제주지방법원 2025타경8627. 제주시 연동 진호뉴캐슬 12층 1204호, 공부상 용도가 오피스텔인 집합건물입니다. 소유자는 최설매이며, 2015년 9월 10일 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 이경수의 근저당권과 현재의 임의경매개시결정등기는 원칙적으로 매각에 따라 소멸할 권리입니다. 다만 이 사건은 등기부의 근저당권만 확인하고 끝낼 수 있는 단순한 물건이 아닙니다.
먼저 여러 호실에 걸친 공동담보 관계가 나타나고, 현황조사에는 서로 다른 호실에 속하는 임차인 6명이 등장합니다. 그중 대항력 있는 것으로 분류된 임차인의 보증금 합계가 26,000,000원입니다. 하지만 1204호를 대상으로 입찰한다면 각 임차인의 점유 호실을 구분하는 것이 결정적입니다. 다른 호실의 임대차보증금을 이 물건의 인수액으로 단순 합산하면 실질취득가가 왜곡됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8627 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 2331-7 진호뉴캐슬 12층 1204호 도로명주소: 제주시 도령로 111 |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 · 사용승인 2004.03.26 |
| 소유자 | 최설매 (2004.10.22 소유권이전) |
| 감정가 | 110,000,000원 |
| 최저매각가 | 53,900,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 경매신청 채권자 | 에이치에프엔사일유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 1,885,176,543원 |
| 말소기준권리 | 2015.09.10 농협은행주식회사 근저당권 (을구 7번) |
| 민간임대주택 | 2022.12.28 민간임대주택등기 존재 · 경매에 따른 등록·임대의무 관련 처리 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도 검증
등기부상 핵심은 2015.09.10 농협은행 근저당권입니다. 앞서 설정된 수산업협동조합중앙회, 제주은행, 제주와이엠씨에이신용협동조합의 근저당권은 이미 말소된 이력이 있습니다. 농협은행 근저당권은 말소기준권리로서 매각 시 소멸하고, 후순위 이경수 근저당권과 현 경매개시결정등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 2022.12.28 민간임대주택등기가 존재합니다. 이 등기는 일반적인 금전채권 담보권과 성격이 다르므로, 후순위라는 이유만으로 모든 임대 관련 의무가 자동 소멸한다고 단정할 수 없습니다. 등록 상태, 말소 절차 및 실제 임대차 관계를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 6명 모두 다른 호실
현황조사상 확인된 임차관계는 총 6명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고에 해당하는 임차인은 없으므로 실제 조사상 임차·점유자 6명으로 분류합니다. 다만 이들 모두 점유 호실이 1204호와 다릅니다.
| 임차인 / 점유 호실 | 전입·등록일 | 보증금 | 월세 | 대항력 / 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)제이엠트러스트 5층 504호 · 사무실 |
2011.12.02 | 10,000,000원 | 600,000원 |
대항력 有 분류 우선변제 미확인 |
해당 호실 인수 가능성 · 1204호와 별개 |
| 주식회사 한화국제여행사 6층 604호 · 사무실 |
2016.10.19 | 10,000,000원 | 600,000원 |
대항력 無 분류 우선변제 미확인 |
후순위 · 다른 호실 |
| (주)제성 8층 804호 · 사무실 |
2012.07.27 | 8,000,000원 | 660,000원 |
대항력 有 분류 우선변제 미확인 |
해당 호실 인수 가능성 · 1204호와 별개 |
| (주)대윤 9층 904호 · 사무실 |
2012.09.25 | 8,000,000원 | 600,000원 |
대항력 有 분류 우선변제 미확인 |
해당 호실 인수 가능성 · 1204호와 별개 |
| 고대완 13층 1306호 |
2015.06.18 | 미상 | 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
보증금·점유관계 확인 필요 · 다른 호실 |
| 주식회사 씨에프시티 15층 1506호 · 사무실 |
2016.10.27 | 1,000,000원 | 350,000원 |
대항력 無 분류 우선변제 미확인 |
후순위 · 다른 호실 |
대항력 표시는 현황조사의 분류를 반영한 것입니다. 실제 법률상 대항력과 우선변제권은 점유, 사업자등록 또는 전입신고의 적법성, 임대차 목적과 확정일자 등 추가 요건에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 업무용 법인 임차인은 단순 신고일만으로 대항력을 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 안전마진은 미확정
진호뉴캐슬의 비교 실거래는 전용 30.0㎡ 기준입니다. 확인된 거래는 총 2건이고, 가장 최근 거래는 2025년 7월 70,980,000원입니다. 2021년 거래가 68,000,000원과 비교하면 4.4% 상승한 수치이지만, 거래 간격이 크고 표본이 적어 2026년 현재 시장가격이 상승 중이라고 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 30.0㎡ | 15층 | 70,980,000원 |
| 2021.10 | 30.0㎡ | 15층 | 68,000,000원 |
| 전체 평균 | 30.0㎡ | 2건 | 69,490,000원 |
| 현재 최저가 | — | 1204호 | 53,900,000원 |
현재 최저매각가 53,900,000원은 2025년 7월 거래가 70,980,000원의 75.9%입니다. 단순 차이는 17,080,000원으로 나타납니다. 하지만 실거래 비교 대상은 15층이고 매각대상은 12층 1204호이며, 실제 1204호의 전용면적·내부 상태와 현재 점유 및 인수 부담도 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
현재 최저매각가를 기준으로 한 예상 배당입니다. 집행비용과 농협은행 근저당권에 매각대금이 배분되고, 후순위 이경수 근저당권과 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없는 것으로 계산됩니다. 실제 배당은 확정 채권액, 공동담보 배당관계, 우선권 있는 채권과 집행비용에 따라 달라집니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,370,200원 |
| 1. 농협은행 근저당권 | 1,308,000,000원* | 52,529,800원 |
| 2. 이경수 근저당권 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 53,900,000원 |
* 배당 시뮬레이션은 농협은행의 최초 채권최고액 1,308,000,000원을 적용했으나, 등기부상 2016.10.12 변경 채권최고액은 2,088,000,000원입니다. 이 표는 실제 확정 채권액과 공동담보 배당을 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 당해세·최우선변제 등도 미반영입니다.
