제주지방법원 2025타경8627. 제주특별자치도 제주시 연동, 도령로 111에 자리한 진호뉴캐슬 15층 1504호입니다. 감정평가상 공부 용도는 오피스텔이며, 비교 가능한 거래는 전용 30㎡·15층에서 확인됩니다. 2004년 3월 26일 사용승인된 건물로, 연동의 업무시설과 숙박시설, 근린생활시설이 혼재한 지역에 있습니다.

이 물건의 특징은 감정가 대비 높은 할인율과 복잡한 권리·점유관계가 동시에 존재한다는 점입니다. 농협은행 근저당이 말소기준권리이고 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 건물 내 다른 호실에서 확인된 선순위 임차인, 민간임대주택등기, 과거 경매 취하 이력, 전기공급 중단 및 공과금 체납 문제가 함께 확인됩니다.

특히 배당표상 인수액 26,000,000원은 504호·804호·904호의 임차보증금 합계입니다. 1504호의 임차보증금이라고 확인된 금액은 아닙니다. 따라서 80,880,000원이라는 금액은 확정 취득원가가 아니라, 해당 인수추정액을 본건에 적용했을 때의 보수적인 가정값입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대관계는 별도 확인

말소기준권리는 2015년 9월 10일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,308,000,000원이었으나, 2016년 10월 12일 변경등기로 2,088,000,000원으로 증액되었습니다. 이후 2023년 설정된 이경수 근저당권 1,200,000,000원과 2025년 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다.

과거 2024타경117 임의경매는 2024.01.04 개시되었으나 2025.07.31 취하되어 2025.08.01 말소등기가 이루어졌습니다. 이후 현재 사건인 2025타경8627이 2025.08.20 새로 개시되었습니다. 과거 사건과 현재 진행 중인 사건을 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 모두 다른 호실에 기재

현황조사에서 확인된 임차인은 실제 임차인 6명(법인 포함)이며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 다만 임차인이 기재된 곳은 504호·604호·804호·904호·1306호·1506호로, 매각 대상인 1504호와 일치하는 호실은 없습니다. 이 차이는 본건의 인수액 판단에서 반드시 구분해야 합니다.

대항력 표시는 현황조사상 등록일과 권리조사 결과에 따른 것입니다. 실제 대항력 성립과 우선변제 여부는 점유·사업자등록 또는 전입신고의 적법성, 확정일자, 해당 목적물과의 일치 여부에 따라 달라집니다. 고대완은 보증금 및 관련 요건을 확인할 수 없어 대항력 가능·미상으로 구분합니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득액은 다르다

진호뉴캐슬 전용 30㎡, 15층에서 확인된 실거래는 두 건입니다. 최신 거래는 2025년 7월 70,980,000원이고, 2021년 10월 거래는 68,000,000원입니다. 전체 거래 평균은 69,490,000원이지만, 가격 판단에서는 최신 거래와 집계상 최근 12개월 평균인 70,980,000원을 우선 비교합니다.

집계상 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세는 +4.4%입니다. 하락 추세로 집계된 것은 아닙니다. 다만 최신 거래 자체가 2025년 7월이고 비교 표본이 적으므로, 이 수치를 현재 시장가격의 확정치로 보기는 어렵습니다. 입찰 전 최신 거래와 매물 시세를 별도로 확인해야 합니다.

진호뉴캐슬의 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건 역시 두 차례 유찰되었습니다. 단순히 유찰이 누적됐다는 사실만으로 저평가 물건이라고 판단하기는 어렵습니다. 특히 인수금액과 점유관계가 확인되지 않은 상황에서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 가점을 부여하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 54,880,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다는 가정하에 작성된 배당 추정입니다. 집행비용을 제외한 매각대금은 농협은행 근저당권에 배분되고, 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없는 구조입니다.

배당 모형은 농협은행의 최초 채권최고액 1,308,000,000원을 기준으로 계산되어 있습니다. 등기상 2016.10.12 변경된 채권최고액은 2,088,000,000원이므로 실제 피담보채무액·채권승계관계·공동담보 배당·배당순위는 별도 확인이 필요합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권자에 대한 배당 역시 이 추정상 0원으로 기재되어 있을 뿐, 확정 배당 결과는 아닙니다.

⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 인수범위 확정이 먼저

향후 추가 유찰을 가정한 매각가격과 배당 모형입니다. 아래의 실질취득액은 모두 보증금 26,000,000원 전액 인수라는 동일한 조건을 적용한 계산값입니다. 실제 1504호 인수액이 확정된 결과가 아닙니다.

