제주지방법원 2025타경8627. 제주 연동 도령로 111에 위치한 진호뉴캐슬 15층 1506호 오피스텔입니다. 감정가는 66,000,000원이고 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 32,340,000원입니다. 숫자만 보면 감정가에서 상당히 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건은 말소기준권리, 공동담보 근저당, 임차인별 점유호실, 관리비와 단전 상태를 각각 분리해서 검토해야 합니다.

말소기준은 2015.09.10. 농협은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 이경수 근저당권과 경매개시결정등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 농협은행 근저당권은 최초 채권최고액이 1,308,000,000원이었으나 2016.10.12. 2,088,000,000원으로 변경됐습니다. 공동담보 설정이 포함되어 있으므로 이 호실의 매각대금과 전체 채권액을 단순히 대응시키는 해석은 경계해야 합니다.

특히 임차인 조사에는 같은 건물의 여러 호실이 함께 등장합니다. 본건은 1506호이므로 다른 호실의 선순위 임차보증금을 자동으로 1506호 낙찰자가 인수한다고 판단해서는 안 됩니다. 이 구분이 정확한 실질취득금액을 계산하는 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대차는 호실별 판단

말소기준권리는 2015.09.10. 설정된 농협은행 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 수협중앙회, 제주은행, 제주와이엠씨에이신용협동조합의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 2023.02.13. 설정된 이경수 근저당권은 말소기준 이후의 권리이므로 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

또한 2022.12.28. 민간임대주택등기가 접수되어 있습니다. 해당 등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 경매에 따른 등록 및 의무의 처리, 말소 여부는 별도로 확인해야 하며, 단순히 후순위 등기라는 이유만으로 모든 행정상 의무가 해소된다고 단정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 본건 1506호와 타 호실을 혼동하지 말 것

현황조사에서 확인되는 임차·점유 관계는 총 6건입니다. 이 중 본건 1506호는 1건, 나머지 5건은 다른 호실에 관한 것입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고 관계는 확인되지 않습니다. 다만 1306호의 고대완은 보증금과 임대차관계가 확정되지 않은 점유자로, 임차인 지위 자체를 추가 확인해야 합니다.

한편 1306호 고대완은 2015.06.18. 전입 사실이 있으나, 보증금·확정일자·임차관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 판단하고 1306호의 추가 인수위험을 별도로 남겨 두어야 합니다. 이 미확인 위험을 본건 1506호에 곧바로 합산할 근거는 없습니다.

③ 예상배당과 실질취득 — 26,000,000원은 별도 검증

현재 최저매각가인 32,340,000원에 낙찰되는 상황을 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 제외한 뒤 농협은행 근저당에 배당하는 구조이며, 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없는 것으로 산정되어 있습니다.

최초 채권최고액 기준 추정배당입니다. 농협은행 근저당의 변경 후 채권최고액 2,088,000,000원, 공동담보 배당관계, 당해세, 최우선변제 등은 별도 검증이 필요합니다. 낙찰대금에서 배당되는 채권자의 미회수액은 일반적으로 매수인의 인수채무와 동일하지 않습니다.

유찰 회차별 인수액 검증

선순위 임차보증금 26,000,000원을 별도로 부담한다고 가정하면 낙찰가와 보증금 부담액을 합친 총액은 다음과 같습니다. 다만 이 보증금은 본건 1506호가 아닌 다른 호실의 임대차에서 발생했으므로, 아래의 인수 포함 총액은 실제 1506호 취득액이 아닌 별도 인수 가정에 따른 검증용 시나리오입니다.

보증금 26,000,000원은 현재 회차 및 추가 유찰 시나리오에 동일하게 적용한 별도 가정입니다. 해당 세 임차인의 보증금이 실제 인수 대상이라면 배당받지 못한 금액을 매수인이 부담할 수 있습니다. 다만 이 사건의 1506호에 그대로 적용되는 금액은 아닙니다. 1306호의 미확인 보증금은 위 금액에 포함되지 않았습니다.

④ 시세 비교 — 최근 평균이 높아도 같은 물건의 시세는 아니다

진호뉴캐슬의 전체 실거래 평균은 232,331,666원이고, 최근 12개월 평균은 233,660,000원(3건)입니다. 최신 거래는 2026.03. 280,000,000원입니다. 그러나 이 숫자들을 대상 1506호의 적정 시세로 사용하면 심각한 왜곡이 발생할 수 있습니다.

