제주지방법원 2025타경8627. 제주시 연동 진호뉴캐슬 13층 1306호, 공부상 용도가 오피스텔인 집합건물입니다. 감정가는 65,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 45,500,000원입니다. 등기상 말소기준은 2015.09.10 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 이경수 근저당권과 2025.08.20 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부 뒤쪽이 아니라 점유관계입니다. 1306호에는 고대완이 2015.06.18 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일만 놓고 보면 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정해서는 안 되고, 대항력 가능·미상으로 보고 보증금 규모와 배당요구 여부를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8627 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 2331-7 진호뉴캐슬 13층 1306호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 목표 면적 17.29㎡ |
| 소유자 | 최설매 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 45,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,885,176,543원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2004.03.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 분명하지만 점유가 변수
말소기준은 2015.09.10 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2023.02.13 이경수 근저당권과 2025.08.20 현재 사건의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 농협은행 근저당은 최초 채권최고액 1,308,000,000원으로 설정됐고, 2016.10.12 변경등기에는 채권최고액 2,088,000,000원이 기재돼 있습니다.
또한 2022.12.28 민간임대주택등기가 존재합니다. 해당 등기는 현재 등기부에 남아 있는 상태이므로 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원본에서 매각 후 효력을 확인할 필요가 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 확인 대상은 1306호
현황조사에는 총 6명의 임차·점유 관련 내역이 있으며, 그중 이 물건인 1306호에는 고대완이 확인됩니다. 다른 내역은 504호·604호·804호·904호·1506호에 관한 것입니다.
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고대완 | 13층 1306호 | 2015.06.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| (주)제이엠트러스트 | 5층 504호 | 2011.12.02 | 10,000,000원 | 有 | 無 | 10,000,000원 |
| 주식회사 한화국제여행사 | 6층 604호 | 2016.10.19 | 10,000,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| (주)제성 | 8층 804호 | 2012.07.27 | 8,000,000원 | 有 | 無 | 8,000,000원 |
| (주)대윤 | 9층 904호 | 2012.09.25 | 8,000,000원 | 有 | 無 | 8,000,000원 |
| 주식회사 씨에프시티 | 15층 1506호 | 2016.10.27 | 1,000,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자는 크지만 면적이 맞지 않는다
진호뉴캐슬의 최근 12개월 거래 평균은 233,660,000원, 최신 거래는 2026.03 280,000,000원입니다. 수치상 현재 최저가 45,500,000원은 최근 12개월 평균의 19.5%에 해당합니다. 그러나 이 비율을 근거로 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 83.37㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 83.37㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2025.07 | 30.0㎡ | 15 | 70,980,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 233,660,000원 |
목표 면적은 17.29㎡인데 최근 거래 표본은 30.0㎡ 또는 83.37㎡이며, 면적 일치 여부도 불일치로 확인됩니다. 따라서 233,660,000원 평균이나 280,000,000원 최신 거래를 1306호의 직접 시세로 대입할 수 없습니다. 최근 거래 추세는 과거 구간 대비 0.8%이지만, 면적 차이가 커 가격 가점 근거로 쓰기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,219,000원 |
| 인수 · (주)제이엠트러스트 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)제성 보증금 | 8,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)대윤 보증금 | 8,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,308,000,000원 | 44,281,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 이경수 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시나리오의 채권자 총 청구액은 2,508,000,000원, 예상 배당은 44,281,000원, 미배당은 2,463,719,000원입니다. 배당표상 매수인 인수는 26,000,000원으로 계산돼 있으나, 1306호 고대완의 보증금 미상분은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 45,500,000원 | 44,281,000원 | 2,463,719,000원 | 26,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 31,849,999원 | 30,876,699원 | 2,477,123,301원 | 26,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 22,294,999원 | 21,493,689원 | 2,486,506,311원 | 26,000,000원 |
제공된 시나리오에서는 매각가가 45,500,000원에서 31,849,999원, 22,294,999원으로 내려가도 배당표상 인수액 26,000,000원은 그대로입니다. 여기에 1306호 보증금 미상 문제가 남아 있으므로, 단순히 유찰 횟수만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 롯데시티호텔 제주 북동측 인근이며 공동주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 용도는 오피스텔이며 사용승인일은 2004.03.26입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 35m 내외 아스콘포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(50M이하)·방화지구·시가지경관지구(중심) 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1306호 보증금 확인. 고대완의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 반드시 확인합니다.
- 실질취득비용 재계산. 낙찰가만 보지 말고 확인된 인수보증금을 더해 실질취득비용을 다시 산정합니다.
- 실거래 면적 재검증. 현재 실거래 표본은 17.29㎡와 면적이 맞지 않으므로 동일 또는 유사 면적 거래를 별도로 확인합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.28 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 효력을 원본 서류에서 확인합니다.
- 단전·관리비. 2025.07.24 이후 단전 및 공동요금 미납 여부를 관리주체에 확인합니다.
- 말소기준 원본 대조. 2015.09.10 농협은행 근저당과 2016.10.12 변경등기의 관계를 등기 원본에서 최종 확인합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 1306호 보증금
이 물건은 감정가 65,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 45,500,000원까지 내려왔습니다. 말소기준 이후의 근저당과 경매개시결정은 소멸하는 구조라 등기만 보면 복잡하지 않습니다. 하지만 1306호 고대완의 전입일이 말소기준보다 앞서고 보증금이 미상이라는 점이 결론을 바꿉니다.
여기에 최근 실거래 표본도 목표 면적 17.29㎡와 일치하지 않아 최저가가 실제 시세보다 싼지 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 사건은 권리 확인 전 가격 메리트 판단 금지가 핵심입니다. 보증금과 동일 면적 시세가 확인되기 전까지는 실질취득비용을 확정하지 않는 것이 맞습니다.