인수추정액이 그대로 유지된다는 조건에서는 3회 유찰 시 실질취득액이 64,416,000원으로 낮아집니다. 그러나 이는 입찰가 외 추가 부담과 본건 적용범위가 모두 가정대로라는 전제에서만 유효합니다. 실제 대항력 임차인의 배당·인수액은 낙찰가격에 따라 달라질 수 있고, 추가 유찰 자체도 보장되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 연동 롯데시티호텔 제주 북동측 인근입니다. 주변에 공동주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재한 노선 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 2004.03.26 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·스프링클러 설비가 기재되어 있습니다. 외벽은 드라이비트 및 인조석 마감 등입니다.
• 토지. 연동 2331-7과 2331-8의 일단 토지이며, 일반상업지역에 위치합니다. 남동측 약 35m 도로와 접하고, 공시지가는 4,113,000원/㎡입니다.
• 도시계획. 고도지구(50m 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 장애물제한표면구역, 지하수자원특별관리구역 등이 적용됩니다.
• 건물 적합성. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 실제 호실 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 진호뉴캐슬의 집계 세대수는 39세대이고, 비교 가능한 실거래는 두 건뿐입니다. 오피스텔 특성과 적은 거래 표본을 고려하면 실제 매도 가능가격을 판단할 때 보수적으로 접근해야 합니다.

⑦ 특별 리스크 — 단전과 공용관리비

특히 매각물건명세서에는 대법원 2001다8677 판례를 언급하며 체납관리비 중 공용부분에 관한 승계 부담 가능성을 고지하고 있습니다. 따라서 매각대금과 임차보증금 이외에도 공용관리비 등이 실질 취득비용을 증가시킬 수 있습니다.

공용부분 체납관리비와 전기요금 등 개별 공과금의 승계범위는 동일하지 않을 수 있습니다. 관리주체와 공급기관에 미납 내역·법적 부담 주체·재공급 조건을 구분해 확인해야 합니다. 현재 제시된 실질취득 시나리오에는 이러한 추가 비용이 포함되어 있지 않습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 1504호 매각대상 확인. 집행 대상이 1504호 단독인지, 여러 호실의 일괄매각 또는 별도 물건이 있는지 매각공고와 물건목록으로 확인합니다.
• 임차인 호실 대조. 504호·804호·904호 임차보증금 26,000,000원이 1504호 매수인에게 실제로 귀속되는지 확인합니다. 다른 호실의 임차보증금을 자동 합산해서는 안 됩니다.
• 1504호 점유 확인. 실제 거주자·사업자·임대차계약·전입 및 사업자등록 사항을 확인하고, 미상 임차보증금이나 대항력 인수 가능성을 점검합니다.
• 민간임대주택 등록. 민간임대주택등기의 현재 효력과 임대의무기간, 경매 이후 의무 승계 여부를 확인합니다.
• 근저당 및 공동담보. 농협은행 근저당 채권최고액이 1,308,000,000원에서 2,088,000,000원으로 변경된 사실과 공동담보목록 제2015-1360호를 확인합니다.
• 체납 공과금. 단전 해소 여부, 공용관리비 체납액, 전기요금 정산 및 설비 상태를 확인합니다.
• 가격 기준. 최신 확인 거래가 70,980,000원을 기준으로 실제 인수액과 추가 비용까지 더한 총취득비용을 비교합니다. 거래 표본이 적고 최신 거래가 2025.07이므로 현재 시세를 반드시 갱신해 판단해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록, 건축물대장과 매각기일 변경 여부를 최종 확인합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 인수액

이 물건은 감정가 112,000,000원에서 54,880,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 최저가만 놓고 보면 최신 실거래가 70,980,000원보다 22.7% 낮습니다. 그러나 배당 모형상의 인수추정액 26,000,000원을 실제 부담한다고 가정하면 취득금액은 80,880,000원으로 상승해 오히려 최신 거래보다 약 13.9% 높아집니다.

더 중요한 문제는 그 26,000,000원의 임차인이 모두 1504호가 아닌 다른 호실에 있다는 사실입니다. 이 금액의 귀속을 확인하지 못한 상태에서 인수 26,000,000원을 확정하는 것도, 인수 0원이라고 단정하는 것도 적절하지 않습니다.

민간임대주택등기와 단전·체납 문제, 공동담보 관계, 부족한 실거래 표본까지 고려하면 현재는 가격 할인보다 매각 대상·점유·실제 인수범위의 확정이 먼저입니다. 종합 판단은 보수적 D등급. 권리와 비용이 확인되기 전까지 입찰은 보류하고, 1504호의 실질 취득원가를 재산정한 뒤 접근하는 것이 합리적입니다.