제주지방법원 2025타경8627. 제주시 연동 진호뉴캐슬 12층 1206호 오피스텔입니다. 분석 대상 면적은 17.29㎡이고, 건물은 2004년 3월 26일 사용승인된 15층 철근콘크리트 건물입니다. 현재 소유자로 확인되는 사람은 최설매이며, 등기상 가장 중요한 권리는 2015년 9월 10일 농협은행 근저당권입니다.

말소기준권리인 이 근저당권과 이후 설정된 이경수의 근저당권, 현재 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그것만으로 매수인 인수위험이 없다고 결론 내릴 수는 없습니다. 건물의 다른 호실에서 말소기준일보다 앞선 임차인들이 확인되고, 전기요금 미납에 따른 단전과 공동요금 체납 문제도 있기 때문입니다. 특히 1206호의 점유관계와 사건 전체 임차인 정보가 서로 구분되어야 한다는 점이 분석의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 범위는 별도 확인

권리관계의 기준점은 2015.09.10 농협은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,308,000,000원이었으나, 2016.10.12 변경등기로 2,088,000,000원이 되었습니다. 이후 2023.02.13 이경수 명의 근저당권이 1,200,000,000원의 채권최고액으로 설정되었습니다.

농협은행 근저당권은 말소기준권리이며, 이경수의 후순위 근저당권과 2025.08.20 경매개시결정등기는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 2024년에 개시됐던 별도 임의경매는 2025.07.31 취하되어 2025.08.01 관련 개시결정등기가 말소되었습니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 6명, 모두 다른 호실

현황조사에서 확인된 임차인은 총 6명(법인 5곳·개인 1명)입니다. 그러나 이들은 각각 504호·604호·804호·904호·1306호·1506호의 임차인입니다. 분석 대상인 1206호로 특정된 임차인은 확인되지 않으며, 그렇다고 1206호가 공실이라고 단정할 수도 없습니다.

대항력은 말소기준일과 전입일을 기준으로 한 조사상 판단입니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권의 최종 성립·행사 여부는 확정할 수 없습니다. 특히 1306호 고대완은 보증금·확정일자·점유관계가 불명확하므로 대항력이 확정됐다고 단정하지 않습니다.

② 시세 비교 — 실거래는 있으나 같은 면적이 아니다

진호뉴캐슬의 실거래 기록은 총 12건이며, 전체 평균 거래금액은 232,331,666원입니다. 그러나 이 평균에는 83.37㎡ 거래가 다수 포함되어 있습니다. 분석 대상인 17.29㎡와 면적이 일치하지 않으므로, 전체 평균을 1206호의 적정 시세로 사용할 수 없습니다.

최근 12개월 거래는 3건, 평균 233,660,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026.03의 280,000,000원이며, 최근 거래 추세 지표는 +0.8%입니다. 다만 최근 거래들도 모두 면적이 달라, 해당 수치로 1206호의 가격 상승이나 저평가를 주장하기 어렵습니다.

건물 내 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 이번 물건은 이미 2회 유찰되었습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실 자체는 특별한 가격 경쟁력을 입증하지 못합니다. 소형 오피스텔의 실제 거래 가능 가격과 개별 호실의 권리부담을 먼저 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 31,850,000원 가정)

현재 최저가를 낙찰가로 가정하면 집행비용을 제외한 배당가능액은 30,876,700원입니다. 배당모형은 이를 농협은행 근저당권에 배당하며, 후순위 근저당권자와 소유자에게는 잔여금액이 발생하지 않는 것으로 계산합니다. 다른 호실의 대항력 임차인 보증금 26,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수금액으로 별도 처리되어 있습니다.

배당모형은 농협은행 근저당권의 최초 채권최고액 1,308,000,000원을 기준으로 계산되어 있습니다. 등기에는 2016.10.12 변경된 채권최고액 2,088,000,000원이 존재합니다. 실제 배당은 현재 피담보채권액, 공동담보 배당관계, 배당요구 및 우선채권 확인에 따라 달라집니다. 당해세·최우선변제 및 체납 공과금 등은 반영되지 않았습니다.

유찰 회차별 시나리오

회차가 내려갈수록 매각가와 채권자 배당액은 감소합니다. 반면 배당모형상 별도 인수로 계산된 보증금은 각 회차 모두 26,000,000원입니다. 따라서 최저가 하락이 매수인의 전체 부담을 동일한 비율로 줄여준다고 볼 수 없습니다.

