수원지방법원 2024타경7474. 수원시 권선구 세류동 발리빌 3층 303호입니다. 감정가는 180,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 126,000,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 소유자는 염국성이며, 2021.05.28 설정된 화서신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정·가압류·압류와 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
조사·신고된 임차인은 10명입니다. 알려진 보증금만 보아도 강대숙 170,000,000원, 강보배 150,000,000원, 유진용 30,000,000원이 확인되지만, 보증금의 크기만으로 인수 여부가 결정되는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 이들의 전입일이 모두 말소기준일 이후이고 대항력이 없는 것으로 판정되어, 배당을 받지 못하는 금액이 생겨도 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7474 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 덕영대로 1053, 3층303호 (세류동,발리빌) |
| 용도 | 다세대 · 감정 이용상태상 공동주택(도시형생활주택-원룸형다세대) 포함 건물 |
| 소유자 | 염국성 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 화서신용협동조합 / 1,194,690,142원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 건물 현황 | 2021.05.18 사용승인 · 철근콘크리트구조 5층 · 발리빌 10세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 후순위
말소기준권리는 2021.05.28 화서신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,356,000,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 이후 2024.07.04 임의경매개시결정, 2024.08.23 경기신용보증재단 가압류 50,000,000원, 2024.09.12 영등포구 압류, 2025.08.28 수원시 압류가 이어졌고 모두 말소기준보다 뒤입니다.
을구에는 근저당권 이전·질권 설정 내역도 다수 존재합니다. 일부 권리는 이미 등기부상 말소됐고, 현재 남은 근저당 관련 후속 질권 설정도 근저당권 자체의 후속 변동입니다. 매수인 관점에서 중요한 축은 2021.05.28의 선순위 근저당과 임차인의 전입일 비교입니다.
② 임차인 분석 — 10명 모두 말소기준 이후 전입
| 이름 | 점유·호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유진용 | 빌라빌 101호 41.0700㎡ | 2021.07.07 | 30,000,000원 월 500,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 강대숙 | 호수 미상 | 2021.08.17 | 170,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이학민 | 호수 미상 | 2021.08.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김지영 | 호수 미상 | 2022.06.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 차은정 | 호수 미상 | 2023.03.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박성용 | 호수 미상 | 2024.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박성윤 | 호수 미상 | 2022.06.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박준수 | 호수 미상 | 2022.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 최연수 | 호수 미상 | 2023.08.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 강보배 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.23 확정 2022.08.05 | 150,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 가격 판단 — 70% 유찰가지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가 180,000,000원의 70%인 126,000,000원입니다. 권리 인수액이 0원이므로 권리 기준 실질취득금액도 126,000,000원입니다. 그러나 동일·유사 면적의 최근 실거래 금액은 확인되지 않아, 이 금액을 근거로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 단정할 수 없습니다.
발리빌은 2021.05.18 사용승인된 10세대 규모이고, 감정평가상 건물에는 근린생활시설과 도시형생활주택 원룸형 다세대가 함께 존재합니다. 아파트처럼 거래 표본이 충분한 대단지와 달리 개별 호수의 층·면적·내부 상태에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로, 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하는 접근은 신중해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,564,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 1,356,000,000원 | 123,436,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 근저당권 배당에 투입되고, 경기신용보증재단 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당액은 1,282,564,000원이나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류중학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.05.18 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 약 55m 내외 포장도로, 북서측 약 3m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·상대보호구역·비행안전제5구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 1,746,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 303호 실점유자 확인. 임차인 명단에 101호 표기와 호수 미상이 함께 존재하므로 사건 목적물 303호의 실제 점유자를 우선 확인해야 합니다.
- 강보배 임차권등기 확인. 보증금 150,000,000원, 전입 2022.08.23, 확정일자 2022.08.05, 임차권등기 2024.09.19이나 말소기준 이후여서 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
- 고액 보증금과 인수액 구분. 강대숙 170,000,000원·강보배 150,000,000원 등 고액 보증금이 있어도 이 사건의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 부족과 승계 혼동 금지. 현재 회차 채권 미배당액 1,282,564,000원은 채권자 측 부족액이며 매수인 승계액이 아닙니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로 126,000,000원이 적정한지는 별도의 현장·거래사례 검증이 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않아 실제 내부구조·이용상황이 평가자료와 다소 다를 가능성을 염두에 둬야 합니다.
맺으며 — “고액 임차보증금 ≠ 매수인 인수”
이 사건은 표면적으로 임차인 수와 보증금 규모가 커 복잡해 보이지만, 권리 순서를 놓고 보면 핵심은 단순합니다. 2021.05.28 화서신용협동조합 근저당이 먼저이고, 조사·신고된 10명의 전입은 모두 그 뒤입니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원이고, 126,000,000원에 낙찰된다면 권리 기준 실질취득도 126,000,000원입니다.
다만 이 물건을 “안전하니 싸다”고 묶어 평가하면 안 됩니다. 권리 승계는 정리되지만 가격의 적정성은 아직 검증되지 않았고, 실제 303호 점유자도 명단만으로 깔끔하게 특정되지 않습니다. 권리는 합격권이지만, 입찰 전 확인 과제는 점유관계와 시세입니다. 그래서 종합 평가는 B, 58점입니다.
