제주지방법원 2025타경8627. 제주 연동 진호뉴캐슬 7층 704호 오피스텔입니다. 감정가 234,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 163,800,000원입니다. 말소기준은 2015.09.10 농협은행주식회사 근저당권이고, 이후의 이경수 근저당권·현재 임의경매개시결정·제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기상 권리와 별개로 현황조사에서 말소기준보다 먼저 전입한 점유자들이 확인돼, 임차보증금 승계 가능성이 이 사건의 핵심 리스크입니다.
특히 배당계산에는 (주)제이엠트러스트 10,000,000원, (주)제성 8,000,000원, (주)대윤 8,000,000원 등 합계 26,000,000원이 매수인 인수액으로 반영돼 있습니다. 낙찰가만 163,800,000원으로 보는 대신, 적어도 189,800,000원의 실질취득액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 또한 고대완은 말소기준보다 이른 2015.06.18 전입이지만 보증금이 확인되지 않아, 최종 실질취득액은 이보다 더 높아질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8627 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 2331-7 진호뉴캐슬 7층 704호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 진호뉴캐슬 · 대상면적 77.33㎡ |
| 소유자 | 최설매 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 163,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 | 에이치에프엔사일유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 1,885,176,543원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인 | 2004.03.26 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2015.09.10 설정된 농협은행주식회사 근저당입니다. 최초 채권최고액은 1,308,000,000원으로 기재돼 있고, 2016.10.12 변경등기에는 채권최고액 2,088,000,000원이 표시됩니다. 제공된 배당 시뮬레이션은 농협은행 채권액을 1,308,000,000원으로 계산하고 있습니다. 그 뒤 2023.02.13 설정된 이경수 근저당권 1,200,000,000원과 2025.08.20 임의경매개시결정, 2026.05.11 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 6건, 선순위 4건
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)제이엠트러스트 | 5층 504호 · 사무실 | 2011.12.02 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 有 | 확정일자 없음 | 인수 가능 |
| 주식회사 한화국제여행사 | 6층 604호 · 사무실 | 2016.10.19 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 無 | 확정일자 없음 | 비승계 |
| (주)제성 | 8층 804호 · 사무실 | 2012.07.27 | 8,000,000원 | 660,000원 | 대항력 有 | 확정일자 없음 | 인수 가능 |
| (주)대윤 | 9층 904호 · 사무실 | 2012.09.25 | 8,000,000원 | 600,000원 | 대항력 有 | 확정일자 없음 | 인수 가능 |
| 고대완 | 13층 1306호 | 2015.06.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가위험 |
| 주식회사 씨에프시티 | 15층 1506호 · 사무실 | 2016.10.27 | 1,000,000원 | 350,000원 | 대항력 無 | 확정일자 없음 | 비승계 |
현황조사에 확인된 점유자 6건은 504호·604호·804호·904호·1306호·1506호에 관한 기록이며, 대상 물건은 704호입니다. 따라서 704호 자체의 직접 점유관계와 위 선순위 임차관계가 본 매각대상 전체에 어떻게 연결되는지는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 반드시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 최소 실질취득액으로 본다
진호뉴캐슬 시세 자료에서 최근 12개월 거래는 2건입니다. 2025.11 거래 350,000,000원, 2026.03 최신 거래 280,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 315,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래군보다 34.4% 높은 추세로 제시돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 83.37㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 83.37㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2024.12 | 83.37㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2024.12 | 83.37㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2024.11 | 83.37㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2024.10 | 83.37㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2024.08 | 83.37㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 2024.06 | 83.37㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2024.01 | 83.37㎡ | 12 | 255,000,000원 |
| 2024.01 | 83.37㎡ | 12 | 255,000,000원 |
| 2023.09 | 83.37㎡ | 4 | 262,000,000원 |
