제주지방법원 2025타경8627. 제주시 연동 도령로 111의 ‘진호뉴캐슬’ 15층 1504호, 공부상 용도가 오피스텔인 물건입니다. 감정가는 112,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 78,400,000원입니다. 하지만 동일 30.0㎡의 최신 실거래가 2025.07 70,980,000원이고 최근 12개월 평균도 70,980,000원이어서, 현재 최저가는 최근 시세의 110.5%입니다. 유찰이라는 단어만 보고 싸다고 판단하기 어려운 가격 구조입니다.

권리 쪽 핵심은 2015.09.10 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준으로 제시되어 있고, 2023.02.13 설정된 이경수 근저당과 2025.08.20 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 2022.12.28 접수된 민간임대주택등기는 별도로 확인해야 하며, 2016.10.12에는 말소기준 근저당의 채권최고액이 2,088,000,000원으로 변경된 등기도 존재합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 분명, 민간임대주택등기는 확인 필요

말소기준권리는 2015.09.10 접수된 농협은행주식회사 근저당입니다. 그 뒤 2023.02.13 이경수 명의 근저당권 1,200,000,000원과 2025.08.20 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2024.01.04 개시됐던 이전 경매는 2025.07.31 취하되어 2025.08.01 말소됐습니다.

② 현황조사 임차인 — ‘1504호인가’를 먼저 봐야 한다

현황조사에 임차인들이 기재돼 있지만 점유부분은 504호·604호·804호·904호·1306호·1506호입니다. 본건 1504호와 일치하는 임차인은 기재돼 있지 않습니다. 따라서 아래 임차인들의 보증금을 1504호 매수인이 그대로 인수한다고 합산하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 1회 유찰 후에도 최근 실거래 이상

진호뉴캐슬 동일 30.0㎡ 거래는 확인된 표본이 2021.10과 2025.07 두 건입니다. 최신 거래인 2025.07 거래가는 70,980,000원, 최근 12개월 평균도 70,980,000원입니다. 전체 거래 평균은 69,490,000원이지만, 가격 판단은 더 최근인 70,980,000원을 우선해야 합니다.

현재 최저가 78,400,000원은 최근 12개월 평균의 110.5%이고, 전체 거래 평균 대비로도 112.8%입니다. 과거 거래보다 최근 거래가가 높아진 추세는 4.4%지만, 현재 경매 최저가 자체가 최신 실거래보다 높은 만큼 “한 번 유찰되어 싸졌다”는 평가는 성립하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 1,811,200원을 제외한 76,588,800원이 농협은행 근저당에 배당되는 시뮬레이션입니다. 채권 총액 2,508,000,000원 중 미배당액은 2,431,411,200원, 소유자 잔여는 0원입니다. 임차인 인수 가정 26,000,000원은 점유 호수가 1504호와 다르므로 본건 1504호 취득원가에는 적용하지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가·실거래 기준)

• 용도. 공부상 오피스텔. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물이며 사용승인일은 2004.03.26입니다.
• 입지. 롯데시티호텔 제주 북동측 인근으로 공동주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 남동측으로 폭 약 35m 내외 아스콘포장도로와 접합니다.
• 토지. 일반상업지역, 고도지구(50M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등이며 공시지가는 4,113,000원/㎡입니다.
• 환금성. 진호뉴캐슬은 39세대이고 동일 30.0㎡ 확인 거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래도 1건이어서 가격 표본이 두껍지 않습니다.
• 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 가격부터 재검토. 최저가 78,400,000원은 최근 12개월 실거래 70,980,000원의 110.5%입니다. “유찰 = 할인”으로 접근하면 안 됩니다.
• 1504호 점유자 직접 확인. 현황조사 임차인은 모두 다른 호수입니다. 1504호 실제 점유·사업자등록·전입 여부를 원문과 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.28 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 말소 여부를 매각물건명세서와 등기부 원문에서 대조해야 합니다.
• 근저당 변경 확인. 2015.09.10 말소기준 근저당의 채권최고액 1,308,000,000원이 2016.10.12 2,088,000,000원으로 변경된 이력이 있습니다.
• 단전·공동요금. 2025.07.24 09시 이후 전기요금 미납으로 전기공급이 중단됐고, 그 외 공동요금도 미납된 것으로 조사됐습니다. 공용부분 체납액을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 신청채권자 관계 확인. 현재 경매 신청채권자와 등기상 말소기준 근저당권자 명칭이 다르므로 관련 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “한 번 유찰됐지만 아직 시세 아래가 아니다”

이 물건의 첫 번째 함정은 유찰 횟수입니다. 감정가 112,000,000원에서 78,400,000원으로 내려왔지만 최신 동일 면적 실거래는 70,980,000원입니다. 현재 최저가가 최근 시세의 110.5%인 이상 지금 가격을 “싸다”고 평가할 근거는 없습니다.

권리에서는 2015.09.10 농협은행 근저당이라는 말소기준이 명확하고, 현황조사상 1504호로 특정된 임차인도 없습니다. 다만 2022.12.28 민간임대주택등기, 신청채권자와 등기상 담보권자 관계, 실제 1504호 점유관계는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다. 여기에 단전·공동요금 미납 정황까지 겹칩니다. 결론은 권리는 확인 후 접근 가능, 현재 가격은 보수적으로 봐야 하는 오피스텔입니다.