능성을 계산에 넣어야 합니다. 단, 실제 인수 여부는 임대차의 대항요건, 배당관계 및 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8627 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 2331-7 진호뉴캐슬 9층 904호 도로명주소: 제주특별자치도 제주시 도령로 111 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 대상 면적 77.33㎡ · 지상 15층 중 9층 |
| 소유자 | 최설매 (등기부상 단독소유) |
| 건물 현황 | 진호뉴캐슬 · 39세대 · 2004.03.26 사용승인 · 철근콘크리트구조 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 114,660,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 에이치에프엔사일유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 1,885,176,543원 |
| 말소기준권리 | 2015.09.10 농협은행주식회사 근저당권 (을구 7번) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 특이사항 | 대항력 임차인 · 공동담보 근저당권 · 단전 및 공과금 체납 가능성 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임차보증금은 별도
말소기준은 2015.09.10 농협은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,308,000,000원이었지만, 2016.10.12 변경계약으로 2,088,000,000원으로 증액되었습니다. 또한 공동담보목록이 기재되어 있어, 이 채권최고액을 904호에만 설정된 개별 채무액으로 해석하면 안 됩니다.
2023.02.13 이경수 명의 근저당권 1,200,000,000원도 말소기준 이후 설정된 후순위 권리로, 매각 시 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2025.08.20의 경매개시결정과 2025.11.17의 제주특별자치도 압류 역시 등기 자체는 소멸 대상입니다. 다만 세금의 실제 배당순위나 별도 부담 가능성까지 등기 말소만으로 확정되는 것은 아닙니다.
임차인 현황 — 904호와 다른 호실을 반드시 구분
현황조사에는 총 6명의 점유·임차 신고인이 확인됩니다. 이 중 대상 904호와 직접 연결되는 신고인은 (주)대윤 1명입니다. 나머지는 504호·604호·804호·1306호·1506호로 표시되어 있습니다. 따라서 사건 전체 보증금을 단순 합산하여 904호 낙찰자가 모두 인수한다고 판단해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 호실 | 전입·신고일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)제이엠트러스트 504호 |
2011.12.02 | 10,000,000원 | 600,000원 | 있음 | 미확인 | 504호 관련 |
| 주식회사 한화국제여행사 604호 |
2016.10.19 | 10,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미확인 | 인수 제외 |
| (주)제성 804호 |
2012.07.27 | 8,000,000원 | 660,000원 | 있음 | 미확인 | 804호 관련 |
| (주)대윤 904호 · 본건 |
2012.09.25 | 8,000,000원 | 600,000원 | 있음 | 미확인 | 인수 가능 |
| 고대완 1306호 |
2015.06.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 1306호 확인 |
| 주식회사 씨에프시티 1506호 |
2016.10.27 | 1,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 미확인 | 인수 제외 |
대항력은 현황조사에 기재된 신고일과 말소기준권리를 비교한 판단입니다. 상가·사무실 사용에 따른 실제 점유, 사업자등록 등 대항요건과 임대차의 유효성은 별도 확인해야 합니다. 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권은 확정 판정하지 않았습니다.
904호 실질취득 가정:
최저가 114,660,000원 + 보증금 8,000,000원 = 122,660,000원
취득세·등기비·명도비·체납관리비 등은 별도입니다.
하지만 각 임차인은 서로 다른 호실을 점유하고 있습니다. 904호만을 취득하는 매수인에게 504호·804호 보증금까지 당연히 승계된다고 볼 수 없습니다. 26,000,000원은 사건 전체의 산정치로 구분하고, 904호에 직접 연결된 보증금 8,000,000원을 별도로 분석해야 합니다. 여러 호실의 매각단위와 공동매각 여부는 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 비교 면적이 다르다
진호뉴캐슬의 실거래는 총 12건으로 집계되어 있으며, 전체 평균은 247,833,333원입니다. 하지만 이 평균에는 2022년부터의 거래가 섞여 있으므로 최근 가격 판단에는 최근 12개월 평균 315,000,000원과 최신 거래 280,000,000원을 우선 참고해야 합니다.