| 2022.07 | 83.37㎡ | 7 | 257,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 247,833,333원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 315,000,000원 |
현재 최저가 163,800,000원은 최근 12개월 평균의 52.0%로 표시되지만, 이 물건은 최저가만으로 시세를 비교하면 안 됩니다. 확정 인수액 26,000,000원을 더한 최소 실질취득액 189,800,000원을 출발점으로 봐야 하며, 고대완의 보증금이 확인되면 실질취득액은 더 올라갑니다. 그래도 현재 확인된 최소 실질취득액은 최신 거래 280,000,000원과 최근 12개월 평균 315,000,000원보다 낮은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,093,200원 |
| 인수 · (주)제이엠트러스트 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)제성 보증금 | 8,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)대윤 보증금 | 8,000,000원 | 0원 |
| 2. 농협은행주식회사 근저당 | 1,308,000,000원 | 160,706,800원 |
| 3. 이경수 근저당 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,508,000,000원 중 배당액은 160,706,800원, 미배당액은 2,347,293,200원입니다. 배당되지 않는 선순위 임차보증금 26,000,000원은 매수인 인수액으로 계산돼 있으며, 보증금 미상 점유자의 추가 인수 가능성은 별도로 남습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 26,000,000원은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 163,800,000원 | 160,706,800원 | 2,347,293,200원 | 26,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 114,660,000원 | 112,254,760원 | 2,395,745,240원 | 26,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 80,262,000원 | 78,417,284원 | 2,429,582,716원 | 26,000,000원 |
가격이 더 내려가면 매각대금 부담은 줄지만, 시나리오상 매수인 인수액 26,000,000원은 그대로 유지됩니다. 따라서 회차별 할인율만 보고 응찰가를 판단하지 말고, 항상 낙찰가 + 인수액을 합친 실질취득 기준으로 판단해야 합니다. 여기에 고대완의 보증금이 추가로 확인되면 그 금액까지 다시 더해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 제주시 연동 롯데시티호텔 제주 북동측 인근이며, 공동주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 용도는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물이며 사용승인일은 2004.03.26입니다.
- 도로. 토지는 남동측으로 폭 약 35m 내외의 아스콘포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(50M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m) 등이 적용됩니다.
- 공시지가. 4,113,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래표본. 진호뉴캐슬은 총 39세대이며 최근 거래 12건의 전체 평균은 247,833,333원, 최근 12개월 평균은 315,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 163,800,000원만 보지 말고 확정 인수 26,000,000원을 더한 최소 189,800,000원부터 계산하세요.
- 고대완 보증금 확인. 2015.06.18 선순위 전입이지만 보증금이 미상입니다. 추가 인수금이 발생하면 실질취득액이 올라갑니다.
- 대상 호실 점유관계 확인. 현황조사 임차내역은 504호·604호·804호·904호·1306호·1506호로 표시돼 있으므로, 704호와의 관계를 매각물건명세서에서 직접 대조해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 농협은행 근저당은 2015.09.10 채권최고액 1,308,000,000원으로 설정된 뒤 2016.10.12 변경등기에 2,088,000,000원이 표시돼 있습니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 315,000,000원과 최신 거래 280,000,000원을 우선 참고하고, 전체 평균 247,833,333원만으로 할인 여부를 판단하지 마세요.
- 비교면적 확인. 대상면적 77.33㎡와 거래표본 83.37㎡의 차이를 감안해 동일 조건 거래인지 원자료를 확인하세요.
- 단전·관리비. 2025.07.24 이후 단전 및 공동요금 미납 정황이 있으므로 관리비·전기요금·공용부분 승계액을 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰”보다 중요한 것은 인수액의 끝을 찾는 것
이 물건은 감정가 234,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 163,800,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 315,000,000원과 최신 거래 280,000,000원에 비해서는 가격 차이가 큽니다. 최근 거래 추세도 +34.4%로 제시돼 있어 가격만 보면 관심을 가질 만한 구간입니다.
하지만 권리분석의 결론은 단순한 “52.0% 할인”이 아닙니다. 배당표에 이미 26,000,000원 선순위 임차보증금 인수가 반영돼 있어 현재 최소 실질취득액은 189,800,000원이고, 2015.06.18 전입한 고대완의 보증금은 아직 미상입니다. 게다가 임차내역이 대상 704호가 아닌 여러 다른 호실로 표시돼 있어 매각대상과 점유관계의 연결도 반드시 원문으로 확인해야 합니다. 가격은 매력적일 수 있지만 권리가 완전히 닫히지 않은 사건. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 최종 인수액과 대상 호실 점유관계를 확정하는 것입니다.
