제주지방법원 2025타경8627. 제주시 연동 도령로 111 소재 진호뉴캐슬 11층 1106호, 공부상 용도가 오피스텔인 물건입니다. 감정 이용상태 역시 기호 물건들이 모두 공부상 “오피스텔”로 확인됩니다. 건물은 2004년 3월 26일 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물이고, 본건은 그중 11층입니다.

등기 권리의 중심은 2015.09.10. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준으로 잡혀 있고, 이후 설정된 이경수 근저당권과 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 권리 순위만 보는 것으로 끝나지 않습니다. 현황조사에 여러 임차인이 기재돼 있고, 계산상 26,000,000원의 보증금 인수액이 반영돼 있지만 그 임차인들의 호수가 1106호와 맞지 않습니다. 1106호 자체의 점유·임대차 관계를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 대조해야 하는 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 농협 근저당

말소기준권리는 2015.09.10. 접수된 농협은행주식회사 근저당권으로, 최초 채권최고액은 1,308,000,000원입니다. 2016.10.12. 변경계약으로 채권최고액 2,088,000,000원이 기재됐고, 2023.02.13.에는 이경수 명의의 후순위 근저당권 1,200,000,000원이 추가됐습니다. 후순위 근저당권과 2025.08.20. 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 조사 — ‘대항력’보다 먼저 호수를 대조해야 한다

말소기준일 2015.09.10.보다 앞선 전입으로 기재된 (주)제이엠트러스트·(주)제성·(주)대윤은 각 보증금 10,000,000원·8,000,000원·8,000,000원이 있고, 배당 계산에서는 합계 26,000,000원 전액을 매수인 인수로 반영합니다. 고대완은 2015.06.18. 전입으로 기재됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 무엇보다 이들 모두 대상 1106호와 호수가 다르다는 사실이 우선입니다.

③ 가격 비교 — 19.5% 숫자를 ‘80% 할인’으로 읽으면 안 된다

진호뉴캐슬의 최근 12개월 거래 평균은 233,660,000원, 최신 거래는 2026.03. 280,000,000원입니다. 표면상 최저가 45,500,000원은 최근 12개월 평균의 19.5% 수준입니다. 하지만 이 비율을 곧바로 “시세 대비 매우 저렴하다”는 근거로 쓰면 안 됩니다.

대상 분석 면적은 17.29㎡인데 최근 12개월 표본은 83.37㎡와 30.00㎡로, 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최근 평균 233,660,000원이나 최신 거래 280,000,000원을 1106호의 직접 시세로 사용할 수 없습니다. 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세는 +0.8%지만, 이 역시 서로 다른 면적이 섞인 단지 표본이므로 보조 지표에 그쳐야 합니다.

④ 회차별 총부담 — 인수액이 그대로라면 유찰 효과가 줄어든다

위 총부담은 계산에 반영된 26,000,000원이 실제로 대상 1106호에 승계된다는 가정입니다. 임차인 호수가 일치하지 않으므로 이 가정의 적용 여부를 먼저 확인해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 45,500,000원 가정)

현재 최저가 45,500,000원을 기준으로 집행비용 1,219,000원을 제외한 44,281,000원이 선순위 농협은행 근저당에 배당되고, 이경수 근저당과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권 2,508,000,000원 중 배당액은 44,281,000원, 미배당은 2,463,719,000원입니다. 계산상 임차보증금 26,000,000원은 배당받지 않고 매수인 인수로 처리돼 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 연동 롯데시티호텔 제주 북동측 인근으로, 공동주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설이 혼재한 노선 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 용도. 공부상 및 감정 이용상태 모두 오피스텔입니다. 아파트로 가정해 가격을 비교해서는 안 됩니다.
• 도로·지역. 남동측 폭 약 35m 내외 아스콘포장도로에 접하고, 일반상업지역·고도지구(50m 이하)·방화지구·시가지경관지구 등에 해당합니다.
• 토지 기준정보. 토지면적 329.6㎡, 공시지가 4,113,000원/㎡, 평지·세로장방·광대로한면입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 진호뉴캐슬은 39세대이고 경매 통계상 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있습니다. 대상 면적과 일치하는 최근 실거래도 확인되지 않아 가격 산정의 불확실성이 큽니다.

⑦ 단전·관리비 — 낙찰가 밖의 실제 비용

⑧ 입찰 체크리스트

• 1106호 임차관계 원본 대조. 현황조사 임차인들은 모두 다른 호수입니다. 매각물건명세서·현황조사에서 1106호 점유자를 직접 확인해야 합니다.
• 26,000,000원 인수 계산 검증. 다른 호수 임차보증금이 1106호 배당 계산에 들어간 것인지, 사건 내 복수 물건을 함께 집계한 것인지 대조가 필요합니다.
• 가격은 최저가가 아니라 총부담으로. 26,000,000원을 실제 인수한다고 가정하면 현재 총부담은 71,500,000원으로 감정가 65,000,000원을 초과합니다.
• 실거래 면적 확인. 최근 12개월 거래는 83.37㎡·30.00㎡이고 대상은 17.29㎡입니다. 233,660,000원 평균과 19.5% 비율만으로 할인 여부를 판단하지 마세요.
• 민간임대주택 등기. 2022.12.28. 민간임대주택 등기의 현재 효력 및 매각 후 정리 여부를 확인하세요.
• 단전·체납관리비. 2025.07.24 이후 단전 사실과 공동요금 미납 가능성이 확인돼 있으므로 관리주체·전기요금 체납액을 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 금액. 농협은행 근저당은 2015년 1,308,000,000원 설정 후 2016년 2,088,000,000원으로 변경 기재돼 있으므로 최신 등기사항을 원본 대조하세요.

맺으며 — “4,550만원짜리 물건”이라고 부르기엔 확인할 것이 많다

현재 최저매각가는 감정가의 70%인 45,500,000원입니다. 숫자 하나만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 계산상 인수액 26,000,000원을 더하면 총부담은 71,500,000원으로 감정가보다 높아집니다. 따라서 이 사건은 최저가 자체에 가격 가점을 줄 수 있는 구조가 아닙니다.

더구나 그 26,000,000원의 근거가 된 대항력 임차인들은 504·804·904호이고, 대상은 1106호입니다. 또 최근 12개월 실거래 3건도 83.37㎡·30.00㎡로 대상 17.29㎡와 면적이 맞지 않습니다. 인수액도, 시세도 대상호수 기준으로 다시 맞춰야 한다는 뜻입니다. 여기에 단전과 공동요금 미납 가능성까지 겹칩니다. 등기상 후순위 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 실제 입찰판단은 “1106호 임차관계 확인 → 실제 인수액 확정 → 17.29㎡ 적정가격 확인” 순서로 가야 합니다. 현재 단계의 결론은 권리 순위는 읽히지만, 가격과 인수액은 확인 전까지 보류입니다.