제주지방법원 2025타경8627. 제주시 연동 도령로 111에 위치한 진호뉴캐슬 6층 604호, 공부상 용도는 오피스텔입니다. 대상 호실의 전용면적은 77.33㎡이며, 건물은 2004년 3월 26일 사용승인된 철근콘크리트구조의 15층 건물입니다. 감정가 234,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 114,660,000원입니다.

가격표만 보면 큰 폭의 할인이 눈에 띕니다. 하지만 이 물건은 권리·점유 분석이 가격 분석보다 우선입니다. 농협은행의 2015년 근저당이 말소기준이며, 2016년 채권최고액이 증액됐고 이후 이경수의 근저당도 설정됐습니다. 과거 경매가 취하된 이력이 있고, 현재는 에이치에프엔사일유동화전문유한회사가 신청한 경매가 진행 중입니다. 특히 조사된 여러 임차인이 서로 다른 호실을 점유하고 있어, 현재 매각되는 604호의 권리와 다른 호실의 권리를 정확하게 분리해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 범위는 확인

현재 등기상 말소기준은 2015.09.10 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,308,000,000원이었지만 2016.10.12 변경등기로 2,088,000,000원이 됐습니다. 이보다 후순위인 이경수의 근저당권과 현 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 604호 1명과 다른 호실 5명

현황조사 등에 나타난 임차인은 실제 조사 임차인·점유자 총 6명입니다. 보증기관의 대위신고나 승계신고에 해당하는 중복 임차인은 확인되지 않습니다. 다만 현재 표시된 경매대상은 604호이고, 6명 중 604호 점유자는 주식회사 한화국제여행사 1명입니다. 나머지 5명은 다른 호실의 조사 내역이므로, 각자의 보증금을 604호에 직접 합산하면 안 됩니다.

③ 가격 비교 — 할인율은 크지만 비교 면적이 다르다

진호뉴캐슬의 최근 12개월 실거래 평균은 315,000,000원(2건)입니다. 최신 거래는 2026년 3월 280,000,000원이고, 2025년 11월에는 350,000,000원에 거래됐습니다. 최근 거래 평균은 이전 거래 평균 대비 34.4% 상승한 것으로 집계됩니다.

그러나 중요한 제한이 있습니다. 이들 실거래의 전용면적은 83.37㎡이고, 현재 경매대상은 77.33㎡입니다. 따라서 최저가가 최근 12개월 거래 평균의 36.4%라는 수치는 면적이 다른 물건 간의 단순 비율입니다. 이를 그대로 동일 면적의 시세 할인율이나 확정 투자수익으로 해석해서는 안 됩니다.

전체 12건의 평균은 247,833,333원이지만, 장기간 거래가 혼합된 참고치입니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 315,000,000원과 최신 거래 280,000,000원을 우선 참고합니다. 다만 모든 표시 거래가 83.37㎡이므로 77.33㎡인 604호의 직접 비교 사례는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 114,660,000원 가정)

예상배당은 입력된 추정 계산 결과이며 확정 배당표가 아닙니다. 농협은행 채권액은 최초 설정액 1,308,000,000원을 기준으로 계산돼 있으나, 실제 등기상 채권최고액은 2016년 2,088,000,000원으로 변경됐습니다. 채권최고액은 실제 채무잔액과 다릅니다. 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.

현재 가정에서는 매각대금 114,660,000원 중 집행비용 2,405,240원을 제외한 112,254,760원이 농협은행 근저당에 배당되는 것으로 계산됩니다. 이경수 근저당과 소유자 잔여금은 0원입니다. 산출상 채권 총액은 2,508,000,000원, 미배당 잔액은 2,395,745,240원입니다.

한편 신청채권자 에이치에프엔사일유동화전문유한회사의 청구액은 1,885,176,543원인데, 회차별 산출 결과에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시됩니다. 실제 배당순위와 근저당채권의 이전·승계 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 싸져도 점유 위험은 그대로

유찰이 늘어날수록 최저매각가는 낮아지지만, 임차인의 대항력 자체가 유찰로 사라지는 것은 아닙니다. 회차별 계산에는 타 호실 임차인들의 인수 검토 금액 26,000,000원이 동일하게 반영돼 있습니다. 다만 현재 604호만 단독 매각되는 경우에는 이 금액을 604호의 실질취득원가에 자동 합산할 수 없습니다.