⑤ 회차별 가격과 배당 부족액
추가 유찰 시 최저매각가는 낮아지지만, 채권자의 미배당액은 커집니다. 배당 시뮬레이션은 각 회차에서 타 호실 임차인 보증금 26,000,000원을 동일하게 인수액으로 표시하고 있습니다. 이 금액은 1204호 매수인의 실제 승계 채무로 확인되지 않았다는 점을 전제로 읽어야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 53,900,000원 | 52,529,800원 | 2,455,470,200원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 37,730,000원 | 36,650,860원 | 2,471,349,140원 |
| 4회 유찰(24.01%) | 26,411,000원 | 25,535,602원 | 2,482,464,398원 |
⑥ 건물 상태 — 단전과 공과금 미납 위험
이 물건에서 별도로 주의해야 할 부분은 건물의 유지관리 상황입니다. 2025년 8월 29일 현장조사를 기준으로, 2025년 7월 24일 이후 전기요금 미납으로 전기공급이 중단된 이력이 확인됩니다. 공동요금 등도 미납된 것으로 보인다는 내용이 있습니다.
대법원 2001다8677 판결에서 다뤄진 공용부분 관리비 승계 문제와 관련해, 관리주체에 체납 내역 및 납부 주체를 직접 확인할 필요가 있습니다. 미납 공과금 외에도 전기·급배수·소방·승강기 등 공용설비의 정상 작동 여부를 점검해야 합니다. 경매 낙찰가가 낮아도 설비 복구나 관리비 부담이 발생하면 실제 취득비용은 늘어납니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 롯데시티호텔 제주 북동측 인근. 주변에는 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 주변에 노선버스 정류장이 있어 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 도로. 건물이 소재한 토지는 남동측 폭 약 35m의 아스콘 포장도로와 접합니다.
- 용도. 공부상 오피스텔이며 업무용으로 이용된 다른 호실들이 확인됩니다. 1204호의 실제 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 옥내소화전, 승강기 및 스프링클러설비 등이 설치된 건물입니다. 실제 작동 상태는 별도 점검 대상입니다.
- 규제. 일반상업지역, 고도지구(50m 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 공항시설 관련 장애물제한표면구역 등에 해당합니다.
- 건물. 사용승인일은 2004.03.26이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 39세대 규모, 동일 면적 실거래 확인 2건으로 표본이 적습니다. 매각에 필요한 기간과 실제 매수 수요를 보수적으로 평가해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 1204호 점유자 확인. 현황조사상 다른 호실 임차인 6명이 나타나지만 1204호의 현재 점유자는 확정되지 않았습니다. 실제 점유자와 임대차계약, 사업자등록·전입내역을 대조해야 합니다.
- 임차보증금 귀속 확인. 504호·804호·904호 보증금 26,000,000원을 1204호 인수액으로 착오 합산하지 않아야 합니다. 반대로 1204호 자체의 별도 인수위험도 배제해서는 안 됩니다.
- 공동담보 확인. 농협은행의 변경 채권최고액 2,088,000,000원과 이경수의 1,200,000,000원 공동담보 관계, 해당 호실에 대한 배당·말소 범위를 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등록 상태와 임대의무기간, 경매에 따른 지위·의무 및 관련 말소 절차를 검토해야 합니다.
- 전기공급 및 체납금 확인. 2025년 현장조사 당시 단전 이력이 있으므로 현재 복구 여부, 전기요금 미납액, 공용부분 관리비와 기타 공과금 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 비교 재검증. 최신 비교 거래가 2025년 7월의 70,980,000원이라는 점을 고려해 현재 매물가격·거래 동향과 해당 호실의 상태를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 최종 확인. 2026.10.27 매각기일 기준 최종 명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서와 감정평가서를 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값 경매”보다 중요한 것은 실제 인수 범위
진호뉴캐슬 1204호는 감정가 110,000,000원에서 53,900,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 최신 비교 실거래가보다 낮은 가격이라는 점은 분명한 긍정 요소입니다. 하지만 가격이 내려온 이유를 단순히 할인 기회로 해석해서는 안 됩니다.
현재 가장 중요한 쟁점은 1204호의 실제 점유·임차관계입니다. 조사상 대항력 있는 것으로 분류된 임차인의 보증금 26,000,000원은 다른 호실에 해당합니다. 따라서 이를 1204호의 확정 인수액으로 볼 수 없고, 반대로 1204호에 별도 인수 문제가 전혀 없다고도 확정할 수 없습니다.
여기에 공동담보, 민간임대주택등기, 단전 및 체납관리비 가능성, 적은 실거래 표본까지 고려하면 현재는 권리·비용 검증을 먼저 해야 하는 물건입니다. 등기부상 금전 담보권이 원칙적으로 소멸한다는 점만으로 안전한 경매라고 판단해서는 안 됩니다.
결론은 가격상 관심, 입찰 판단은 보류입니다. 1204호의 실제 인수액과 추가비용이 확정되고 현재 시세가 재검증되어야 이 최저가가 진정한 저가 매수 기회인지 판단할 수 있습니다.
