제주지방법원 2025타경8627. 제주시 연동의 '진호뉴캐슬' 7층 704호를 표제로 하는 오피스텔 경매입니다. 최초 감정가는 234,000,000원이지만 두 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 114,660,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 놓고 보면 상당한 할인입니다. 그러나 이 사건은 공동담보 근저당, 여러 호실의 임차인 신고, 전기공급 중단이라는 확인사항이 함께 존재합니다.

말소기준권리는 2015년 9월 10일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 이경수 근저당과 현 경매개시결정, 제주특별자치도 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 말소기준보다 먼저 점유한 것으로 조사된 임차인의 보증금은 배당 여부에 따라 매수인 부담이 발생할 수 있습니다. 다만 해당 임차인의 신고 호실과 704호는 일치하지 않아, 다른 호실의 보증금을 이 호실에 직접 귀속시키는 판단은 피해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차인 검토는 별개

2004년 소유권보존 이후 여러 금융기관의 근저당권이 설정됐으나, 수산업협동조합중앙회, 제주은행, 제주와이엠씨에이신용협동조합의 종전 근저당은 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2015.09.10 농협은행 근저당권입니다.

농협은행 근저당권의 최초 채권최고액은 1,308,000,000원이며, 2016.10.12 변경등기에 2,088,000,000원으로 기재되어 있습니다. 공동담보목록이 포함된 권리이므로 이 금액을 704호 한 호실의 독립 채무로 해석해서는 안 됩니다. 예상배당표는 최초 금액인 1,308,000,000원을 사용하고 있어, 실제 채권 잔액과 변경등기 내용을 재확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 신고 임차인 6명

현황조사에는 실제 임차인 또는 점유자로 6명(법인 포함)이 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계로 인한 중복신고는 확인되지 않습니다. 전입일 또는 점유 신고일이 말소기준권리보다 빠른 임차인은 대항력 문제가 있고, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않은 경우 우선변제권을 확정할 수 없습니다.

현황조사 기준. 임차인들이 신고된 호실은 모두 표제 704호와 다릅니다. 전입일과 임차인별 대항력 분류는 제공된 조사 결과에 따랐으며, 실제 상가임대차 대항요건과 호실별 권리귀속은 별도 확인이 필요합니다. 고대완은 보증금과 확정일자가 미상으로 대항력을 확정하지 않습니다.

확인된 임차보증금 가운데 말소기준보다 앞선 세 법인의 보증금 합계는 26,000,000원입니다. 배당 추정에서는 이 금액을 모두 매수인 인수액으로 처리했습니다. 다만 이들은 각각 504호·804호·904호의 임차인이므로 704호만의 매각이라면 직접적인 인수액으로 간주해서는 안 됩니다. 다른 호실까지 함께 매각하는 경우에는 물건별 점유와 배당 여부를 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 비교 면적에 주의

진호뉴캐슬의 전체 실거래 12건 평균은 247,833,333원입니다. 그러나 최근 시장 수준을 보기 위해서는 최근 12개월 거래 2건 평균인 315,000,000원과 최신 실거래 280,000,000원을 우선 살펴야 합니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 34.4% 높은 추세로 집계되어 있습니다.

④ 실질취득액 — 낙찰가에 인수액을 더해야 한다

현재 배당 추정에 반영된 보증금 인수액 26,000,000원이 실제 매수인에게 귀속된다는 전제라면, 단순 최저가 114,660,000원이 아니라 실질취득 추정액 140,660,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.

실질취득 추정액은 낙찰가와 알려진 보증금 인수 추정액만 합산한 금액입니다. 취득세, 명도비, 체납관리비, 공과금, 수선비용 및 미확인 보증금은 제외했습니다. 특히 26,000,000원은 다른 호실에 기재된 임차보증금이므로 실제 매각범위가 확인되기 전까지 704호의 확정 인수금액이 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 114,660,000원 가정)

예상 채권자 배당합계 112,254,760원, 배당표상 미배당 합계 2,395,745,240원입니다. 해당 미배당 채권 전부를 매수인이 인수한다는 의미는 아닙니다. 임차보증금 26,000,000원은 매각대금에서 배당하지 않는 별도 인수 추정액입니다. 농협은행 근저당의 변경 채권최고액, 공동담보 배분, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑥ 회차별 가격과 인수 시나리오

배당 추정에서는 유찰이 추가돼도 매수인 인수 보증금을 26,000,000원으로 계산하고 있습니다. 이 가정이 유지된다면 예상 실질취득액은 아래와 같습니다.

