수원지방법원 2024타경7474. 경기도 수원시 권선구 세류동 발리빌 3층 303호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 염국성이고, 2021.05.28 설정된 화서신용협동조합의 채권최고액 1,356,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정, 가압류, 압류 및 주택임차권등기가 이어진 구조입니다. 근저당권에는 공동담보목록이 연결되어 있으므로 해당 채권최고액을 이 세대만의 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다.

신청채권자의 청구액은 1,194,690,142원입니다. 예상 배당에서는 현재 최저가에 낙찰되어도 근저당권 채권에 86,212,400원만 배당되고, 다른 일반채권자에게 돌아갈 금액은 없는 것으로 계산됩니다. 그러나 채권자의 미배당금과 낙찰자의 인수채무는 전혀 다릅니다. 이 사건의 추정 미배당액이 크다는 사실만으로 매수인이 그 금액을 떠안는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 후순위 권리

말소기준은 2021.05.28 화서신용협동조합 근저당권입니다. 경기신용보증재단의 가압류, 영등포구와 수원시의 압류, 그리고 강보배의 주택임차권등기는 모두 이보다 뒤에 등기되었습니다. 등기 순위상 후순위 권리들은 매각에 따른 말소 대상으로 분석됩니다.

근저당권에는 이후 위드자산관리대부주식회사로의 채권양도·권리이전 내역과 제이비우리캐피탈주식회사, 주식회사론포인트, 엠지캐피탈주식회사, 김옥분 관련 질권설정·말소 이력이 있습니다. 특히 기존 질권의 말소와 후속 질권설정을 구별해야 합니다. 이들은 근저당권부채권에 관련된 권리변동이므로 동일 금액을 독립적인 선순위 근저당 채무처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당권자는 최신 등기와 채권양도 관련 서류를 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 전입일보다 중요한 것은 해당 호실 확인

임차인 관련 조사기록은 10건입니다. 보증금이 확인된 기록에는 유진용 30,000,000원, 강대숙 170,000,000원, 강보배 150,000,000원이 포함됩니다. 그러나 유진용의 점유 부분은 101호로 표시되어 있어 본건 303호의 채무로 볼 수 없습니다. 다른 조사기록 상당수도 호실이 특정되지 않습니다. 따라서 조사된 보증금을 모두 더해 303호의 임차보증금으로 계산하는 것은 부정확합니다.

대항력 표시는 2021.05.28 말소기준권리와 확인된 전입일을 비교한 결과입니다. 모든 기록의 전입일이 말소기준권리보다 늦습니다. 호실 미특정 기록은 실제 303호 점유 여부를 별도로 확인해야 하며, 우선변제의 구체적 순위와 배당액은 확정된 것으로 보지 않았습니다. 조사된 기록에 보증기관 대위·승계 항목은 없습니다.

③ 가격 분석 — 49% 할인율과 실제 시세는 다르다

이 물건의 감정가는 180,000,000원, 현재 최저매각가는 88,200,000원입니다. 두 번 유찰되면서 감정가 대비 49%까지 내려왔습니다. 외형적으로 할인폭은 크지만, 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.

발리빌의 단지 관련 참고 정보에는 10세대, 2021.05.18 사용승인, 경매물건 평균 1.9회 유찰이 나타납니다. 다만 본건 303호와 직접 대응하는 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세는 확인되지 않습니다. 참고 면적 29.82㎡ 역시 본건과의 면적 일치가 확인되지 않아 이를 기준으로 시세를 단정할 수 없습니다.

위 미배당액은 경매 시나리오별 채권총액에서 예상 배당액을 제외한 금액입니다. 낙찰자가 인수할 채무액을 의미하지 않습니다. 유찰 이후 가격은 가정된 시나리오이며 실제 매각 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 1,987,600원을 제외한 86,212,400원이 근저당권 채권에 배당되는 구조입니다. 경기신용보증재단의 50,000,000원 가압류채권과 소유자 잔여금은 배당되지 않는 것으로 추정됩니다.

