제주지방법원 2025타경8627. 제주 연동 진호뉴캐슬 15층 1506호 오피스텔입니다. 감정가는 66,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 46,200,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2015.09.10 설정된 농협은행주식회사 근저당권이며 당시 채권최고액은 1,308,000,000원입니다. 이 근저당은 2016.10.12 채권최고액 2,088,000,000원으로 변경기재돼 있습니다.
본건에서 중요한 점은 현황조사에 여러 호실의 점유자가 함께 확인되지만, 1506호로 특정된 임차인은 주식회사 씨에프시티라는 점입니다. 이 임차인의 전입일은 2016.10.27로 말소기준일인 2015.09.10보다 늦고, 보증금은 1,000,000원, 월세는 350,000원입니다. 따라서 다른 호실 임차인의 보증금을 1506호 낙찰자가 인수할 금액으로 합산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8627 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 2331-7 진호뉴캐슬 15층 1506호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 제주시 도령로 111 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 17.29㎡ |
| 소유자 | 최설매 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 46,200,000원 (1회 유찰) |
| 경매채권자 | 에이치에프엔사일유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 1,885,176,543원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2004.03.26 |
① 권리 흐름 — 1506호 임차인은 말소기준 뒤
말소기준은 2015.09.10 농협은행 근저당권입니다. 그 뒤 2023.02.13 설정된 이경수 근저당권과 2025.08.20의 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 2024.01.04 농협은행이 신청한 임의경매는 2025.07.31 취하됐고, 관련 개시결정 등기는 2025.08.01 말소됐습니다.
임차인 — 본건 1506호 기준
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 씨에프시티 | 15층 1506호 · 사무실 | 2016.10.27 | 1,000,000원 | 350,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
1506호 임차인의 전입은 말소기준권리보다 늦습니다. 확정일자와 배당요구일은 확인되지 않지만, 대항력 자체가 없으므로 보증금 1,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조로 보기는 어렵습니다. 따라서 1506호 기준 확인되는 임차보증금 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 70% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 46,200,000원으로 감정가 66,000,000원의 70%입니다. 그러나 확인된 진호뉴캐슬 실거래 12건의 면적은 주로 83.37㎡이고, 2025.07 거래 1건은 30㎡입니다. 본건 비교면적은 17.29㎡이며 면적 일치 거래로 분류되지 않았습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 83.37㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 83.37㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2025.07 | 30㎡ | 15 | 70,980,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 3건 | 233,660,000원 |
최근 12개월 평균은 233,660,000원, 최신 거래는 2026.03의 280,000,000원이며 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +0.8%입니다. 다만 이 수치들은 본건 17.29㎡와 면적이 맞지 않으므로, 최저가 46,200,000원이 최근 12개월 평균의 19.8%라는 숫자만으로 “시세 대비 대폭 저렴하다”고 결론 내리면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,231,600원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,308,000,000원 | 44,968,400원 |
| 2. 근저당 · 이경수 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 현재 경매 신청채권자 | 1,885,176,543원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,231,600원을 제외한 44,968,400원이 선순위 농협은행 근저당에 배당되는 시뮬레이션입니다. 채권자 총 미배당액은 2,463,031,600원입니다. 등기에는 2016.10.12 농협은행 근저당 채권최고액이 2,088,000,000원으로 변경된 기재도 있으므로 실제 배당순위·채권액은 원본 채권서류와 배당표를 확인해야 합니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 46,200,000원 | 44,968,400원 | 2,463,031,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 32,339,999원 | 31,357,879원 | 2,476,642,121원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 22,637,999원 | 21,830,515원 | 2,486,169,485원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 롯데시티호텔 제주 북동측 인근이며 공동주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물이며 사용승인일은 2004.03.26입니다. 기본 위생·급배수·옥내소화전·승강기·스프링클러 설비가 확인됩니다.
- 용도. 공부상 용도는 오피스텔이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 남동측으로 폭 약 35m 내외 아스콘포장도로와 접합니다. 공시지가는 4,113,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구·방화지구·시가지경관지구·장애물제한표면구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역 등이 확인됩니다.
- 거래표본. 진호뉴캐슬은 39세대로 확인되며 실거래 표본은 있으나 본건 17.29㎡와 면적 일치 거래가 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1506호 임차관계 재확인. 주식회사 씨에프시티의 전입일 2016.10.27, 보증금 1,000,000원, 월세 350,000원과 현재 점유 여부를 원본 현황조사·매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 다른 호실 임차보증금과 분리. 504호·604호·804호·904호·1306호 점유자의 보증금을 1506호 인수액으로 합산하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.28 등기의 현재 등록상태와 낙찰 이후 처리·의무 관계를 확인하세요.
- 관리비·공과금. 2025.07.24 이후 단전 및 공동요금 미납 정황이 있으므로 관리사무소·전력 관련 미납액과 승계 범위를 확인하세요.
- 시세는 면적 맞춰 확인. 최근 거래의 30㎡·83.37㎡ 가격을 17.29㎡ 본건의 직접 비교가격으로 사용하지 말고 유사 면적 거래와 현재 호가를 별도로 확인하세요.
- 근저당 변경기재. 농협은행 근저당은 2015.09.10 설정 후 2016.10.12 채권최고액 2,088,000,000원으로 변경기재돼 있으므로 실제 담보범위와 배당관계를 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 비교 가능한 시세다
본건 1506호만 놓고 보면 임차인 보증금 인수 위험은 크지 않습니다. 주식회사 씨에프시티의 전입은 말소기준인 2015.09.10 농협은행 근저당 이후이고, 확인되는 보증금 1,000,000원은 대항력에 따라 낙찰자가 떠안는 구조가 아닙니다. 권리 측면의 핵심은 오히려 2022.12.28 민간임대주택등기의 현재 상태를 확인하는 것입니다.
가격은 더 신중해야 합니다. 감정가 66,000,000원에서 한 차례 유찰돼 46,200,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 표본이 본건 17.29㎡와 맞지 않습니다. 최근 12개월 평균 233,660,000원이나 최신 거래 280,000,000원과 단순 비율을 계산해 “80% 이상 싸다”는 식으로 해석하는 것은 적절하지 않습니다. 여기에 2025.07.24 이후 단전과 공동요금 미납 정황까지 있으므로, 권리는 비교적 단순하지만 가격·관리비·민간임대주택등기 확인을 마친 뒤 응찰가를 정하는 물건으로 보는 편이 안전합니다.
