제주지방법원 2025타경8627. 제주특별자치도 제주시 연동, 도령로 111의 진호뉴캐슬 8층 804호가 경매에 나왔습니다. 공부상 용도는 오피스텔이며, 감정평가에 표시된 대상 면적은 77.33㎡입니다. 2004년 3월 사용승인을 받은 지상 15층 건물로, 롯데시티호텔 제주 북동측 인근에 자리합니다.

최초 감정가 234,000,000원이 두 차례 유찰로 114,660,000원까지 낮아졌습니다. 감정가 대비 절반 이하로 내려온 가격만 보면 관심이 갈 수밖에 없습니다. 그러나 경매의 경제성은 낙찰가격 하나로 결정되지 않습니다. 이 사건에서는 말소기준권리 이전 임차인의 보증금, 여러 호실이 얽힌 공동담보, 그리고 전기공급 중단과 미납요금이 함께 검토돼야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별도

말소기준권리는 2015.09.10 설정된 농협은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,308,000,000원이었으나 2016.10.12 변경등기를 통해 2,088,000,000원으로 증액됐습니다. 따라서 최초 설정액만을 현재 채권최고액으로 보아서는 안 됩니다.

그 뒤인 2023.02.13 설정된 이경수 근저당권 1,200,000,000원과 2025.08.20 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 농협은행이 신청했던 2024타경117 경매개시결정은 취하에 따라 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 804호의 인수 위험을 따로 보라

현황조사에는 서로 다른 6개 호실에 관한 실제 임차인 6명이 기재돼 있습니다. 이 가운데 이번 매각 대상인 804호에 직접 해당하는 임차인은 (주)제성 1명입니다. 다른 호실의 보증금을 804호 매수인이 전부 인수하는 것으로 합산해서는 안 됩니다.

대항력 표시는 현황조사상 신고일과 말소기준일을 기준으로 한 예비 판단입니다. 사무실로 사용되는 오피스텔의 상가임대차 대항력은 실제 인도, 사업자등록 신청 및 임대차의 실질 등을 확인해야 확정할 수 있습니다. 확정일자와 배당요구가 확인되지 않은 임차인은 우선변제권을 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 가격 격차는 크지만 동일 면적 비교가 아니다

진호뉴캐슬 실거래 자료에서 최근 12개월 거래는 2건, 평균 315,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.03, 280,000,000원이고, 최근 거래 평균은 이전 기간 대비 34.4% 상승한 것으로 나타납니다.

그러나 중요한 차이가 있습니다. 실거래 표본은 83.37㎡인데, 이번 경매 대상 804호의 면적은 77.33㎡입니다. 면적이 다른 거래이므로 단순 가격 차이를 그대로 804호의 할인율이나 예상 차익으로 해석해서는 안 됩니다.

전체 12건 평균은 247,833,333원이지만, 최근 가격 판단은 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 315,000,000원과 최신 거래 280,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가 114,660,000원은 최근 평균의 36.4%에 해당하고, 804호 보증금 전액 인수를 가정한 실질취득금액 122,660,000원도 최근 거래 수준과 큰 차이가 있습니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회이고, 본건도 현재 2회 유찰 상태입니다. 이미 감정가 대비 큰 폭의 가격 조정이 진행됐지만, 유찰 횟수만으로 적정가격이 형성됐다고 단정하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 114,660,000원 가정 · 단순 추정)

매각대금 114,660,000원을 기준으로 한 배당 계산에서는 집행비용 2,405,240원을 공제하고, 농협은행 근저당에 112,254,760원이 배당되는 구조입니다. 후순위 이경수 근저당권과 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없는 것으로 추정됩니다.

* 농협은행 채권액 1,308,000,000원은 최초 설정 당시 금액입니다. 2016.10.12 변경등기상 채권최고액은 2,088,000,000원입니다. 위 배당은 단순 추정으로, 실제 채권잔액·공동담보 배당·조세·임차인의 우선변제에 따라 달라질 수 있습니다.

제시된 채권 합계 2,508,000,000원을 기준으로 한 단순 계산에서는 배당 후 미배당액이 2,395,745,240원으로 산출됩니다. 이는 후순위 채권자에게 발생하는 배당 부족을 나타내는 추정치이지, 그 금액 전부가 낙찰자에게 승계된다는 의미는 아닙니다. 소멸하는 근저당 채무와 임차보증금 인수는 반드시 구별해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수 위험은 남는다

* 각 회차의 804호 실질취득은 해당 최저가에 804호 임차보증금 8,000,000원 전액 인수를 가정해 계산한 값입니다. 취득 부대비용과 공용관리비 등의 잠재 부담은 포함되지 않습니다. 추정 미배당액은 공동담보 등을 반영한 확정액이 아닙니다.

