수원지방법원 2024타경7474. 수원시 권선구 세류동 발리빌 1층 101호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 건물은 2021.05.18. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물이고, 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 등기상 핵심은 2021.05.28. 설정된 화서신용협동조합 근저당 채권최고액 1,356,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 조사된 임차·점유 관련 기록이 12건이고, 그중 유진용·강대숙·이학민·김지영·차은정·박성용·강보배·박성윤·박준수·최연수의 전입일은 모두 2021.05.28. 말소기준 이후입니다. 따라서 이 10명은 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 반면 ‘빌라빌’과 ‘점포’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7474 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 덕영대로 1053, 1층101호 (세류동,발리빌) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 염국성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,194,690,142원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 사용승인 | 2021.05.18 |
| 토지 | 272.7㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,746,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
말소기준은 2021.05.28. 화서신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,356,000,000원이고 공동담보목록 제2021-191호가 기재되어 있습니다. 2024.07.04. 임의경매개시결정, 2024.08.23. 경기신용보증재단 가압류 50,000,000원, 2024.09.12. 영등포구 압류, 2025.08.28. 수원시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
근저당권에는 이후 여러 권리변동이 붙었습니다. 2024.10.11. 위드자산관리대부주식회사로 근저당권이 이전되었고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사 근질권이 설정되었습니다. 2025.01.20. 주식회사론포인트 질권도 설정되었으나 이들 일부 등기는 이후 말소되었습니다. 2025.10.01. 엠지캐피탈주식회사 질권, 2026.03.26. 김옥분 질권도 기재되어 있습니다. 그러나 이들은 모두 2021.05.28. 말소기준 근저당권에서 파생된 권리관계입니다.
② 임차·점유 — 10명은 대항력 없음, 2건은 미상
| 성명·표시 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유진용 | 2021.07.07 | 30,000,000원 | 500,000원 | 2024.08.23 | 없음 | 미상 |
| 강대숙 | 2021.08.17 | 170,000,000원 | - | - | 없음 | 미상 |
| 이학민 | 2021.08.10 | 미상 | - | 2024.07.31 | 없음 | 미상 |
| 김지영 | 2022.06.21 | 미상 | - | 2024.07.25 | 없음 | 미상 |
| 차은정 | 2023.03.30 | 미상 | - | 2024.07.31 | 없음 | 미상 |
| 박성용 | 2024.07.15 | 미상 | - | - | 없음 | 미상 |
| 강보배 | 2022.08.23 | 150,000,000원 | - | - | 없음 | 미상 |
| 박성윤 | 2022.06.28 | 미상 | - | - | 없음 | 미상 |
| 박준수 | 2022.05.30 | 미상 | - | - | 없음 | 미상 |
| 최연수 | 2023.08.25 | 미상 | - | 2024.07.23 | 없음 | 미상 |
| 빌라빌 | 미상 | 미상 | - | - | 가능·미상 | 미상 |
| 점포 | 미상 | 미상 | - | - | 가능·미상 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,000원 |
| 2. 근저당권 · 화서신용협동조합 | 1,356,000,000원 | 118,506,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 121,000,000원 중 집행비용 2,494,000원을 제외한 118,506,000원이 근저당권에 배당되는 시뮬레이션입니다. 채권자 총청구 1,406,000,000원 대비 미배당은 1,287,494,000원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수는 시뮬레이션상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 인수액은 0원, 채권 미배당만 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 121,000,000원 | 118,506,000원 | 1,287,494,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 96,800,000원 | 94,657,600원 | 1,311,342,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 77,440,000원 | 75,646,080원 | 1,330,353,920원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건 1층 101호는 근린생활시설로 이용 중입니다. 같은 건물의 다른 호수들은 공동주택·다세대주택으로 이용되고 있습니다.
- 입지. 세류중학교 남동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 55m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 2021.05.18. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물이며 승강기·급배수·화재탐지·도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·상대보호구역·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당하고, 광로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장 확인. 실지조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부를 확인하지 못해 실제 내부구조·이용상황이 다소 상이할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2건 확인. ‘빌라빌’과 ‘점포’는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 조사된 임차·점유 기록 전체에서 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않은 부분이 있어 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 근린시설 현황 확인. 본건 101호는 근린생활시설로 평가되어 있으므로 실제 영업·점유 상태와 명도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권에 공동담보목록 제2021-191호가 기재되어 있으므로 채권·배당관계는 공동담보 전체를 함께 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 121,000,000원을 시세로 간주하지 말고 별도의 상가·근린시설 거래사례를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸, 점유는 확인”
권리의 뼈대는 비교적 분명합니다. 2021.05.28. 화서신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 등기된 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 전입자 10명 역시 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
그러나 이 사건을 ‘인수 0원 확정형’으로 단순화해서는 안 됩니다. 전입일·보증금이 확인되지 않은 ‘빌라빌’과 ‘점포’ 2건이 남아 있기 때문입니다. 이들은 제공된 정보만으로 대항력 없음이라고 단정할 수 없어 대항력 가능·미상입니다. 여기에 실거래 비교자료도 없어 신건 121,000,000원의 가격 매력도를 평가할 근거가 부족합니다. 결론은 등기 권리는 소멸 구조, 확인된 임차인은 비대항, 그러나 미상 점유 2건과 가격 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
