제주지방법원 2025타경8627. 제주시 연동 도령로 111, 진호뉴캐슬의 공부상 오피스텔입니다. 현재 회차 최저가는 163,800,000원으로 감정가 234,000,000원의 70%입니다. 등기상 말소기준은 2015.09.10. 농협은행주식회사 근저당권이고, 그 뒤 설정된 이경수 근저당권과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 물건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사상 말소기준보다 앞선 전입·사업자 점유관계가 확인되고, 배당표에는 대항력은 있으나 우선변제권이 없는 임차 보증금 26,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자도 있어 실질취득액은 최소 189,800,000원이며 추가 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8627 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 2331-7 진호뉴캐슬 8층 804호 · 도령로 111 |
| 용도 | 오피스텔 · 공부상 용도 오피스텔 |
| 소유자 | 최설매 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 163,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,885,176,543원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2004.03.26 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준인 농협은행 근저당권은 최초 채권최고액 1,308,000,000원으로 설정됐고, 2016.10.12. 변경계약으로 2,088,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 이후 2023.02.13. 이경수 명의 1,200,000,000원 근저당권이 설정됐으며 모두 현재 말소기준보다 뒤에 있어 경매매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 6명 확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)제이엠트러스트 | 5층 504호 | 2011.12.02 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 인수 가능 |
| 주식회사 한화국제여행사 | 6층 604호 | 2016.10.19 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 소멸 |
| (주)제성 | 8층 804호 | 2012.07.27 | 8,000,000원 | 660,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 인수 가능 |
| (주)대윤 | 9층 904호 | 2012.09.25 | 8,000,000원 | 600,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 인수 가능 |
| 고대완 | 13층 1306호 | 2015.06.18 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| 주식회사 씨에프시티 | 15층 1506호 | 2016.10.27 | 1,000,000원 | 350,000원 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 소멸 |
현황조사상 확인된 실제 임차인은 6명입니다. 이 가운데 배당 계산에 매수인 인수로 반영된 보증금은 (주)제이엠트러스트 10,000,000원, (주)제성 8,000,000원, (주)대윤 8,000,000원으로 합계 26,000,000원입니다. 특히 대상 호실인 8층 804호는 (주)제성이 사무실로 점유하고 있고, 2012.07.27. 전입으로 말소기준보다 앞서며 보증금은 8,000,000원입니다.
고대완은 2015.06.18. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 이 미상 금액은 현재 26,000,000원 인수 계산에 포함돼 있지 않으므로 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계를 반드시 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐도 할인 구간
진호뉴캐슬 실거래 12건의 전체 평균은 247,833,333원이지만, 가격 판단에는 더 최근 자료를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2025.11. 350,000,000원, 2026.03. 280,000,000원 두 건으로 평균 315,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간보다 34.4% 높은 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 83.37㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 83.37㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2024.12 | 83.37㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2024.12 | 83.37㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2024.11 | 83.37㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2024.10 | 83.37㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2024.08 | 83.37㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 2024.06 | 83.37㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2024.01 | 83.37㎡ | 12 | 255,000,000원 |
| 2024.01 | 83.37㎡ | 12 | 255,000,000원 |
| 2023.09 | 83.37㎡ | 4 | 262,000,000원 |
| 2022.07 | 83.37㎡ | 7 | 257,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 315,000,000원 |
최저가 163,800,000원만 보면 최근 12개월 평균의 52.0%입니다. 하지만 이 사건은 확인된 임차보증금 26,000,000원을 함께 봐야 하므로 최소 실질취득액은 189,800,000원입니다. 그래도 최근 평균 315,000,000원의 약 60.3%, 최신 거래 280,000,000원의 약 67.8% 수준입니다. 즉 현재 확인된 금액만으로는 가격 할인 폭이 분명하지만, 미상 보증금과 체납 관리비를 더하면 실제 총비용은 올라갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,093,200원 |
| 인수 · (주)제이엠트러스트 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)제성 보증금 | 8,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)대윤 보증금 | 8,000,000원 | 0원 |
| 2. 농협은행주식회사 근저당권 | 1,308,000,000원 | 160,706,800원 |
| 3. 이경수 근저당권 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 채권액은 2,508,000,000원, 예상 배당액은 160,706,800원이며 미배당은 2,347,293,200원입니다. 확인된 매수인 인수액은 26,000,000원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 26,000,000원은 남는다
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 최소 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 163,800,000원 | 26,000,000원 | 189,800,000원 | 2,347,293,200원 |
| 2회 유찰(49%) | 114,660,000원 | 26,000,000원 | 140,660,000원 | 2,395,745,240원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 80,262,000원 | 26,000,000원 | 106,262,000원 | 2,429,582,716원 |
이 사건은 확인된 인수 보증금 26,000,000원이 낙찰가보다 작은 구조여서 낙찰가가 내려갈수록 최소 실질취득액도 함께 낮아집니다. 다만 보증금 미상 선순위 점유자의 금액은 위 시나리오에 반영되지 않았습니다. 따라서 유찰만 보고 총비용을 단정하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물이며 사용승인일은 2004.03.26입니다.
- 입지. 제주시 연동 롯데시티호텔 제주 북동측 인근. 공동주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 남동측으로 폭 약 35m 내외 아스콘포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(50m 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류 접합 등입니다.
- 공시지가. 4,113,000원/㎡.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 관리비·단전 — 낙찰가 밖의 현금지출 확인
⑧ 입찰 체크리스트
- 804호 점유 확인. 대상 호실은 (주)제성이 사무실로 점유하고 있으며 보증금 8,000,000원, 월세 660,000원, 전입일 2012.07.27입니다.
- 26,000,000원 인수 반영. 낙찰가 외에 배당표상 확인된 선순위 보증금 인수를 자금계획에 반드시 포함해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 고대완의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 추가 승계액을 최종 확인해야 합니다.
- 관리비·전기료 확인. 단전 및 공동요금 미납 사실이 있으므로 관리사무소와 관련 기관에 실제 체납액을 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 최저가 163,800,000원이 아니라 확인 인수액을 더한 최소 실질취득액 189,800,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 점유관계를 직접 대조해 최종 인수금액을 확정해야 합니다.
맺으며 — 가격 할인은 크지만, ‘미상 인수’를 먼저 닫아야 한다
진호뉴캐슬의 현재 최저가는 163,800,000원까지 내려와 있고, 확인된 인수 보증금 26,000,000원을 더해도 최소 실질취득액은 189,800,000원입니다. 이는 최신 실거래 280,000,000원과 최근 12개월 평균 315,000,000원보다 낮아 가격 자체는 할인 구간입니다.
다만 이번 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금이 실제로 인수되고, 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유관계까지 존재합니다. 여기에 전기요금 미납으로 단전되어 있고 공동요금 미납도 확인됩니다. 따라서 “최저가가 시세의 52%”라는 숫자만으로 높은 점수를 줄 수 없는 물건입니다. 확인된 26,000,000원은 자금계획에 넣고, 미상 보증금과 체납관리비까지 닫은 뒤에야 할인폭의 의미가 확정됩니다.
