163,800,000원
제주지방법원 2025타경8627. 제주시 연동 도령로 111, 진호뉴캐슬의 오피스텔 경매입니다. 감정가 234,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 163,800,000원입니다. 말소기준권리는 2015.09.10. 설정된 농협은행주식회사 근저당권이며, 이후의 근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부가 아니라 임차관계입니다. 현황조사에는 말소기준권리 이전 전입 임차인이 여러 건 확인되고, 알려진 보증금만 26,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
현재 회차에서 최저가만 보면 최근 12개월 평균 시세 315,000,000원의 52.0%입니다. 그러나 이 사건은 최저가만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 알려진 인수액 26,000,000원을 더한 기본 실질취득 189,800,000원을 기준으로 보면 최근 12개월 평균의 약 60.3%, 최신 거래 280,000,000원의 약 67.8%입니다. 기본 인수액까지 넣어도 가격 여유는 있지만, 보증금 미상 선순위 점유자가 남아 있어 추가 인수액을 확인해야 최종 판단이 가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8627 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 2331-7 진호뉴캐슬 9층 904호 · 도령로 111 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 최설매 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 163,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 1,885,176,543원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2004.03.26 |
| 단지 규모 | 진호뉴캐슬 · 39세대 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 별도
말소기준은 2015.09.10. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이 근저당권 뒤에 설정된 2023.02.13. 이경수 근저당권, 2025.08.20. 임의경매개시결정, 2025.11.17. 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준권리보다 앞서 점유를 시작한 임차인은 등기권리 소멸과 별개로 보증금 인수 문제가 남을 수 있습니다.
② 임차관계 — 알려진 인수 26,000,000원, 추가 미상 위험
현황조사상 임차관계는 모두 6건이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 말소기준권리인 2015.09.10.보다 앞선 전입 중 보증금이 확인된 3건은 합계 26,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 반면 13층 1306호 고대완은 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 추가 인수금액을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)제이엠트러스트 | 5층 504호 · 사무실 | 2011.12.02 | 10,000,000원 월 600,000원 | 있음 | 없음 | 전액 인수 |
| 주식회사 한화국제여행사 | 6층 604호 · 사무실 | 2016.10.19 | 10,000,000원 월 600,000원 | 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
| (주)제성 | 8층 804호 · 사무실 | 2012.07.27 | 8,000,000원 월 660,000원 | 있음 | 없음 | 전액 인수 |
| (주)대윤 | 9층 904호 · 사무실 | 2012.09.25 | 8,000,000원 월 600,000원 | 있음 | 없음 | 전액 인수 |
| 고대완 | 13층 1306호 | 2015.06.18 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 추가 가능 |
| 주식회사 씨에프시티 | 15층 1506호 · 사무실 | 2016.10.27 | 1,000,000원 월 350,000원 | 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
③ 시세 비교 — 인수액을 넣어도 가격 여유는 있다
진호뉴캐슬 비교 실거래 12건의 전체 평균은 247,833,333원이지만, 가격 판단은 더 최근의 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 315,000,000원, 최신 거래는 2026.03. 280,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래군 대비 +34.4%의 상승 추세로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 83.37㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 83.37㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2024.12 | 83.37㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2024.12 | 83.37㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2024.11 | 83.37㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2024.10 | 83.37㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2024.08 | 83.37㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 2024.06 | 83.37㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2024.01 | 83.37㎡ | 12 | 255,000,000원 |
