제주지방법원 2025타경8627. 제주시 연동 도령로 111의 진호뉴캐슬 13층 1306호입니다. 공부상 오피스텔이고, 비교 대상으로 특정된 면적은 17.29㎡입니다. 최초 감정가 65,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 31,850,000원입니다. 겉으로 보면 상당한 가격 조정이 이뤄진 물건입니다.
하지만 경매에서 감정가 대비 할인율은 매수인의 실제 부담을 보장하지 않습니다. 말소기준권리는 2015.09.10 설정된 농협은행 근저당권인데, 1306호의 점유자 고대완은 그보다 앞선 2015.06.18 전입했습니다. 대항력 관련 위험을 배제할 수 없는 상황에서 보증금조차 확인되지 않아, 낙찰가만으로 총취득비용을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8627 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 2331-7 진호뉴캐슬 13층 1306호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 도령로 111 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 13층 1306호 |
| 비교 대상 면적 | 17.29㎡ |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 15층 · 사용승인 2004.03.26 |
| 소유자 | 최설매 |
| 감정가 | 65,000,000원 |
| 최저매각가 | 31,850,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 경매개시 채권자 | 에이치에프엔사일유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 1,885,176,543원 |
| 임대주택 관련 등기 | 2022.12.28 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 점유자를 먼저 확인해야 한다
등기상 핵심은 을구 7번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2015.09.10 설정 당시 채권최고액은 1,308,000,000원이었고, 2016.10.12 변경등기로 2,088,000,000원으로 증액됐습니다. 공동담보가 설정된 근저당권으로, 전체 채권최고액을 1306호 한 호실의 독립 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
후순위인 2023.02.13 이경수 명의 근저당권 1,200,000,000원과 2025.08.20 임의경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞서 농협은행이 신청한 2024타경117 경매는 2025.07.31 취하되어 개시결정등기가 말소됐습니다.
② 점유자·임차관계 — 1306호와 다른 호실을 구분
현황조사 및 매각물건명세서상 본건 1306호의 확인 대상자는 고대완입니다. 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
| 호실 / 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1306호 · 고대완 | 2015.06.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 판단에는 전입일뿐 아니라 점유·인도, 임대차의 성립과 실제 용도 등도 중요합니다. 따라서 전입이 선순위라는 이유만으로 보증금 전액 인수를 확정할 수 없으며, 반대로 보증금이 확인되지 않았다는 이유로 인수액을 0원 처리해서도 안 됩니다.
또한 2022.12.28 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액 제한에 관한 내용이 기재돼 있으므로, 매각 후 해당 등기의 처리 및 임대사업자 관련 의무를 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 감정가의 49%가 시세의 49%는 아니다
진호뉴캐슬의 실거래 표본은 존재하지만, 대상 1306호의 비교 면적 17.29㎡와 직접 일치하는 거래는 확인되지 않습니다. 제시된 거래는 주로 83.37㎡이며, 일부 30.00㎡ 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 전체 평균을 본건의 시세로 적용하는 것은 부적절합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 83.37㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 83.37㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2025.07 | 30.00㎡ | 15 | 70,980,000원 |
| 2024.12 | 83.37㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2024.11 | 83.37㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2024.10 | 83.37㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2024.08 | 83.37㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 2024.06 | 83.37㎡ | 5 | 220,000,000원 |
최근 12개월 평균 거래금액은 233,660,000원, 최근 거래는 2026.03의 280,000,000원입니다. 표본의 최근·과거 거래 추세 수치는 +0.8%로 제시돼 있습니다.
하지만 이러한 금액은 대부분 본건보다 면적이 큰 호실에서 형성됐습니다. 산술적으로 최저가가 최근 12개월 평균의 13.6%에 해당하더라도, 그 수치를 본건이 시세보다 크게 저렴하다는 근거로 사용할 수 없습니다. 가격 메리트 판단에는 17.29㎡와 실제로 비교 가능한 거래가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 973,300원 |
| 1. 농협은행주식회사 근저당 | 1,308,000,000원 | 30,876,700원 |
| 2. 이경수 근저당 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 1306호 선순위 점유자 보증금 | 미상 | 미확정 |
집행비용과 근저당 배당은 제시된 매각가 기준 추정치입니다. 농협은행 근저당의 표상 채권액은 최초 설정액인 1,308,000,000원 기준이나, 등기상 채권최고액은 이후 2,088,000,000원으로 변경됐습니다. 공동담보 배분, 실제 채권잔액, 선순위 임차권, 당해세 및 최우선변제 등은 최종 배당에서 달라질 수 있습니다.
