제주지방법원 2025타경8627. 제주 연동 진호뉴캐슬 12층 1204호, 공부상 용도가 오피스텔인 물건입니다. 감정가는 110,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 77,000,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 70%까지 떨어졌지만, 이 사건은 낙찰대금만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 제공된 배당 시나리오는 대항력 있는 임차보증금 26,000,000원을 매수인이 인수하는 구조로 계산하고 있습니다.
따라서 현재 회차의 실질 부담은 77,000,000원 + 26,000,000원 = 103,000,000원입니다. 같은 단지 전용 30.0㎡의 최근 거래는 2025년 7월 70,980,000원으로, 실질취득액은 이 거래보다 32,020,000원 높습니다. 최저가 77,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 108.5%입니다. 즉 한 번 유찰됐어도 현재 가격은 최근 시세보다 낮지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8627 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 2331-7 진호뉴캐슬 12층 1204호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 제주시 도령로 111 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 · 사용승인일 2004.03.26 |
| 소유자 | 최설매 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 77,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,885,176,543원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 별도
말소기준은 2015.09.10 농협은행주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,308,000,000원이고 2016.10.12 변경등기에는 채권최고액 2,088,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 2023년 이경수 근저당권과 2025년 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 6명, 대항력·미상 구분이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)제이엠트러스트 | 5층 504호 | 2011.12.02 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 전액 인수 |
| 주식회사 한화국제여행사 | 6층 604호 | 2016.10.19 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 표시 없음 |
| (주)제성 | 8층 804호 | 2012.07.27 | 8,000,000원 | 660,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 전액 인수 |
| (주)대윤 | 9층 904호 | 2012.09.25 | 8,000,000원 | 600,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 전액 인수 |
| 고대완 | 13층 1306호 | 2015.06.18 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 주식회사 씨에프시티 | 15층 1506호 | 2016.10.27 | 1,000,000원 | 350,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 표시 없음 |
배당 시나리오에 실제 매수인 인수액으로 반영된 것은 (주)제이엠트러스트 10,000,000원 + (주)제성 8,000,000원 + (주)대윤 8,000,000원 = 26,000,000원입니다. 세 임차인은 모두 말소기준권리보다 전입이 빠르고, 배당 계산에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 처리돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 7,700만원도 최근 거래보다 높다
진호뉴캐슬은 총 39세대, 사용승인일은 2004.03.26입니다. 전용 30.0㎡ 실거래는 확인된 2건으로, 2021년 10월 68,000,000원, 2025년 7월 70,980,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 30.0㎡ | 15 | 70,980,000원 |
| 2021.10 | 30.0㎡ | 15 | 68,000,000원 |
| 전체 평균 | 30.0㎡ | 2건 | 69,490,000원 |
최근 12개월 평균은 70,980,000원이고 최신 거래도 같은 금액입니다. 현재 최저가 77,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.5%, 전체 평균 69,490,000원의 110.8%입니다. 따라서 최저가만 놓고도 최근 시세보다 싸지 않습니다.
여기에 배당 시나리오의 인수액 26,000,000원을 더하면 실질취득은 103,000,000원으로 올라갑니다. 최신 거래 70,980,000원과 비교하면 약 145.1% 수준입니다. 실거래 추세는 과거 거래 대비 최근 거래가 4.4% 상승했지만, 그 상승을 감안하더라도 현재 실질취득액과의 격차가 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,786,000원 |
| 인수 · (주)제이엠트러스트 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)제성 보증금 | 8,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)대윤 보증금 | 8,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,308,000,000원 | 75,214,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 이경수 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권총액 2,508,000,000원 중 예상 배당은 75,214,000원이며 미배당은 2,432,786,000원입니다. 매수인 인수액은 26,000,000원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수 2,600만원은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 77,000,000원 | 75,214,000원 | 2,432,786,000원 | 26,000,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 53,900,000원 | 52,529,800원 | 2,455,470,200원 | 26,000,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 37,730,000원 | 36,650,860원 | 2,471,349,140원 | 26,000,000원 |
2회 유찰 시 낙찰가 53,900,000원에 인수액 26,000,000원을 더하면 실질 부담은 79,900,000원, 3회 유찰 시에는 37,730,000원에 26,000,000원을 더한 63,730,000원입니다. 알려진 인수액만 기준으로 보면 3회 유찰 시에야 최신 거래 70,980,000원 아래로 내려갑니다. 다만 고대완의 보증금이 미상이라 최종 실질부담은 더 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 ‘롯데시티호텔 제주’ 북동측 인근이며 공동주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 용도는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층이며 사용승인일은 2004.03.26입니다.
- 도로. 토지는 남동측으로 폭 약 35m 내외 아스콘포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·고도지구(50m 이하)·방화지구·시가지경관지구(중심) 등이며 대로1류(폭 35m~40m)에 접합니다.
- 공시지가. 4,113,000원/㎡이며 토지면적은 329.6㎡입니다.
- 공부와 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 단전·관리비 — 명도 외 비용까지 확인
⑧ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득액. 현재 77,000,000원에 알려진 인수액 26,000,000원을 더한 103,000,000원을 기준으로 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 고대완 보증금 확인. 전입은 2015.06.18이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서 보완 확인이 핵심입니다.
- 호실별 임차관계 대조. 현황조사 점유 호실과 리포트 대상 1204호가 다르게 표시돼 있어 물건번호별 매각범위와 임차관계를 반드시 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.28 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 단전·체납관리비. 전기요금 미납으로 단전된 상태가 확인됐으므로 복구비용 및 공용관리비 승계 가능액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 확인된 동일 면적 실거래가 2건뿐이므로 층·향·내부상태와 현재 매물호가까지 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “1.03억 실질부담”
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 110,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 77,000,000원까지 내려왔다는 것입니다. 하지만 권리분석을 넣으면 결론은 달라집니다. 제공된 배당 시나리오상 대항력 임차보증금 26,000,000원을 매수인이 인수해 실질취득은 103,000,000원입니다. 최신 동일 면적 거래 70,980,000원보다 훨씬 높습니다.
게다가 2015.06.18 전입한 고대완의 보증금이 확인되지 않아 추가 부담 가능성도 닫혀 있지 않습니다. 현재 회차는 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 구간입니다. 2회 유찰 시에도 알려진 인수액을 포함하면 79,900,000원으로 최신 거래보다 높고, 3회 유찰 시 알려진 인수액 기준 63,730,000원까지 내려갑니다. 결국 이 사건의 핵심은 “얼마나 유찰됐나”가 아니라 “낙찰가에 무엇을 더 떠안는가”입니다.
