수원지방법원 2024타경7474. 수원 권선구 세류동 발리빌 2층 201호로, 물건 용도는 다세대입니다. 건물은 2021년 5월 18일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물이고, 감정 이용상태상 공동주택 부분은 도시형생활주택 원룸형 다세대로 이용 중입니다. 현재 감정가 181,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 126,700,000원, 감정가의 70%입니다.
권리분석의 기준점은 2021년 5월 28일 설정된 화서신용협동조합 근저당권 1,356,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정, 경기신용보증재단 가압류, 영등포구와 수원시 압류가 이어졌고, 기준권리 이후의 갑구 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산에서도 매수인에게 별도로 넘어가는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7474 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 덕영대로 1053, 2층201호 (세류동,발리빌) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형다세대) |
| 소유자 | 염국성 · 단독소유 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 · 사용승인 2021.05.18 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 126,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 화서신용협동조합 / 1,194,690,142원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 토지 | 대 272.7㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,746,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.05.28 을구 1번 화서신용협동조합 근저당권입니다. 2024년 7월 임의경매개시결정 뒤 경기신용보증재단 가압류와 영등포구·수원시 압류가 순차적으로 붙었지만, 모두 말소기준 이후 권리입니다. 근저당권에는 이후 채권양도와 질권 관련 후속등기도 존재하므로, 최종 등기 상태와 배당관계는 입찰 전 등기부 원본을 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차관계 — 10명 모두 기준권리 이후 전입
조사된 임차 관련자는 10명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 따라서 실제 임차 관련자는 10명으로 봅니다. 전입일은 모두 2021.05.28 말소기준일보다 늦어 현재 자료상 대항력 없음입니다. 다만 확정일자는 모두 확인되지 않았고, 7명은 보증금도 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유진용 | 빌라빌 101호 41.0700㎡ | 2021.07.07 | 30,000,000원 | 500,000원 | 2024.08.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강대숙 | — | 2021.08.17 | 170,000,000원 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이학민 | — | 2021.08.10 | 미상 | — | 2024.07.31 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김지영 | — | 2022.06.21 | 미상 | — | 2024.07.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 차은정 | — | 2023.03.30 | 미상 | — | 2024.07.31 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박성용 | — | 2024.07.15 | 미상 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강보배 | — | 2022.08.23 | 150,000,000원 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박성윤 | — | 2022.06.28 | 미상 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박준수 | — | 2022.05.30 | 미상 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최연수 | — | 2023.08.25 | 미상 | — | 2024.07.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가의 70%
현재 최저매각가는 126,700,000원으로 감정가 181,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 88,690,000원(49%), 3회 유찰 시 62,082,999원(34.3%)으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 다만 현재 물건과 직접 비교할 실거래 가격을 근거로 제시할 수 있는 구조는 아니므로, “70%니까 싸다”는 판단은 금물입니다. 가격 평가는 감정가 할인율이 아니라 실제 매매 가능한 수준을 별도로 확인한 뒤 내려야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,573,800원 |
| 2. 근저당 · 화서신용협동조합 | 1,356,000,000원 | 124,126,200원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 1,406,000,000원 중 124,126,200원이 배당되고, 미배당액은 1,281,873,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류중학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2021.05.18 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물로 위생·급배수·승강기·화재탐지·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 55m 내외, 북서측으로 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·비행안전제5구역·과밀억제권역 등에 해당하며 광로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 현장 확인. 실지조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부가 확인되지 않아 실제 내부구조와 이용상황이 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 전입일·보증금·확정일자·배당요구 종기를 매각물건명세서와 현황조사서 원본으로 다시 확인하세요.
- 101호 표기 확인. 유진용의 점유 부분이 “빌라빌 101호 41.0700㎡”로 기재되어 있으므로 대상 201호와 실제 관련이 있는지 확인이 필요합니다.
- 최우선변제 확인. 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 근저당 후속등기 확인. 기준근저당권에는 채권양도·질권설정 등 후속등기가 있으므로 최신 등기부에서 현재 권리관계를 대조하세요.
- 현장 점유 확인. 임차 관련자가 다수인 만큼 현재 실제 점유자와 호실별 사용관계를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고 인근 다세대·도시형생활주택 실매물과 실거래를 별도로 비교하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 다르다
등기와 전입일만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.05.28 화서신용협동조합 근저당이고, 조사된 임차 관련자 10명은 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
하지만 이 물건의 난점은 인수금이 아니라 임대차와 점유관계의 복잡성입니다. 보증금이 확인되지 않은 사람이 7명이고 확정일자도 확인되지 않았으며, 한 명은 점유 부분이 다른 호수로 기재되어 있습니다. 현재 최저가 126,700,000원은 감정가의 70%지만 직접 시세 확인 없이 가격 메리트를 높게 평가할 근거도 부족합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 그러나 현장·임대차 확인 전에는 보수적으로 접근입니다.
