제주지방법원 2025타경8627. 제주시 연동 진호뉴캐슬 6층 604호가 대표 소재지로 표시된 오피스텔 사건입니다. 감정평가에는 제5층 제504호 외 10개호가 함께 기재되어 있고, 현황조사에서도 여러 호실의 점유관계가 확인됩니다. 따라서 604호 한 호실의 점유관계만 보고 사건 전체의 인수위험을 0원으로 판단하면 안 됩니다. 사건 배당 시뮬레이션은 대항력 있는 임차인 3명의 보증금 합계 26,000,000원을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.

말소기준권리는 2015.09.10 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후의 이경수 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차관계는 등기권리와 별개입니다. 2015.09.10 이전 전입으로 확인된 임차인 가운데 보증금이 확인된 3명은 배당 시뮬레이션상 보증금 전액 인수로 계산되고, 2015.06.18 전입한 고대완은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수금액 미상으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차인이 복잡하다

등기권리의 기준점은 2015.09.10 농협은행주식회사 근저당권입니다. 당시 채권최고액은 1,308,000,000원이고, 2016.10.12 부기 변경으로 2,088,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 이후 2023.02.13 이경수의 근저당권 1,200,000,000원이 설정됐으며, 현재 경매개시결정은 2025.08.20입니다. 2024.01.04 개시됐던 이전 임의경매는 2025.07.31 취하되어 2025.08.01 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차관계 6명, 정량 인수 26,000,000원

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 따라서 위 6명은 별개의 실제 임차관계로 취급합니다. 이 가운데 정량 인수액은 (주)제이엠트러스트 10,000,000원, (주)제성 8,000,000원, (주)대윤 8,000,000원으로 합계 26,000,000원입니다. 고대완은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력과 최종 승계액을 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다

진호뉴캐슬 실거래 표본은 12건이고, 전체 평균은 247,833,333원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 315,000,000원이며 최신 거래는 2026.03의 280,000,000원입니다. 최근 거래군은 그 이전 거래군 대비 34.4% 상승으로 집계되어 있습니다.

현재 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 52.0%이지만, 이 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 정량 인수 26,000,000원을 반영한 실질취득은 189,800,000원으로, 최신 거래 280,000,000원의 약 67.8%, 최근 12개월 평균 315,000,000원의 약 60.3%입니다. 따라서 정량화된 범위에서는 최근 시세보다 낮은 가격대가 맞습니다. 다만 보증금 미상 임차인과 체납 공용비용은 이 비교에 아직 포함되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 163,800,000원 가정)

채권 총액 2,508,000,000원 중 예상 배당은 160,706,800원이고, 미배당은 2,347,293,200원입니다. 임차인 보증금 26,000,000원은 매각대금에서 배당되는 것이 아니라 매수인 승계로 계산되어 있습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 용도는 오피스텔입니다. 아파트가 아니라 업무·주거 혼합 수요가 형성되는 오피스텔로 봐야 합니다.
• 입지. 롯데시티호텔 제주 북동측 인근으로 공동주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 35m 내외 아스콘포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역, 고도지구 50m 이하, 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
• 토지. 공시지가 4,113,000원/㎡, 토지면적 329.6㎡, 평지·세로장방·광대로한면입니다.
• 단지 규모. 진호뉴캐슬 39세대, 사용승인일 2004.03.26입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰은 1.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 체납·관리 리스크

⑦ 입찰 체크리스트

• 604호만 보고 판단하지 않기. 604호 직접 임차인은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 사건 전체 배당 시뮬레이션에는 다른 호실 대항력 임차인 3명의 보증금 26,000,000원이 인수로 반영되어 있습니다.
• 고대완 보증금 확인. 2015.06.18 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능성과 승계금액을 원본 명세서 및 점유관계로 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 상한 정하기. 현재 확인 가능한 실질취득은 189,800,000원입니다. 최저가 163,800,000원만 기준으로 수익성을 계산하지 마세요.
• 관리비·공과금 확인. 단전과 공동요금 미납 정황이 있으므로 전기요금, 공용관리비와 승계대상 금액을 확인해야 합니다.
• 배당 미충족 구조 확인. 채권 총액 2,508,000,000원에 비해 매각대금이 작아 선순위 근저당 일부만 배당되고 후순위는 배당이 없습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력, 권리는 확인 전까지 보수적으로”

이 사건의 가격만 놓고 보면 현재 확인 가능한 실질취득 189,800,000원은 최신 거래 280,000,000원과 최근 12개월 평균 315,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래 추세도 34.4% 상승이어서 가격 측면의 여유는 분명합니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 할인율보다 최종 부담액입니다.

현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 26,000,000원이고, 이와 별도로 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입 점유자가 있습니다. 여기에 단전·공동요금 미납까지 확인됩니다. 따라서 결론은 “가격은 검토 가능, 권리는 추가 확인 필수”입니다. 보증금 미상 임차인과 체납 공용비용이 해소·확정되기 전까지는 최저가 할인율만으로 공격적으로 응찰하기보다, 최악의 인수 시나리오를 먼저 확정하는 것이 맞습니다.