다만 위 인수 추정액은 서로 다른 호실의 보증금 합계입니다. 개별 호실 경매에서 대항력 임차보증금이 매각대금을 초과하면, 낙찰가 하락분이 미배당 인수액 증가로 상쇄되어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 경우도 있습니다. 이번 1206호에 해당 구조가 적용되는지는 호실별 보증금과 배당관계를 확인해야 판단할 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 연동 소재 롯데시티호텔 제주 북동측 인근입니다. 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대에 위치합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 2004.03.26 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물입니다. 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 스프링클러설비가 기재되어 있습니다.
• 용도. 공부상 오피스텔입니다. 건물 내 일부 호실은 현황조사에서 사무실로 사용되는 것으로 나타나지만, 1206호의 실제 사용상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 도로. 토지 남동측으로 폭 약 35m의 포장도로와 접하고 있으며, 토지는 인접 도로 대비 대체로 평탄합니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역으로, 고도지구(50m 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 장애물제한표면구역, 지하수자원특별관리구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
• 지가. 공시지가 4,113,000원/㎡이며, 기재된 토지면적은 329.6㎡입니다. 이는 개별 오피스텔 호실의 적정 매매가격을 직접 나타내는 금액은 아닙니다.
• 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다.
• 환금성. 39세대 규모의 오피스텔이고, 제공된 실거래 중 1206호 분석 면적인 17.29㎡와 직접 일치하는 사례가 없습니다. 따라서 실제 매도 가능 가격과 소요 기간을 현재 거래 평균으로 추정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각단위 확인. 사건번호에 연결된 매각목록을 대조해 1206호가 별도 매각대상인지, 다른 호실과 일괄매각되는지 확인하세요. 다른 호실의 임차보증금 26,000,000원을 1206호에 그대로 귀속시키면 잘못된 실질취득액이 계산될 수 있습니다.
• 1206호 점유관계 확인. 해당 호실의 실제 점유자, 사용상태, 임대차계약 및 보증금, 대항요건, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 다른 호실의 임차인 명단만으로 1206호가 공실이라고 판단해서는 안 됩니다.
• 다른 호실 임차인 구분. 504호·804호·904호에는 선순위 대항력 임차인이 있고, 1306호는 보증금 및 대항력 성립 여부가 불명확합니다. 이들의 권리가 현재 매각단위에 영향을 미치는지 확인하세요.
• 공동담보 및 배당 확인. 농협은행 근저당권의 증액 내역, 공동담보목록 제2015-1360호, 이경수 근저당권의 공동담보 관계와 신청채권자의 채권승계·배당자격을 대조하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간, 임대료 규제와 경매 매각 후 의무 처리방식을 확인하세요.
• 단전·관리비 확인. 관리주체와 전기공급 관련 기관을 통해 미납액, 공용부분 승계대상, 전기공급 재개조건을 확인하세요. 낙찰가 이외의 비용이 발생할 수 있습니다.
• 실거래 비교 재검증. 17.29㎡와 직접 비교할 수 있는 거래가 확인되어야 합니다. 83.37㎡ 거래의 평균을 근거로 감정가 49%를 할인 기회로 판단하지 마세요.
• 유찰 후 부담 재계산. 3회 유찰 시 22,295,000원, 4회 유찰 시 15,606,499원으로 최저가가 내려가는 시나리오가 있습니다. 하지만 실제 인수 보증금, 명도비용, 관리비 부담까지 반영해야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.
• 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록, 공동담보목록 및 배당 관련 자료를 직접 대조하세요.

맺으며 — “49% 낙찰가보다, 무엇을 인수하는지가 먼저다”

제주 진호뉴캐슬 1206호는 감정가 65,000,000원에서 최저가 31,850,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 현재 자료만으로는 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 최근 실거래는 모두 다른 면적의 거래이며, 1206호 자체의 시장가격을 확인할 직접 비교사례가 부족합니다.

권리분석에서도 중요한 구분이 필요합니다. 농협은행 말소기준 근저당권과 후순위 담보권은 매각으로 소멸하는 구조지만, 배당모형에 반영된 26,000,000원의 임차보증금은 다른 호실에서 발생한 금액입니다. 이를 합산한 57,850,000원은 사건 배당모형상 계산값일 뿐, 1206호의 확정 실질취득액이 아닙니다. 반대로 1206호의 점유와 보증금이 확인되지 않은 상황에서 실제 인수액이 0원이라고 단정할 수도 없습니다.

여기에 2025년 7월부터 이어진 단전 정황, 공동요금 미납, 민간임대주택등기, 공동담보 및 채권관계 확인 필요성까지 더해집니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수나 표면 할인율이 아니라 1206호에 귀속되는 권리와 비용을 정확히 확정하는 것입니다.

종합 판단: D등급 — 현 단계 입찰 보류. 호실별 권리관계와 점유상태, 실제 미납비용, 동일면적 적정 시세가 확인되기 전까지는 낮은 최저가를 투자 메리트로 인정하기 어렵습니다.