본 배당은 채권최고액 기준의 단순 추정입니다. 근저당권 양도 및 질권설정에 따른 실제 배당권자 변경, 당해세, 임차인의 최우선변제금, 집행비용 정산 등은 반영 결과가 달라질 수 있습니다. 압류 관련 세금의 실제 우선순위도 별도 확인이 필요합니다. 미배당 채권을 매수인이 인수한다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 세류동 소재 세류중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2021.05.18 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지설비 및 도시가스 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 건물에는 근린생활시설과 공동주택 (도시형생활주택·원룸형 다세대), 다세대주택이 포함됩니다. 본건은 다세대 물건으로 분류됩니다. 303호의 세부 구조와 현황은 현장 확인이 필요합니다.
• 도로. 남서측 약 55m 내외 도로와 북서측 약 3m 내외 포장도로에 접합니다. 도로 접근성과 개별 호실의 생활환경은 구분해 검토해야 합니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 비행안전제5구역(전술), 상대보호구역 및 과밀억제권역 등 토지이용 관련 지정사항이 있습니다. 공시지가는 1,746,000원/㎡입니다.
• 현장상태. 감정평가 과정에서 이해관계인 부재와 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 외부관찰 및 관련 자료를 토대로 평가된 내용이 실제 내부와 다를 가능성을 확인해야 합니다.
• 환금성. 발리빌은 10세대 규모로 기록되어 있습니다. 본건에 직접 대응하는 실거래가격과 최근 거래 추세가 확인되지 않아, 재매각 시 예상가격과 매각 소요기간을 수치로 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 303호 임차인 특정. 임차인 조사기록 10건 중 실제 303호 관련 인물을 구분하고, 101호 및 호실 미특정 기록이 섞인 이유를 현황조사서·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 강보배 임차권등기. 임차보증금 150,000,000원, 전입일 2022.08.23, 임차권등기일 2024.09.19의 관계를 확인하고 실제 점유·배당·말소 처리 여부를 점검해야 합니다.
• 근저당권 승계 및 질권. 화서신용협동조합의 원 근저당권 이후 채권양도, 권리이전 및 질권설정 이력을 최신 등기에서 재확인해야 합니다.
• 선순위 세금 및 배당. 영등포구와 수원시 압류가 기재되어 있으므로 세금채권의 우선순위와 배당 가능성을 확인해야 합니다. 추정 배당표와 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
• 실거래 비교. 303호와 면적·층·구조가 유사한 세류동 다세대주택의 최근 매매사례를 확인해 88,200,000원의 실제 가격 경쟁력을 검증해야 합니다.
• 내부 및 명도. 내부 미확인 상태이므로 누수·설비·마감 상태, 점유자의 퇴거 여부 및 명도 비용을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 관리비 및 공과금. 미납 공용관리비, 기타 비용의 존재 여부와 낙찰자에게 미칠 영향을 별도로 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 2026.10.27 매각기일을 기준으로 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 유찰 ≠ 검증된 저가매수”

발리빌 303호는 감정가 180,000,000원에서 88,200,000원으로 내려온 2회 유찰 물건입니다. 2021년 근저당권을 기준으로 후순위 권리들이 정리되고, 현재 예상 인수액도 0원이라는 점은 긍정적입니다.

그러나 임차인 조사기록이 복수 호실에 걸쳐 있어 실제 303호의 점유관계를 확정해야 하고, 강보배의 임차권등기와 근저당권 양도·질권설정 이력도 확인해야 합니다. 무엇보다 최근 실거래 비교가격 없이 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 다세대주택의 거래 표본과 내부 상태까지 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮게 추정되지만, 점유·시세 검증 전에는 입찰 판단을 보류해야 하는 물건입니다. 할인율보다 실제 취득 후 비용과 재매각 가능한 시장가격이 최종 판단의 기준이 되어야 합니다.