대상 호실의 전용면적은 17.29㎡인데, 주요 거래 사례는 83.37㎡입니다. 확인되는 상대적으로 작은 면적의 거래도 30㎡로 본건보다 큽니다. 따라서 최저가가 최근 12개월 평균의 13.8%에 해당한다는 비율만으로 시세 대비 대폭 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

2025.07.에 같은 건물 15층의 30㎡ 오피스텔이 70,980,000원에 거래된 사례는 있습니다. 대상과 층은 같지만 면적은 다릅니다. 이를 참고 사례로 활용할 수는 있어도, 17.29㎡인 1506호의 시세가 그 금액이라고 볼 수는 없습니다. 대상 면적의 임대수익 및 매매 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·시설·관리상태 (감정평가 및 매각물건명세서 기준)

• 입지. 제주특별자치도 제주시 연동 소재 롯데시티호텔 제주 북동측 인근입니다. 주위는 공동주택, 업무시설, 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재한 노선 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 남동측으로 폭 약 35m의 포장도로와 접합니다.
• 건축물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물로 2004.03.26. 사용승인됐습니다. 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기 및 스프링클러설비 등이 설치되어 있습니다.
• 용도. 공부상 용도는 오피스텔이며, 동일 건물의 조사된 임차호실은 사무실로 사용되는 곳이 포함되어 있습니다. 실제 1506호의 이용 및 임대현황은 현장 확인이 필요합니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역, 고도지구(50m 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등에 해당합니다. 장애물제한표면구역과 지하수자원특별관리구역 등도 포함됩니다. 공시지가는 ㎡당 4,113,000원입니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 39세대 규모의 건물이고, 현재 확인되는 실거래는 주로 83.37㎡에 집중되어 있습니다. 본건 17.29㎡의 실제 수요와 재매각 가능가격은 별도 검증이 필요합니다.

전기공급 중단이 기록된 만큼 현재 공급 재개 여부와 체납금 중 매수인에게 귀속될 수 있는 항목을 반드시 분리하여 확인해야 합니다. 단전 상태가 지속되고 있다면 임대 및 사용에도 제약이 생길 수 있습니다. 관리비·공과금 부담을 확인하기 전의 최저가 32,340,000원은 총취득비용이 아닙니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 1506호 점유와 대항력. 주식회사 씨에프시티의 전입일은 2016.10.27.로 말소기준권리 이후입니다. 실제 점유, 사업자등록 및 임대차 관련 서류를 재확인하고, 인도 절차의 비용과 시간을 검토해야 합니다.
• 타 호실 선순위 임차인 구분. (주)제이엠트러스트 504호, (주)제성 804호, (주)대윤 904호의 합계 26,000,000원 보증금은 해당 호실의 인수 가능액입니다. 1506호의 인수액과 자동 합산하지 않아야 합니다.
• 미확인 점유자. 고대완은 1306호 점유자로, 전입일이 말소기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 해당 호실은 대항력 가능성과 임차관계를 별도로 조사해야 합니다.
• 공동담보와 채권최고액. 농협은행 근저당권의 변경 후 채권최고액 2,088,000,000원과 공동담보목록을 확인해야 합니다. 기존 배당 추정금액을 확정치로 사용하면 안 됩니다.
• 민간임대주택등기. 2022.12.28. 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 등록 상태와 관련 의무의 처리, 말소 및 행정절차를 확인해야 합니다.
• 단전 상태. 2025.07.24. 이후 전기공급 중단 사실이 기재되어 있습니다. 전기공급 복구 여부와 미납요금 처리 조건을 확인해야 합니다.
• 체납관리비. 공동요금 미납 가능성이 명시되어 있습니다. 관리주체를 통해 미납 내역을 확인하고 공용부분과 전유부분을 구분해야 합니다.
• 동일 면적 시세. 17.29㎡ 대상 호실의 비교 가능한 매매가격을 확인해야 합니다. 83.37㎡ 거래 평균 233,660,000원과 단순 비교하여 저렴하다는 결론을 내려서는 안 됩니다.
• 실질취득 총액. 현재 본건의 확인된 임차보증금 인수액은 0원이나, 취득 부대비용과 승계 가능한 공용관리비는 별도입니다. 입찰가에 추가 비용을 반영해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 공동담보목록, 체납내역 및 점유현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 최저가”보다 중요한 것은 정확한 인수 범위

이 사건의 가장 중요한 구분은 1506호 자체의 인수위험과 다른 호실의 선순위 임차보증금입니다. 본건 점유자로 조사된 주식회사 씨에프시티는 말소기준권리 이후 전입한 것으로 기재되어 있어 현재 확인되는 보증금 인수액은 0원입니다. 반면 26,000,000원의 선순위 보증금은 다른 세 호실에 관한 금액입니다. 이를 본건 취득비용에 기계적으로 더하는 것은 타당하지 않습니다.

그러나 인수보증금이 확인되지 않는다는 사실이 곧 투자 안전성을 의미하지는 않습니다. 민간임대주택등기, 변경된 공동담보 근저당, 전기공급 중단과 공동요금 체납 위험, 동일 면적 실거래 부재가 동시에 존재합니다. 특히 다른 크기의 오피스텔 실거래 평균을 기준으로 최저가가 시세 대비 크게 할인됐다고 판단할 수 없습니다.

따라서 현재 판단은 권리 인수범위는 호실별로 재확인, 가격 적정성은 판단 보류, 관리상태 검증은 필수입니다. 2회 유찰이라는 숫자보다 실제 부담할 채무와 정상적인 사용·재매각 가능성을 확인하는 것이 먼저입니다. 종합 판단은 C등급의 보수적 검토 대상입니다.