현재 회차의 추정 채권자 배당액은 30,876,700원입니다. 후순위 근저당권자에게 돌아갈 금액은 없는 것으로 계산됩니다. 하지만 이 배당 결과가 선순위 점유자의 권리까지 없애 준다는 뜻은 아닙니다. 특히 고대완의 보증금과 배당요구 여부가 미확정인 점은 별도로 남습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 총취득비용은 다르다
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 예상배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 31,850,000원 | 49% | 30,876,700원 |
| 3회 유찰 가정 | 22,295,000원 | 34.3% | 21,493,690원 |
| 4회 유찰 가정 | 15,606,499원 | 24.01% | 14,925,582원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 소재 롯데시티호텔 제주 북동측 인근. 공동주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건축물. 2004.03.26 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·스프링클러 설비 등이 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 35m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 고도지구(50m 이하), 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역 및 지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 연동 2331-7 및 2331-8의 일단 토지로, 토지면적 329.6㎡ 및 공시지가 4,113,000원/㎡가 제시돼 있습니다.
- 환금성. 진호뉴캐슬의 세대수는 39세대입니다. 실거래는 확인되지만 거래 표본의 면적 차이가 커 17.29㎡ 본건의 시장가격과 환금성을 별도로 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1306호 고대완의 실제 권리 확인. 전입일 2015.06.18과 실제 점유·사용관계, 임대차계약 존재 여부, 계약당사자 및 보증금 액수를 확인해야 합니다.
- 대항력·배당요구 확인. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인하여 매수인 인수액을 별도로 산정해야 합니다. 전입일만으로 보증금 인수를 확정해서는 안 됩니다.
- 타 호실 보증금 분리. 504호·804호·904호의 보증금 합계 26,000,000원은 별도 호실 기록입니다. 본건 1306호의 인수액과 혼동하지 않아야 합니다.
- 공동담보 및 채권관계. 농협은행 근저당의 공동담보목록, 변경된 채권최고액 2,088,000,000원, 채권 승계 및 경매신청 채권자의 권리관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간 및 매각 후 관련 의무의 처리 여부를 원본 등기와 관계 자료로 점검해야 합니다.
- 관리비·단전 확인. 전기공급 재개에 필요한 조건과 미납 공동관리비의 승계 가능 금액을 현장에서 확인해야 합니다.
- 비교 가능한 시세 확보. 17.29㎡와 면적·용도·층·상태가 유사한 거래가 확인되기 전에는 83.37㎡ 거래 평균을 가격 판단의 근거로 삼지 않아야 합니다.
- 서류 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건기록을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미확정 보증금이 더 중요하다”
이 물건은 감정가 65,000,000원에서 31,850,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 그러나 가격 인하만으로 높은 투자 매력을 부여하기는 어렵습니다.
2015.06.18 전입한 1306호 고대완의 법적 대항력과 보증금 반환관계가 확정되지 않았고, 단전 및 체납 공동요금 문제까지 남아 있습니다. 또한 실거래 비교 표본은 면적이 일치하지 않아 최저가가 적정 시세보다 얼마나 낮은지도 확인할 수 없습니다.
현재 결론은 권리·가격 모두 추가 확인이 필요한 고위험 검토 대상입니다. 다른 호실 보증금 26,000,000원을 본건의 인수액으로 잘못 계산해서도 안 되지만, 본건 보증금이 미상인 상황에서 인수 0원으로 취급해서도 안 됩니다. 선순위 점유자의 보증금과 법적 지위를 먼저 확정한 뒤 실질취득비용과 시세를 비교하는 것이 이 경매의 가장 중요한 판단 순서입니다.