보증금 인수형 물건은 낙찰가만 낮아진다고 부담이 같은 비율로 줄어드는 것이 아닙니다. 특히 배당액에 따라 미배당 보증금이 증가하는 구조라면 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 실질취득액이 유지될 수 있습니다. 이 사건의 표는 보증금 26,000,000원을 고정한 추정일 뿐, 호실별 대항력과 배당 결과에 따라 실제 부담은 달라질 수 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 연동 롯데시티호텔 제주 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설이 혼재한 노선 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 35m의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접도로 대비 대체로 평탄합니다.
• 건물. 2004.03.26 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물입니다. 승강기·소화전·스프링클러·급배수설비 등이 설치되어 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·고도지구(50m 이하)·방화지구·시가지경관지구(중심) 등이 적용됩니다. 장애물제한표면구역과 지하수자원특별관리구역에도 포함됩니다.
• 토지. 공시지가 4,113,000원/㎡, 지목은 대이며 토지면적은 329.6㎡입니다. 개별 호실 지분가치와는 별도로 검토해야 합니다.
• 환금성. 39세대 규모로 집계되며, 실거래가 표본의 가격 편차가 큽니다. 비교거래 면적도 대상과 달라 실제 호실의 매도 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각단위 확인. 표제 704호와 임차인이 신고된 504호·604호·804호·904호·1306호·1506호의 관계를 확인하세요. 일괄매각 여부와 호실별 인수채무를 구분해야 합니다.
• 임차인 대항력 확인. 말소기준 이전 점유자 3명의 보증금 합계 26,000,000원이 실제 어떤 매각대상에 귀속되는지 확인하세요.
• 미상 점유자 확인. 고대완의 보증금·점유 관계·우선변제권 및 배당요구 여부를 확인하세요. 미상 금액이 추가되면 실질취득액도 변합니다.
• 근저당 및 공동담보 확인. 농협은행의 최초 채권최고액 1,308,000,000원과 변경 후 2,088,000,000원의 관계, 공동담보 배당·해제 범위를 대조하세요.
• 공용관리비 확인. 전기요금과 공동요금의 미납 내역, 승계 가능한 공용부분 금액을 관리주체에 확인하세요.
• 단전 및 수리 확인. 전력 공급 재개 가능 여부, 설비 작동 상태, 내부 훼손 및 수선 필요성을 확인하세요.
• 시세 교차검증. 대상 77.33㎡와 거래표본 83.37㎡의 면적 차이 및 층·상태 차이를 반영해 적정가를 판단하세요.
• 최종 서류 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서 및 변경 공고를 입찰 직전에 재확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 “확정된 인수액”이 먼저다

이 사건은 가격상 할인 폭이 크지만 권리와 현장 리스크를 분리해서 검토해야 하는 오피스텔입니다. 현재 최저가 114,660,000원에 보증금 인수 추정 26,000,000원을 더하면 실질취득 추정액은 140,660,000원으로, 참고할 수 있는 최근 실거래 평균 315,000,000원보다 낮습니다. 그러나 비교거래의 면적이 다르고, 임차인 신고 호실도 표제 704호와 일치하지 않습니다.

또한 보증금 미상 점유자, 변경된 근저당 채권최고액, 공동담보 관계, 장기 단전 및 공동요금 미납 등은 실제 취득원가를 높이거나 명도·이용에 영향을 줄 수 있습니다. 가격은 검토할 만하지만, 권리와 인수범위는 아직 확정되지 않았습니다. 먼저 704호의 정확한 매각범위와 점유관계를 확인하고, 확인된 비용만을 토대로 응찰가를 정하는 것이 적절합니다.