| 2024.01 | 83.37㎡ | 12 | 255,000,000원 |
| 2023.09 | 83.37㎡ | 4 | 262,000,000원 |
| 2022.07 | 83.37㎡ | 7 | 257,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 315,000,000원 |
최저가 163,800,000원은 최근 12개월 평균의 52.0%입니다. 알려진 인수 26,000,000원을 더한 기본 실질취득 189,800,000원으로 보더라도 최근 평균 315,000,000원보다 125,200,000원 낮고, 최신 거래 280,000,000원보다도 90,200,000원 낮습니다. 가격만 보면 충분한 완충폭이 있습니다. 다만 그 완충폭 일부는 미확정 임차보증금과 체납 공용비용을 흡수하기 위한 안전마진으로 남겨두는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,093,200원 |
| 인수 · (주)제이엠트러스트 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)제성 보증금 | 8,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)대윤 보증금 | 8,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,308,000,000원 | 160,706,800원 |
| 3. 근저당 · 이경수 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 2,508,000,000원 중 160,706,800원이 배당되고, 미배당액은 2,347,293,200원입니다. 알려진 대항력 임차인 보증금 26,000,000원은 배당금에서 지급되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 알려진 인수액은 남는다
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수 | 기본 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 163,800,000원 | 26,000,000원 | 189,800,000원 | 2,347,293,200원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 114,660,000원 | 26,000,000원 | 140,660,000원 | 2,395,745,240원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 80,262,000원 | 26,000,000원 | 106,262,000원 | 2,429,582,716원 |
알려진 보증금 26,000,000원은 낙찰가가 내려가도 별도로 남습니다. 현재 회차 기준으로는 보증금 합계가 낙찰가보다 작아 실질취득이 보증금에 고정되는 구조는 아니지만, 낙찰가가 낮아질수록 총 취득원가에서 임차보증금이 차지하는 비중은 커집니다. 또한 보증금 미상 점유자의 추가 금액이 확인될 경우 각 회차의 실질취득액도 그만큼 증가합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 롯데시티호텔 제주 북동측 인근으로 공동주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 용도는 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물입니다. 사용승인일은 2004.03.26.입니다.
- 도로. 토지는 남동측으로 폭 약 35m 내외의 아스콘포장도로와 접합니다.
- 토지계획. 일반상업지역·고도지구(50m 이하)·방화지구·시가지경관지구(중심)·대로1류 접합 등으로 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 공시지가. 4,113,000원/㎡이며 토지면적은 329.6㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 확정. 알려진 인수 26,000,000원 외에 고대완 점유의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
- 904호 임차관계 확인. 9층 904호에는 (주)대윤이 2012.09.25. 전입, 보증금 8,000,000원·월 600,000원으로 조사돼 있으며 말소기준권리보다 앞섭니다.
- 근저당 변경내역 대조. 농협은행 근저당의 최초 채권최고액 1,308,000,000원과 2016.10.12. 변경 2,088,000,000원 사이의 현재 유효관계를 원본 등기에서 확인하세요.
- 실질취득 기준. 최저가 163,800,000원이 아니라 기본 실질취득 189,800,000원 이상을 출발점으로 수익성을 계산하세요.
- 시세 기준. 전체 평균 247,833,333원보다 최근 12개월 평균 315,000,000원과 최신 거래 280,000,000원을 우선 비교하세요.
- 단전·관리비. 2025.07.24. 이후 단전 상태와 공동요금 미납 가능성이 있으므로 복구비용·공용관리비 승계액을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 자료·관리비 내역을 직접 대조하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만, ‘인수액 확정’이 먼저다
이 사건은 가격과 권리의 방향이 정반대입니다. 1회 유찰된 최저가 163,800,000원은 최근 12개월 평균 315,000,000원의 52.0%이고, 알려진 임차보증금 26,000,000원을 모두 더한 기본 실질취득 189,800,000원으로 계산해도 최신 거래 280,000,000원과 최근 평균보다 낮습니다. 가격 여유 자체는 분명합니다.
하지만 알려진 대항력 임차보증금이 이미 26,000,000원이고, 말소기준보다 먼저 전입한 고대완의 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건을 단순히 “1.638억짜리 오피스텔”로 보면 안 됩니다. 현재 확인 가능한 기준에서는 최소 189,800,000원 수준의 실질취득으로 보고, 미상 임차보증금과 공용관리비·단전 관련 비용까지 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다. 가격은 합격권, 권리는 확인 전제. 이 사건의 승부처는 낙찰가를 더 낮추는 것보다 먼저 추가 인수액을 확정하는 것입니다.
