수원지방법원 2024타경7474. 권선구 세류동에 위치한 발리빌 2층 201호입니다. 감정가는 181,000,000원이지만 2회 유찰되면서 최저매각가가 88,690,000원으로 낮아졌습니다. 숫자만 보면 관심을 끌 만합니다. 다만 감정가의 49%라는 사실과 실제 시장가격보다 저렴하다는 사실은 전혀 다릅니다. 비교 가능한 최근 실거래가를 확인하지 못한 상태라면, 할인율을 곧바로 수익 가능성으로 읽어서는 안 됩니다.

권리관계도 겉보기보다 복잡합니다. 2021.05.28 설정된 화서신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 가압류·압류가 이어졌습니다. 여기에 근저당권 이전 및 근저당권부채권 질권설정까지 겹쳐 있습니다. 근저당권 관련 채권최고액 1,356,000,000원은 공동담보에 관한 금액이며, 이를 이 호실의 별도 인수채무나 여러 개의 독립된 담보채무로 중복 계산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 점유는 별도

이 사건의 말소기준권리는 2021.05.28 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 화서신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 1,356,000,000원의 담보권으로, 공동담보목록 제2021-191호가 연결되어 있습니다. 경매로 매각되면 이 근저당권과 그 이후의 일반적인 후순위 등기권리는 말소되는 구조입니다.

경매개시결정은 2024.07.04 등기되었고, 이후 경기신용보증재단의 50,000,000원 가압류, 영등포구와 수원시의 압류가 확인됩니다. 이들 등기 자체는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 다만 압류등기의 말소와 조세채권의 실제 배당 우선순위는 별개이므로, 당해세 등 우선 배당요인은 확인해야 합니다.

임차인 권리분석 — 실제 조사 인물 10명, 본건 호실 특정 필요

보증기관의 대위변제·승계 중복신고는 확인되지 않으며, 임차인으로 조사된 실제 인물은 10명입니다. 다만 10명 모두를 발리빌 201호의 개별 임차인으로 확정할 수는 없습니다. 유진용의 조사상 점유 부분은 명칭과 호실이 다른 ‘빌라빌 101호 41.0700㎡’로 표시되어 있습니다. 다른 임차인도 대상 호실과의 대응관계가 특정되지 않아 현황조사와 매각물건명세서의 호실별 확인이 필요합니다.

기재된 전입일은 모두 말소기준일인 2021.05.28 이후입니다. 따라서 현재 확인되는 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 보증금이 미상인 점유자들의 정확한 임대차 내용, 실제 점유 및 호실은 별도로 확인해야 하며, 확정일자와 우선변제권의 존재·순위도 확인되지 않았습니다.

대항력 표시는 확인된 전입일과 2021.05.28 말소기준일을 비교한 판단입니다. 보증금 미상 점유자의 임대차 및 실제 점유관계는 미확인이며, 선순위 대항력의 존재를 별도로 확정한 것은 아닙니다. 우선변제권은 확정일자·배당요구 요건 및 대상 호실 확인 후 재판정해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 대비 할인은 다르다

현재 최저매각가는 88,690,000원으로 감정가 181,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐다는 사실은 확인됩니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가의 절반 수준이라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘안전마진이 충분하다’고 판단할 수 없습니다.

발리빌은 10세대 규모의 소형 다세대주택이며, 공동주택 부분에 원룸형 도시형생활주택이 포함됩니다. 아파트 단지처럼 동일 평형의 반복 거래를 바탕으로 가격을 쉽게 비교하기 어렵습니다. 감정가 자체보다는 실제 거래 가능한 유사 호실의 매매가격과 임대수요를 확인해야 합니다.

회차별 매각 시나리오

각 회차의 매각가로 낙찰된다고 가정한 배당 결과입니다. 미배당 채권액은 채권자가 회수하지 못하는 금액이지, 그 자체가 매수인의 인수금은 아닙니다. 아래 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정되어 있습니다.

현재 회차와 향후 유찰 시 가정한 금액입니다. 향후 매각기일과 실제 최저매각가, 배당 및 인수금은 확정된 것이 아닙니다. 실질취득액은 이 표의 예상 인수액을 더한 권리분석상 금액이며 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외합니다.