⑥ 현장·입지·환금성 — 단전 이력이 핵심

• 위치. 제주시 연동 롯데시티호텔 제주 북동측 인근입니다. 공동주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설이 혼재한 노선 상가지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 2004.03.26 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물입니다. 위생·급배수·옥내소화전·승강기·스프링클러 설비 등이 있습니다.
• 용도. 공부상 오피스텔입니다. 현황조사상 604호는 사무실 용도로 사용되는 것으로 파악됐습니다. 주거용 아파트와 같은 기준으로 환금성을 평가해서는 안 됩니다.
• 접도. 남동측으로 폭 약 35m의 포장도로에 접합니다. 토지는 평탄한 세장형이며 2필지 일단으로 이용되고 있습니다.
• 토지 규제. 일반상업지역, 고도지구(50m 이하), 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 지하수자원특별관리구역 등이 적용됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 거래시장. 진호뉴캐슬은 39세대로 집계됩니다. 최근 12개월 실거래는 2건이며 거래 표본이 많지 않습니다. 동일 면적의 실제 매도 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 전 확인 체크리스트

• 매각 범위 확정. 매각목록과 매각물건명세서를 대조해 604호 단독매각인지, 다른 호실과 일괄매각되는지 확인합니다. 이는 26,000,000원 인수 판단의 전제입니다.
• 604호 점유관계. 주식회사 한화국제여행사의 실제 점유, 계약 종료 여부, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인합니다.
• 다른 호실 임차인. 504호·804호·904호의 보증금과 대항력은 해당 호실을 매수하는 경우에 검토할 위험입니다. 604호에 임의로 합산하지 않습니다.
• 1306호 미상 점유. 고대완의 보증금, 임차권 성립 및 점유 상태를 확인합니다. 전입일만으로 대항력을 확정하지 않습니다.
• 전기 공급. 2025년 조사 당시 단전됐던 상태가 해소됐는지, 미납금·재공급 비용·설비 손상 여부를 확인합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 미납액과 매수인 승계 가능성을 관리주체에 확인합니다.
• 공동담보 및 배당. 농협은행 근저당의 변경 후 채권최고액 2,088,000,000원, 공동담보목록, 실제 채권액 및 신청채권자의 권리관계를 확인합니다.
• 시세 재검증. 대상 77.33㎡와 최근 실거래 83.37㎡의 차이를 반영하고, 현재 호실의 노후도·사무실 상태·수리비를 고려한 입찰 상한액을 별도로 산정합니다.
• 현장 및 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각기일을 입찰 직전에 다시 확인합니다.

맺으며 — “반값이지만, 확인할 게 많다”

제주 진호뉴캐슬 604호는 감정가 234,000,000원에서 최저가 114,660,000원까지 떨어진 물건입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 315,000,000원이지만, 해당 거래는 모두 대상보다 넓은 83.37㎡로, 604호의 시세와 직접 동일시할 수 없습니다. 최근 거래가격 추세는 34.4% 상승으로 집계돼 있지만, 표본이 2건에 불과한 점도 감안해야 합니다.

권리분석에서는 604호 자체의 임차인과 다른 호실 임차인을 구분하는 것이 중요합니다. 604호 임차인은 말소기준 이후 전입해 조사상 대항력이 없지만, 다른 호실 3명의 인수 검토 보증금 26,000,000원이 배당 계산에 함께 등장합니다. 또 1306호 점유자의 임대차 조건은 미상이며, 2025년 조사 당시의 단전·공동요금 체납도 해결 여부를 확인해야 합니다.

가격 할인은 크지만, 권리와 현장 상태 검증이 끝난 물건은 아닙니다. 현재 판단은 입찰 보류 후 매각 범위·임차인 인수·체납액부터 확인입니다. 특히 26,000,000원을 604호에 잘못 더하거나, 반대로 별도의 인수 및 복구비용이 없다고 단정하는 판단을 모두 경계해야 합니다. 싸게 낙찰받는 것보다 실제 부담을 정확하게 계산하는 것이 먼저입니다.