중요한 점은 대상 904호의 면적은 77.33㎡인 반면, 아래 실거래는 모두 83.37㎡라는 사실입니다. 따라서 거래가격과 실질취득금액의 차이가 크더라도 동일 면적·동일 조건 거래에 대한 직접적인 할인율로 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 83.37㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 83.37㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2024.12 | 83.37㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2024.12 | 83.37㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2024.11 | 83.37㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2024.10 | 83.37㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2024.08 | 83.37㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 2024.06 | 83.37㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2024.01 | 83.37㎡ | 12 | 255,000,000원 |
| 2024.01 | 83.37㎡ | 12 | 255,000,000원 |
| 2023.09 | 83.37㎡ | 4 | 262,000,000원 |
| 2022.07 | 83.37㎡ | 7 | 257,000,000원 |
| 전체 평균 | 83.37㎡ | 12건 | 247,833,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 83.37㎡ | 2건 | 315,000,000원 |
최근 12개월 평균 거래가는 315,000,000원, 최신인 2026년 3월 거래가는 280,000,000원입니다. 전체 평균 247,833,333원보다 최근 평균이 높으며, 최근과 과거 거래의 비교 추세도 +34.4%입니다. 다만 최근 표본은 2건이고, 2025년 11월 거래가 350,000,000원과 2026년 3월 거래가 280,000,000원 사이에도 차이가 큽니다.
하지만 거래 표본이 83.37㎡이고 본건은 77.33㎡입니다. 매각 대상 호실의 용도·점유·단전·미납 공과금 조건도 일반 실거래와 다를 수 있습니다. 이 비율은 가격 격차를 보여주는 참고지표이지, 곧바로 확정적인 시세차익이나 저평가를 의미하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,405,240원 |
| 인수 · (주)제이엠트러스트 (504호) | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)제성 (804호) | 8,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)대윤 (904호) | 8,000,000원 | 0원 |
| 1. 농협은행 근저당권 | 1,308,000,000원 | 112,254,760원 |
| 2. 이경수 근저당권 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,405,240원과 농협은행 예상배당 112,254,760원을 합하면 매각가 114,660,000원입니다. 배당되지 않는 임차보증금은 배당액에 포함되지 않으며, 매수인 인수 가능액으로 별도 취급합니다. 당해세·최우선변제·공동담보별 배당조정은 최종 확정된 값이 아닙니다.
이 미배당액을 낙찰자가 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 근저당권은 매각으로 소멸하는 것이 원칙이며, 매수인 부담을 별도로 살펴야 하는 것은 대항력 있는 임차보증금과 법적으로 승계되는 기타 부담입니다.
또한 배당 산정은 농협은행 근저당 채권액을 1,308,000,000원으로 계산했으나, 등기에는 2016년 채권최고액이 2,088,000,000원으로 변경된 내역이 있습니다. 실제 배당은 피담보채권 잔액과 공동담보 관계 등을 확인해야 합니다.
유찰 회차별 실질취득 시나리오
904호 임차보증금 8,000,000원을 전액 인수한다고 가정하면 매각가가 낮아질 때 실질취득금액도 낮아집니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 구조가 아니므로 보증금 금액으로 실질취득액이 고정되는 유형은 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 904호 보증금 | 실질취득 가정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 114,660,000원 | 8,000,000원 | 122,660,000원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 80,262,000원 | 8,000,000원 | 88,262,000원 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 56,183,400원 | 8,000,000원 | 64,183,400원 |
회차별 금액은 최저가 기준 시나리오이며 실제 낙찰가를 의미하지 않습니다. 보증금 8,000,000원 인수 가정은 904호에 한정했습니다. 사건 전체 임차인 인수 산정액 26,000,000원에는 다른 호실 보증금이 포함됩니다. 취득 부대비용·체납 공과금·명도 비용은 별도입니다.
다만 최신 실거래와 면적이 다르고, 단전 및 공과금 문제가 확인되어 있으므로 이 숫자만으로 실제 투자수익을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 제주시 연동 소재 롯데시티호텔 제주 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 2004.03.26 사용승인된 지상 15층 철근콘크리트구조 건물입니다. 기본 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 연동 2331-7 및 2331-8의 일단 토지로, 남동측 폭 약 35m 도로에 접합니다. 용도지역은 일반상업지역이며 토지 공시지가는 4,113,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구(50m 이하), 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 39세대 규모의 오피스텔로, 거래 표본이 많지 않고 실거래가격에도 차이가 있습니다. 동일 건물 거래가 존재한다는 점은 참고할 수 있으나, 904호와 면적이 일치하는 거래는 별도로 확인해야 합니다.