이 사건은 임차보증금 8,000,000원이 현재 최저가보다 작은 구조입니다. 따라서 보증금 전액 인수를 가정하더라도 낙찰가 인하에 따라 실질취득금액이 낮아질 수 있습니다. 다만 가격 하락과 별개로 임차인 권리, 단전 상태, 체납관리비와 공동담보 문제는 자동으로 해결되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주특별자치도 제주시 연동 소재 롯데시티호텔 제주 북동측 인근입니다. 주변에는 공동주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 남동측으로 폭 약 35m의 포장도로에 접하는 입지입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 15층 건물이며, 2004.03.26 사용승인을 받았습니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·스프링클러 설비가 기재돼 있습니다.
• 용도·규제. 공부상 오피스텔이며 일반상업지역, 고도지구(50m 이하), 방화지구, 시가지경관지구 등에 해당합니다. 공항시설법상 장애물제한표면구역도 포함됩니다.
• 공부상 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 진호뉴캐슬은 39세대 규모이며, 제시된 실거래는 총 12건입니다. 최근 거래는 2건으로 표본이 적으므로 대규모 아파트와 같은 거래 유동성을 가정하기 어렵습니다.
• 전기·공과금. 2025.08.29 현장조사 당시, 2025.07.24 이후 전기요금 미납으로 전기공급이 중단됐고 그 밖의 공동요금 등도 미납된 것으로 조사됐습니다. 입찰 전 현재 복구 여부와 미납액을 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 804호 임차인 (주)제성의 대항력. 2012.07.27 신고 사실과 실제 인도·사업자등록 신청·임대차계약의 관계를 확인합니다. 업무용 오피스텔의 권리 성립 요건을 단순 신고일만으로 확정하지 마세요.
• 보증금 8,000,000원. 804호 임차보증금의 실제 잔액, 확정일자, 배당요구, 반환 여부를 확인해야 합니다. 인수액은 매각 당시의 법률관계와 배당 결과로 확정됩니다.
• 다른 호실과 구분. 504호·604호·904호·1306호·1506호는 804호와 별개입니다. 다른 호실의 보증금까지 804호 비용으로 합산하지 않도록 매각 범위와 공동담보 관계를 확인합니다.
• 농협은행 근저당 증액. 최초 1,308,000,000원에서 2,088,000,000원으로 변경된 근저당 등기, 공동담보목록, 실제 잔여채권액을 대조합니다.
• 전기공급 및 체납요금. 단전 해제 여부와 미납 전기요금, 공동요금, 복구 조건을 확인합니다. 공용부분 관리비는 대법원 판례상 승계 부담 가능성이 있으므로 일반 체납액과 구분해 확인해야 합니다.
• 현장 상태·임대 운영. 804호의 실제 점유와 사무실 사용 상태, 내부 하자, 원상복구 비용, 명도 가능성을 직접 확인합니다.
• 적정시세 확인. 최근 12개월 실거래 2건은 모두 83.37㎡입니다. 대상 77.33㎡와 차이가 있으므로 정확한 동일 면적 매매 사례 및 실제 임대수익을 별도로 조사합니다.
• 입찰기일과 원본 대조. 2026.10.27 매각 진행 여부, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 최신 기준으로 확인합니다.

맺으며 — “감정가의 절반”보다 중요한 것은 실제 인수와 복구 비용

제주 진호뉴캐슬 804호는 숫자상으로는 눈길을 끄는 경매물건입니다. 감정가 234,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가 114,660,000원까지 내려왔습니다. 최근 실거래 평균은 315,000,000원이고 최신 거래도 280,000,000원입니다. 다만 실거래는 83.37㎡, 매각 대상은 77.33㎡이므로 가격 격차를 수익으로 단정할 수 없습니다.

권리분석의 핵심은 804호 임차인 (주)제성의 선순위 대항력과 보증금 8,000,000원입니다. 인수를 가정하면 현재 최저가 기준 실질취득금액은 122,660,000원입니다. 다른 호실의 임차보증금까지 합산한 26,000,000원을 804호의 확정 인수액처럼 취급해서는 안 됩니다. 반대로 보증금 8,000,000원만 확인했다고 모든 비용 위험이 사라지는 것도 아닙니다.

또한 농협은행 근저당 증액 및 공동담보, 전기요금 미납에 따른 단전 이력은 실질적인 확인 대상입니다. 가격 메리트 가능성은 있으나 권리·시설 검증 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건으로 판단합니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가 자체보다 804호에 실제로 귀속되는 보증금, 정상 사용을 위한 비용, 그리고 그 호실의 현실적인 매도가격을 얼마나 정확하게 확인하느냐에 있습니다.