제주지방법원 2025타경8627. 제주시 연동 진호뉴캐슬 11층 1106호, 전용 17.29㎡의 오피스텔입니다. 소유자는 최설매이며, 2015년 농협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 최초 채권최고액이 1,308,000,000원이었으나 2016년 변경등기로 2,088,000,000원이 되었습니다. 이후 이경수의 근저당권과 현재 임의경매개시결정이 기재되어 있습니다.

등기상 근저당권과 후순위 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 공동담보와 여러 호실의 임차관계가 함께 등장합니다. 감정평가 대상도 진호뉴캐슬의 여러 오피스텔 호실로 구성되어 있어, 다른 호실의 임차인을 1106호의 임차인으로 혼동하지 않는 것이 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 개별 확인

말소기준권리는 2015.09.10 접수된 농협은행 근저당권입니다. 해당 권리는 2016.10.12 채권최고액이 2,088,000,000원으로 변경되었습니다. 이후 설정된 이경수의 근저당권 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

2022.12.28에는 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수의무가 기재되어 있습니다. 경매 이후 해당 등기의 처리 및 등록임대 관련 의무의 존속 여부도 관계기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 다른 호실의 26,000,000원을 구별해야 한다

현황조사에는 실제 임차인 6명(법인 포함)이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 그러나 이들의 점유 호실은 504호, 604호, 804호, 904호, 1306호, 1506호이며, 1106호 임차인으로 기재된 사람은 확인되지 않습니다. 따라서 이 목록을 근거로 1106호에 임차인이 없다고 확정하거나, 반대로 다른 호실 보증금을 1106호 낙찰자에게 인수시킬 수도 없습니다.

임차인 6명 모두 분석 대상 1106호와 다른 호실에 기재되어 있습니다. 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않으며, 신고일에 따른 대항력 분류는 실제 점유, 사업자등록 등 법적 요건의 최종 확인을 대신하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 13.6%라는 수치의 함정

진호뉴캐슬의 최근 12개월 실거래 평균은 233,660,000원(3건)입니다. 최저가 31,850,000원은 이 평균의 13.6%에 해당합니다. 그러나 이것을 시세 대비 대폭 할인된 가격이라고 해석하면 안 됩니다.

분석 대상은 전용 17.29㎡인데, 확인되는 실거래는 30.00㎡ 또는 83.37㎡입니다. 면적이 일치하지 않으므로 평균 거래가격을 본건 시세로 사용하는 것은 적절하지 않습니다. 최신 거래가격 280,000,000원 역시 전용 83.37㎡ 물건의 거래입니다.

단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 본건은 이미 2회 유찰된 상태입니다. 가격이 낮아진 배경에는 점유관계, 체납 공과금, 거래 비교의 어려움 등 투자자가 별도로 검토해야 할 문제가 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 31,850,000원 가정)

원 배당 시뮬레이션 기준이며 농협은행 채권액은 변경 전 1,308,000,000원으로 계산되었습니다. 2016년 변경 후 채권최고액 2,088,000,000원과 실제 채권잔액, 공동담보 배분, 당해세 및 최우선변제 등은 반영 여부를 재확인해야 합니다. 미배당액은 채권자의 회수 부족분으로, 매수인이 자동 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당

유찰이 진행되면 최저매각가격은 낮아지지만, 채권자 미배당액은 증가합니다. 매수인의 실제 부담은 낙찰가뿐 아니라 해당 호실에 존속하는 임차보증금 인수액과 승계 가능한 관리비 등 별도 비용에 따라 달라집니다. 1106호 인수액이 확정되지 않은 현재 단계에서는 어느 회차도 실질취득액과 시세 할인율을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 연동 롯데시티호텔 제주 북동측 인근으로, 공동주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2004.03.26 사용승인된 철근콘크리트구조의 15층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·소화전·승강기·스프링클러 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지·접도. 일반상업지역이며 2필지 일단의 평탄한 세장형 토지입니다. 남동측으로 폭 약 35m의 포장도로에 접합니다. 공시지가는 4,113,000원/㎡입니다.
• 규제. 고도지구(50m 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등이 기재되어 있습니다.
• 공부·시설. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 조사 당시 단전 사실이 기재되어 있어 실제 시설 상태와 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 단지 규모는 39세대이고, 거래내역 대부분은 83.37㎡에 집중되어 있습니다. 17.29㎡ 소형 오피스텔의 거래가격과 매수 수요를 이 표본으로 판단하기 어렵습니다.

⑦ 단전·관리비 — 낙찰가 밖의 비용

단전 사실은 단순한 사용상의 불편을 넘어, 내부 설비 작동 여부와 임대·재매각 가능성을 점검해야 하는 신호입니다. 특히 전용면적이 작은 오피스텔에서는 추가 수선비용과 공실기간이 실제 취득비용에 미치는 영향을 무시하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 1106호 점유 확인. 다른 호실의 임차인 6명과 구별해 1106호의 실제 점유자, 임대차계약, 보증금 및 사업자등록·전입 관계를 확인하세요.
• 인수액 재산정. 타 호실의 26,000,000원은 본건의 확정 인수액이 아닙니다. 매각물건명세서와 각 호실의 임차인 현황을 개별적으로 대조해야 합니다.
• 공동담보 원본 확인. 농협은행 근저당권의 공동담보 범위, 2016년 채권최고액 변경, 실제 피담보채무와 후순위 권리관계를 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 등록임대 관련 제한, 경매 이후 등기의 처리 여부를 확인하세요.
• 동일면적 시세 확보. 전용 17.29㎡ 또는 실질적으로 비교 가능한 소형 오피스텔 거래·임대 사례를 확보해야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.
• 단전 및 체납관리비. 관리주체와 전기 공급기관을 통해 현재 공급 상태, 체납액, 공용부분 관리비의 승계 범위를 확인하세요.
• 현장 상태. 장기간의 단전 및 사용 상태를 고려해 내부 설비, 누수, 전기설비와 수선 필요성을 점검하세요.
• 입찰 전 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건별 매각조건을 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 유찰”보다 중요한 것은 실제 인수액

이 물건의 최저가는 감정가 65,000,000원에서 31,850,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 가격이 크게 하락한 물건이지만, 낙찰가만으로 투자 매력을 판단할 근거는 부족합니다.

2015년 농협은행 근저당권을 기준으로 하는 등기상 말소 구조는 확인됩니다. 그러나 임차인 인수 26,000,000원이라는 추정금액이 실제로는 다른 호실에서 발생한다는 점, 1106호 자체의 점유관계가 확정되지 않았다는 점, 동일면적 실거래가 확인되지 않는다는 점이 중요합니다. 여기에 단전과 공과금 체납 위험까지 겹쳐 있습니다.

등기상 권리 소멸 구조는 확인되지만, 실제 인수비용과 가격 적정성은 아직 미확정입니다. 공동담보·임차관계·관리비·동일면적 시세를 검증한 후 입찰가를 결정하는 것이 적절합니다. 현재로서는 저가 낙찰 기회로 단정하기보다 추가 검증이 필요한 고주의 물건으로 판단합니다.