③ 예상배당표 (매각가 88,690,000원 가정)

매각대금 88,690,000원에서 집행비용 추정액 1,996,420원을 제외하면, 나머지 86,693,580원이 근저당권 채권에 배당되는 것으로 산정됩니다. 경기신용보증재단 가압류에는 배당되지 않고, 소유자에게 돌아갈 잔여액도 없습니다.

신청채권자의 청구금액은 1,194,690,142원으로, 현재 시나리오의 예상배당액을 크게 초과합니다. 그렇지만 채권자가 배당받지 못하는 금액과 매수인이 인수할 금액은 구분해야 합니다. 현재 권리분석에 따른 매수인 인수 추정액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 세류동 세류중학교 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2021.05.18 사용승인을 받은 철근콘크리트조 5층 건물입니다. 승강기·화재탐지·위생 및 급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
• 토지·도로. 대지는 272.7㎡이며, 남서측 약 55m 내외 포장도로와 북서측 약 3m 내외 포장도로에 접합니다. 토지 공시지가는 1,746,000원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며 시가지경관지구, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 과밀억제권역 등의 제한이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 거래 시 적용 조건도 확인 대상입니다.
• 이용상태. 근린생활시설과 원룸형 다세대주택 등이 함께 있는 건물입니다. 호실별 실제 이용상태와 공부상 용도를 개별 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았으나, 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못해 내부구조와 이용상황이 실제와 다를 수 있습니다.
• 환금성. 10세대 소형 다세대주택은 대규모 아파트 단지와 매수층 및 거래 빈도가 다를 수 있습니다. 실제 매매·전월세 거래사례와 공실 가능성을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 대상 201호의 점유자 특정. 전입세대, 현황조사, 매각물건명세서, 실제 호실 표시를 대조하세요. 유진용은 빌라빌 101호로 조사되어 대상 호실과 구분할 필요가 있습니다.
• 보증금 미상 임차인 확인. 이학민·김지영·차은정·박성용·박성윤·박준수·최연수의 임대차계약, 실제 점유, 보증금 및 호실을 확인하세요.
• 우선변제 및 배당요구 검증. 확정일자, 배당요구 종기, 배당요구의 효력 및 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전·질권의 현재 상태. 화서신용협동조합에서 이어진 채권양도·질권설정·말소의 최신 효력을 확인하고, 공동담보의 다른 목적물 및 배당관계를 확인하세요.
• 압류·조세채권. 영등포구 및 수원시 압류와 관련하여 당해세 등 배당에 우선하는 조세채권이 있는지 확인하세요.
• 실거래를 기준으로 입찰가 판단. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 가격 경쟁력을 인정하지 말고, 유사 다세대주택의 실제 매매가격 및 임대수익을 별도로 확인하세요.
• 호실 면적·용도 대조. 201호의 정확한 전용면적, 집합건축물대장상 용도 및 내부 이용상태를 확인하세요. 외부 관찰만으로 내부 상태가 확정된 것은 아닙니다.
• 명도·관리비. 현재 점유자의 인도 가능성, 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 부담, 수리 및 공실 관련 비용을 점검하세요.
• 매각기일 및 원본 확인. 2026.10.27 매각기일과 입찰 조건을 최종 확인하고, 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 대조하세요.

맺으며 — “감정가의 절반”보다 중요한 것은 201호의 실제 상태

수원 발리빌 201호는 최저가 88,690,000원, 감정가의 49%라는 숫자가 먼저 눈에 들어오는 물건입니다. 말소기준권리가 분명하고, 조사된 임차인들의 전입일도 모두 그 이후이므로 기본적인 등기 권리구조는 매각 소멸형으로 볼 수 있습니다. 현재 계산된 매수인 인수액 역시 0원입니다.

하지만 여기서 곧바로 저가매수 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 임차인으로 조사된 10명 중 7명의 보증금이 미상이고, 대상 201호와 조사된 임차인·점유 호실의 연결관계가 확정되지 않았습니다. 근저당권의 채권양도·질권설정 관계도 확인이 필요합니다. 무엇보다 이 호실의 적정 시장가격을 판단할 실거래 비교가 확보되지 않았습니다.

따라서 결론은 권리구조는 검토 가능하지만, 가격 판단과 점유 확인은 아직 보류입니다. 두 차례 유찰됐다는 사실만으로 환금성이나 안전마진이 확보된 것은 아닙니다. 201호의 실제 임차·점유관계와 실거래 시세를 확인한 이후에만 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.