제주지방법원 2025타경8627. 제주시 연동 도령로 일대 진호뉴캐슬 12층 1206호 오피스텔입니다. 감정가는 65,000,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 45,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 등기부상 말소기준은 2015.09.10. 농협은행주식회사 근저당권이며, 그 이후의 이경수 근저당권과 2025.08.20. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 위험합니다. 배당자료는 대항력 임차보증금 26,000,000원을 매수인이 떠안는 것으로 계산하지만, 그 임차인들이 점유한다고 적힌 호실은 504호·804호·904호입니다. 본건은 1206호이므로 그 인수액이 실제로 본건에 귀속되는지 매각물건명세서와 현황조사 원본 대조가 선행돼야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 부가등기 확인 필요

말소기준권리는 2015.09.10. 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 최초 1,308,000,000원으로 등기됐고 2016.10.12. 변경계약으로 2,088,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 2023.02.13. 설정된 이경수 근저당권 1,200,000,000원과 현재 경매개시결정은 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

② 임차인 — 대항력보다 먼저 ‘호실이 맞는지’ 확인

현황조사에는 실제 임차인 6명이 나타나지만, 기재 호실은 504호·604호·804호·904호·1306호·1506호로 모두 본건 1206호와 다릅니다. 따라서 아래 보증금과 대항력 판단을 1206호에 그대로 귀속된다고 단정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 숫자상 저렴해 보여도 비교표본이 다르다

진호뉴캐슬의 시세 자료가 잡은 대상 면적은 17.29㎡인데, 최근 거래 표본은 30.0㎡와 83.37㎡입니다. 즉 본건과 면적이 일치하는 거래가 아니어서 최근 12개월 평균 233,660,000원이나 최신 거래 280,000,000원을 본건 적정가로 직접 적용할 수 없습니다.

전체 12건 평균은 232,331,666원이고, 최근 12개월 3건 평균은 233,660,000원, 최신 거래는 280,000,000원입니다. 최근 구간은 이전보다 0.8% 높은 것으로 계산돼 있지만, 거래면적이 본건 비교 기준과 맞지 않기 때문에 이 수치만으로 “최저가 45,500,000원이 시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 45,500,000원 가정)

배당자료상 채권 총액 2,508,000,000원 중 44,281,000원이 배당되고, 미배당액은 2,463,719,000원입니다. 매수인 인수액 26,000,000원은 배당대금 밖에서 별도로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 연동 롯데시티호텔 제주 북동측 인근으로, 공동주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도. 공부상 용도는 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물입니다. 사용승인일은 2004.03.26.입니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 35m 내외의 아스콘포장도로와 접합니다.
• 토지이용. 일반상업지역·고도지구(50m 이하)·방화지구·시가지경관지구(중심) 등이며 공시지가는 4,113,000원/㎡입니다.
• 규모. 진호뉴캐슬은 39세대로 집계돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 1206호 임차관계 재확인. 현황조사상 임차인 6명은 모두 다른 호실로 적혀 있습니다. 배당자료상 26,000,000원 인수가 실제 본건에 적용되는지 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.28. 민간임대주택등기가 남아 있으므로 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 동일 면적 실거래 확인. 시세 비교 기준 17.29㎡와 거래 표본 30.0㎡·83.37㎡가 일치하지 않습니다. 동일 면적·동일 용도 거래를 추가 확인해야 합니다.
• 단전 및 공과금. 2025.07.24. 이후 전기요금 미납으로 전기공급이 중단된 것으로 조사됐고, 공동요금도 미납된 것으로 보입니다.
• 공용부분 관리비. 체납관리비 중 공용부분 승계 부담 가능성이 기재돼 있으므로 관리주체에 체납액과 승계범위를 확인해야 합니다.
• 회차별 자금계획. 현재 최저가는 45,500,000원, 2회 유찰 시 31,849,999원, 3회 유찰 시 22,294,999원으로 계산돼 있으나, 인수액 26,000,000원이 실제 본건에 적용된다면 낙찰가만 낮아지는 것과 실질취득액은 별개입니다.

맺으며 — “70% 유찰”보다 원본 불일치가 더 중요하다

현재 최저가는 감정가 65,000,000원의 70%인 45,500,000원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 배당자료상 인수보증금 26,000,000원을 더하면 잠정 실질취득은 71,500,000원이 됩니다. 그런데 그 인수액은 본건 1206호가 아닌 504호·804호·904호 임차인에서 산출됐습니다. 동시에 시세 거래 역시 본건 비교 기준 17.29㎡와 면적이 맞지 않습니다.

따라서 이 물건은 “유찰돼 싸졌다”가 아니라 “인수와 시세의 대상이 본건과 맞는지 먼저 확인해야 하는 사건”입니다. 등기 말소 순위는 비교적 분명하지만, 민간임대주택등기·임차인 호실 불일치·단전 및 공동요금 미납까지 겹쳐 있습니다. 권리 순위는 확인 가능, 가격 판단은 보류. 본건 1206호의 정확한 임차관계와 동일 면적 실거래를 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다.