- 전기·관리 상태. 2025.08.29 현장조사 당시 2025.07.24 이후 전기요금 미납에 따른 단전이 확인되었으며, 기타 공동요금 등의 미납 가능성도 기재되어 있습니다. 현재 복구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
대법원 판례 2001다8677에 따른 공용부분 체납관리비 승계 가능성도 명시되어 있습니다. 단전 복구 여부, 체납금 규모, 공용·전유부분 구분, 승계 범위를 관리주체와 공급기관에 확인해야 합니다. 기존 단전 사실만으로 현재까지 계속 단전 상태라고 단정할 수는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 904호 매각단위 확정. 감정요항표에는 504호 외 여러 호실이 함께 기재되어 있습니다. 904호 단독 매각인지, 다른 호실과 일괄매각되는지 매각물건명세서와 매각목록 원본으로 확인해야 합니다.
- (주)대윤 임대차 확인. 2012.09.25 신고, 보증금 8,000,000원, 월세 600,000원의 임대차가 현재 유효한지 확인합니다. 실제 점유, 사업자등록 등 대항요건, 확정일자 및 배당요구 여부도 확인해야 합니다.
- 다른 호실 보증금과 분리. 504호·804호 보증금을 904호 매수인 인수액에 자동 합산하지 않아야 합니다. 1306호 고대완의 점유·대항력·보증금도 별도 호실 문제로 확인합니다.
- 공동담보목록 확인. 농협은행 근저당권은 공동담보목록 제2015-1360호, 이경수 근저당권은 공동담보목록 제2023-133호와 관련되어 있습니다. 공동담보 대상과 실제 채권 잔액, 근저당권 변경 내역을 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 배당관계 확인. 신청채권자는 에이치에프엔사일유동화전문유한회사이며 청구액은 1,885,176,543원입니다. 예상배당 시나리오에는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시되어 있어 채권자 지위·순위·실제 배당관계를 원본으로 검토해야 합니다.
- 단전·공과금 확인. 2025년 조사 당시 단전 사실과 공동요금 미납 가능성이 확인되었습니다. 관리비 체납액, 공용부분 승계 여부, 전기공급 복구 가능 여부와 비용을 확인해야 합니다.
- 실거래 면적 재확인. 904호 대상 면적은 77.33㎡, 확보된 실거래 표본은 83.37㎡입니다. 동일 면적·동일 용도·유사 층의 거래와 비교해 실제 취득가격의 적정성을 검증해야 합니다.
- 유찰 시나리오 검토. 현재 최저가는 114,660,000원이며, 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 80,262,000원·56,183,400원입니다. 다만 추가 유찰 여부와 향후 매각조건은 확정된 사실이 아닙니다.
- 현장 점유·명도 확인. 904호의 실제 사용 상태, 임차인 영업 지속 여부, 시설 손상·복구 필요성과 명도 협의 가능성을 확인합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 배당요구 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 중요한 것은 실제로 떠안는 것”
제주 진호뉴캐슬 904호의 표면적인 가격은 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 234,000,000원에서 최저가 114,660,000원으로 내려왔고, 최근 거래가격과도 큰 차이를 보입니다. 하지만 이 물건을 최저가만 보고 저렴하다고 판단하는 것은 위험합니다.
첫째, 904호 (주)대윤의 보증금 8,000,000원은 매수인 인수 가능성이 있어 실질취득에 반영해야 합니다. 둘째, 전체 사건에 집계된 인수액 26,000,000원에는 504호와 804호가 포함되어 있으므로 각 호실의 매각단위에 맞게 구분해야 합니다. 셋째, 단전 이력과 체납관리비 승계 가능성은 실제 취득비용을 늘릴 수 있습니다.
최근 12개월 거래 평균은 315,000,000원이고, 거래 추세는 과거 대비 +34.4%로 집계되지만, 비교 거래 면적이 83.37㎡로 본건 77.33㎡와 다릅니다. 따라서 가격 격차만으로 수익성을 확정할 수 없습니다. 최종 판단은 권리 승계 범위·현장 정상화 비용·동일 조건 시세를 확인한 뒤 내려야 합니다.
종합하면 이 물건은 가격 차이는 크지만 권리와 현장 확인 부담도 큰 오피스텔입니다. 말소기준 이후 근저당권과 압류가 소멸한다는 점만으로 안전한 취득이라고 평가할 수 없습니다. 권리·현장 확인 전에는 보수적 접근이 적절합니다.
